Asuntomarkkinakatsaus elokuu 2019: Asuntokauppa vauhdikasta heinäkuussa

Heinäkuussa asuntokauppa kävi vilkkaana ja kauppoja tehtiin Suomessa 9,6 % enemmän kuin edellisvuoden heinäkuussa (työpäiväkorjattuna muutos +4,8 %). Kumulatiivisesti tarkasteltuna tammi–heinäkuussa vanhoja asuntoja on myyty koko maassa 2,0 % enemmän kuin viime vuonna samalla ajanjaksolla. Luvut sisältävät suurimpien välitysliikkeiden tekemät asuntokaupat yhteenlaskettuna. Tämän kuukauden asuntomarkkinakatsauksessa tarkastelemme erityisesti muutamien Helsingin alueiden asuntokaupan kehitystä viimeisen viiden vuoden aikana.

Heinäkuussa asuntokauppoja tehtiin Suomessa 9,6 % enemmän kuin edellisvuoden heinäkuussa (työpäiväkorjattuna muutos +4,8 %). Pääkaupunkiseudulla nousua vuoden takaisiin vanhojen asuntojen kauppamääriin oli heinäkuussa 16,8 %. Helsingissä kasvua oli 13,0 % (+79 kpl), Espoossa 19,1 % (+44 kpl) ja Vantaalla 23,1 % (+43 kpl).

”Myös muissa suurissa kaupungeissa asuntokauppa oli pirteää: Turussa +8,6 % (+22 kpl), Tampereella +10,0 % (+34 kpl), Kuopiossa peräti +41,3 % (+ 50 kpl), Oulussa +18,8 % (+45 kpl), Jyväskylässä +2,6 % (+4 kpl), Lahdessa +1,4 % (+2 kpl) ja Porissa +14,1 % (+12 kpl). Puolet (50,0 %) Suomessa tehdyistä kaupoista tehtiin heinäkuussa kymmenessä asukasluvultaan suurimmassa kaupungissa, ja kymmenen suurimman kaupungin merkitys koko maan asuntokaupoissa näyttää vahvistuvan”, Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Anu-Elina Hintsa sanoo.

Vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousseet eniten Turussa ja Kuopiossa

Tarkasteltaessa kuuden kuukauden liukuvaa keskiarvoa vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousivat heinäkuussa Suomessa yhteensä 5,2 % (+146 €) verrattuna samaan ajanjaksoon vuosi sitten. Vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousivat heinäkuussa Helsingissä 0,8 % (+44 €), Espoossa 4,0 % (+154 €), Vantaalla 0,5 % (+16 €), Tampereella 3,9 % (+111 €), Turussa 10,5 % (+252 €), Kuopiossa 7,6 % (+166 €) ja Lahdessa 1,6 % (+28 €). Vanhojen kaksioiden neliöhinnat laskivat heinäkuussa kuuden kuukauden liukuvaa keskiarvoa tarkasteltaessa Porissa 1,1 % (-15 €) ja Kouvolassa 8,1 % (-90 €). Porissa vanhojen kaksioiden neliöhinnat ovat laskeneet jo lähes kaksi vuotta, mikä on poikkeuksellista 10 suurimman kaupungin joukossa.

Helsingissä asuntokauppoja tehdään eniten Kallio–Siltasaari–Merihaka-alueella

Analysoimme Helsingin eri kaupunginosien ja postinumeroalueiden vanhojen asuntojen kauppamääriä tämän vuoden ensimmäisen kuuden kuukauden aikana verrattuna viiden vuoden takaiseen vastaavaan jaksoon. Keskityimme analyysissämme erityisesti vanhoihin kerrostaloasuntoihin ja otimme mukaan selvitykseemme vain alueet, joissa on ollut riittävästi kauppoja kyseisinä ajanjaksoina.

Helsingissä tehdään eniten asuntokauppoja (vanhat asunnot) Itäisessä kantakaupungissa postinumeroalueella 00530, joka käsittää alueen Kallio–Siltasaari–Merihaka. Vanhojen asuntojen kauppoja tehdään kyseisellä alueella keskimäärin 33 kuukaudessa. Muita alueita, joissa tehdään runsaasti asuntokauppoja ovat Kallion läheisyydessä olevat Sörnäinen–Harju–Torkkelinmäki-alue (postinumeroalue 00500) ja Alppila–Alppiharju–Vallila-alue (00510) sekä Etu-Töölö-Kamppi (00100), Meilahti–Taka-Töölö (00250), Eira–Hernesaari (00150), Lauttasaari (00200), Etelä-Haaga (00320), Kontula–Kurkimäki-alue (00940) ja Ruoholahti (00180).

Kun tarkastellaan vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärien kehitystä vertaamalla vuoden 2014 ensimmäistä puoliskoa vuoden 2019 ensimmäiseen vuosipuoliskoon, kauppamäärät ovat kasvaneet edellä mainituilla alueilla Lauttasaarta (-4,3 %) ja Alppila–Alppiharju–Vallila-aluetta (-4,3 %) lukuun ottamatta. Koko Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet viiden vuoden aikana 10,2 % (tammi–kesäkuu 2014 vs. tammi–kesäkuu 2019). Kauppamääriltään vilkkaimmalla Kallio–Siltasaari–Merihaka-alueella kauppamäärät ovat kasvaneet 10,5 % vuodesta 2014 vuoteen 2019.

Valitsimme tarkempaan tarkasteluun kolme eri tavalla kasvanutta ja kehittynyttä aluetta: Lauttasaaren, Haagan ja Vallilan (sis. Alppilan ja Itä-Pasilan). Lauttasaaressa on viimeisten vuosien aikana rakennettu paljon uusia asuntoja erityisesti Vattuniemen alueelle, Haagassa taas kehitys rakentamisen suhteen on ollut stabiilimpaa, kun taas Vallilan alueelle on rakennettu ja rakentumassa paljon myös uudiskohteita. Koko Helsingissä asukasmääräon kasvanut vuodesta 2013 vuoteen 2018 5,0 %. Lauttasaaressa vastaava luku on 10,3 %, Etelä-Haagassa 8,2 %, Pohjois-Haagassa 4,3 % ja Vallilassa 14,7 %. Seuraavassa käymme läpi näitä kolmea aluetta erikseen.

Lauttasaaressa vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat nousseet 25,3 %

Lauttasaaressa vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet viidessä vuodessa 8,4 %, kun tarkastellaan ajanjaksoja 1-6/2019 vs. 1-6/2014. Samalla ajanjaksolla vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat nousseet 25,3 %.

Kun tarkastellaan vanhojen asuntojen kauppaa niin sanotussa vanhassa Lauttasaaressa (Lauttasaari pois lukien Vattuniemi) vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kuitenkin laskeneet 3,2 % viiden vuoden takaiseen verrattuna (1-6/2019 vs. 1-6/2014). Samaan aikaan vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat nousseet Lauttasaaressa 26,6 % ja myyntiajat pidentyneet keskimäärin 46 päivästä 49 päivään.

Lauttasaaressa erityisesti vanhojen kerrostaloyksiöiden myyntiajat ovat pidentyneet: kun vuoden 2014 alkupuoliskolla ne olivat keskimäärin 33 päivää, vuoden 2019 alkupuoliskolla 57 päivää. Samana aikana kerrostaloyksiöiden neliöhinta on noussut 27,1 %. Kerrostalokaksioiden myyntiajat ovat pidentyneet yksiöitä maltillisemmin, 40 päivästä 47 päivään, ja niiden hinnat ovat nousseet yksiöiden kaltaisesti 25,1 %.

Lauttasaaren Vattuniemessä, jossa on ollut paljon uudisrakentamista 2010-luvulla, vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat nousseet 40,8 %, kun katsotaan ajanjaksoja 1-6/2019 vs. 1-6/2014. Vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat nousseet vuoden 2014 alkupuoliskosta tämän vuoden vastaavaan jaksoon verrattuna 23,2 %.

Kauppamäärät kasvaneet Etelä-Haagassa ja vähentyneet Pohjois-Haagassa

Koko Haagaa tarkasteltaessa (postinumerot 00320, 00400, ei sisällä Lassilan postinumeroaluetta) vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat pysyneet ennallaan viiden vuoden takaiseen verrattuna. Samaan aikaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet 17,5 %. Etelä- ja Pohjois-Haaga ovat kutenkin eriytyneet kehitykseltään.

Etelä-Haagassa vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat nousseet vuodesta 2014 8,0 % ja samaan aikaa myyntiajat pidentyneet neljällä päivällä 57 päivään. Toisin kuin muiden kerrostaloasuntotyyppien, vanhojen yksiöiden kauppamäärät ovat laskeneet ko. aikana 37,5 %, neliöhinnat ovat nousseet 26,5 % ja myyntiajat pidentyneet 34 %. Kerrostalokaksioiden kauppamäärät ovat kasvaneet 19 % ja niiden neliöhinnat nousseet 22,5 %, kun taas niiden myyntiajat ovat pidentyneet 11,6 %.

Pohjois-Haagassa vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat vähentyneet vuodesta 2014 13,2 %. Vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiajat ovat samaan aikaan lyhentyneet 2,6 % ollen nyt keskimäärin 51 päivää. Neliöhinnat ovat samana aikana nousseet 13,1 %. Vanhoja kerrostaloyksiöitä myydään Pohjois-Haagassa vähän, keskimäärin 1–2 per kuukausi. Kerrostalokaksioissa myyntimäärät ovat laskeneet 10,0 % ja samana aikana neliöhinta kohonnut 20,1 %. Myyntiajat ovat lyhentyneet kaksioissa 17,7 %. Nämä muutokset saattavat puhua tarjontaongelman puolesta vanhoissa kaksioissa Pohjois-Haagassa.

Tarkasteltaessa eri asuntotyyppien osuutta kaikista myydyistä vanhoista kerrostaloasunnoista kerrostaloyksiöiden osuus on Etelä-Haagassa suurempi (20,5 %) kuin Pohjois-Haagassa (10,2 %) (tammi-kesäkuu 2019), mutta pienempi kerrostalokolmioissa (Etelä-Haaga 23,8%, Pohjois-Haaga 32,2%). Etelä-Haagan asukasmäärä on kasvanut 2013/14 vuodenvaihteesta 2017/18 vuodenvaihteeseen 8,2 % kun Pohjois-Haagassa väkiluku on kasvanut samana aikana 4,3 %.

Asuntokaupan kehitys Vallilan-alueella eriytynyttä

Vallila–Alppila–Alppiharju -alueella (postinumero 00510) vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat laskeneet 4,3 % vuodesta 2014. Samana aikana neliöhinnat ovat alueella nousseet 27,7, %. Myyntiajat ovat pysyneet melko ennallaan (v. 2014 50 päivää ja v. 2019 51 päivää). Kerrostaloyksiöiden myyntimäärät ovat laskeneet lievästi 1,7 % ja neliöhinnat nousseet 29,4 %. Samaan aikaan vanhojen yksiöiden myyntiajat ovat pidentyneet 9 päivää ollen vuoden 2019 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana keskimäärin 48 päivää. Kerrostalokaksioiden kauppamäärät ovat laskeneet 22,0 % ja neliöhinnat nousseet yksiöiden kaltaisesti 27,3 %, kun taas niiden myyntiajat ovat lyhentyneet 9,4 % vuodesta 2014.

Alueella Vallila–Itä-Pasila–Mäkelänrinne (postinumero 00520) vanhojen kerrostaloasuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet vuoteen 2014 verrattuna 13,8 %. Neliöhinnat ovat samana aikana nousseet 29,9 % ja myyntiajat pidentyneet 40 päivästä 54 päivään. Kerrostaloyksiöitä alueella myydään vähän; vain keskimäärin kaksi kauppaa kuukaudessa. Vanhojen kerrostalokaksioiden kauppamäärät ovat nousseet 19,0 % vuodesta 2014 ja neliöhinnat 26,7 %, mutta myyntiajat ovat pidentyneet 15 päivää 54 päivään. Kerrostalokolmioiden kauppamäärät nousivat 9,1 % ja neliöhinnat huimat 52,2 % samalla kun myyntiajat ovat pidentyneet 34,3%.

Tarkasteltaessa eri asuntotyyppien osuutta kaikista myydyistä vanhoista kerrostaloasunnoista kerrostaloyksiöiden osuus kaikista kaupoista on Vallila–Alppila-alueella (52,7 %) huomattavasti suurempi kuin Vallila–Itä-Pasila-alueella (13,6 %) (tammi-kesäkuu 2019), mutta pienempi kerrostalokolmioissa (Vallila–Alppila 11,8 % ja Vallila-Itä-Pasila 36,4 %). Näillä alueilla asukasmäärä on kasvanut 2013/14 vuodenvaihteesta 2017/18 vuodenvaihteeseen voimakkaimmin Vallilassa (18,1 %), kun taas Alppilan ja Itä-Pasilan väkiluku on kasvanut rauhallisemmin samana aikana (2,5 % ja 1,6 %).

”Yhteenvetona näiden kolmen Helsingin kaupunginosan asuntokaupan kehityksestä viiden vuoden takaiseen voidaan todeta, että jopa saman kaupunginosan sisällä eri kerrostaloasuntotyyppien kauppamäärät ovat voineet kehittyä vastakkaisiin suuntiin, mutta kaikkialla vanhojen kerrostalokaksioiden neliöhinnat ovat nousseet viiden vuoden takaisesta jaksosta. Yksiöiden kauppamäärät ovat vähentyneet sekä Itäisessä kantakaupungissa että Haagassa, mikä voi kertoa siitä, että asuntosijoittajat ovat ostaneet yksiöitä vuokra-asunnoiksi ja sitä kautta omistusyksiöiden määrä on vähentynyt,” Anu-Elina Hintsa sanoo.

”On mielenkiintoista verrata eri asuinalueita ja huomata, että saman kaupunginosan sisällä on myös merkittäviä eroja eri vanhojen kerrostaloasuntotyyppien suhteellisissa kauppamäärissä: postinumeroalueella 00510 (Vallila-Alppila-Alppiharju) on myyty merkittävästi enemmän yksiöitä kaikista alueen kaupoista kuin postinumeroalueella 00520 (Vallila-Itä-Pasila-Mäkelänrinne). Tämä selittyy pitkälti sillä, että vanhojen asuntojen asuntotyypit vaihtelevat voimakkaasti jopa ihan vierekkäisillä alueilla,” Anu-Elina Hintsa sanoo.

On kuitenkin muistettava, että vaikka olemme analysoineet vanhoja kerrostaloasuntoja viiden vuoden takaiseen tilanteeseen nähden, niin näillä alueilla voi esimerkiksi vuonna 2014 uudiskohteena myyty asunto olla jo vaihtanut omistajaa, mikä saattaa osaltaan selittää neliöhintojen nousua. Tämän analyysin voidaan katsoa tukevan näkemystä markkinoiden jakautumisesta yhä pienempiin mikromarkkinoihin suurimmissa kaupungeissa eli kyse on polarisaatiosta kaupunginosien välillä. Tämä kehitys on etenemässä kortteli- tai jopa taloyhtiötasolle.

Kotitaloudet nostivat kesäkuussa 2019 uusia asuntolainoja 1,8 mrd. euron edestä

Kotitaloudet nostivat kesäkuussa 2019 uusia asuntolainoja 1,8 mrd. euron edestä, mikä on hieman enemmän kuin vuosi sitten vastaavana ajankohtana. Uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko oli 0,76 %. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli toukokuun 2019 lopussa 98,1 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,0 %. (Lähde: Suomen Pankki)

*Vanhat asunnot sisältävät eri välitysliikkeiden tekemät kaupat vanhoista kerrostalo-, rivitalo- ja omakotitaloasunnoista, mutta eivät tontti-, autotalli tai loma-asuntokauppoja. Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun, johon suurimmat välitysliikkeet toimittavat kauppatietonsa. Kauppatiedot on otettu Hintaseurantapalvelusta 19.8.2019.

Lisätietoja:

Anu-Elina Hintsa, liiketoimintajohtaja, Huoneistokeskus Oy
anu-elina.hintsa@huoneistokeskus.fi
puh. 050 482 3807