Jyrkkälässä etsitään teollista mallia lähiöiden korjaamiseen

Tiedote 15.9.2015 KOy Jyrkkälänpolku

Turussa tällä viikolla pidettävien Isännöintipäivien tutustumiskohde Jyrkkälä viitoittaa Suomen lähiöiden tietä koko asuinalueen kattavalla allianssikorjaushankkeella.

Turkulainen Kiinteistöosakeyhtiö Jyrkkälänpolku on Turussa pidettävien Isännöintipäivien tutustumiskohde keskiviikkona 16.9. Jyrkkälä kiinnostaa isännöitsijöitä ympäri Suomea, koska yhtiössä etsitään teollista mallia lähiöiden korjaamiseen innovatiivisuuteen ja kustannustehokkuuteen tähtäävällä pilottihankkeella.

Vuonna 2014 alkaneessa korjaushankkeessa saneerataan 17 asuinkerrostalon julkisivut, tekniikkaa sekä osa piha-alueista hyödyntäen laatua ja kustannustehokkuutta parantavaa yhteistoimintamallia, allianssia.

Korjaushankkeen allianssin muodostavat tilaaja KOy Jyrkkälänpolku, rakennuttajakonsultti Valvontakonsultit Oy, arkkitehtuuri- ja suunnittelutoimisto Ab Case Consult Ltd sekä pääurakoitsija Consti Korjausurakointi Oy. Suunnittelutiimiä vahvistaa Julkisivukonsultointi JK Oy. Hankeen allianssikonsulttina toimii Vison Alliance Partners Oy. Yhteistoimintamuoto mahdollistaa kustannustehokkaan saneeraamisen ja tehokkaan riskien hallitsemisen, ilman että asukkaille koituu hankkeesta ylimääräisiä taloudellisia rasitteita.

Hankkeen tavoitteena on pidentää Jyrkkälän 1960 ja-70 -luvuilla valmistuneiden rakennusten elinkaarta, alentaa kiinteistöjen käyttökustannuksia sekä lisätä asumisviihtyisyyttä. Korjauksessa vastataan myös muuttuviin asumisen vaatimuksiin. Hanke toteutetaan vuosina 2014-2018. Jyrkkälässä saatuja teollisen korjausrakentamisen oppeja on mahdollista hyödyntää muidenkin Suomen lähiöiden korjaamisessa.

Allianssimalli mahdollistaa tehokkaan korjausrakentamisen

Rakennusten omistajan, suunnittelijoiden ja rakentajien muodostama allianssi päättää yhdessä rakennuksille tehtävistä korjaustoimenpiteistä noin 30 miljoonan euron kustannusraamin puitteissa. Korjausrakentamisen ammattilaisten osaaminen on saatu hankkeen käyttöön alusta lähtien ja osapuolet ovat sitoutuneet sovittuun aikatauluun ja kokonaiskustannuksiin sekä yhteisiin tavoitteisiin.

– Korjausrakentamista on näihin päiviin saakka tehty uudisrakentamisen pelisäännöillä. Jos korjaushanke on perinteiseen tapaan sovittu kiinteään hintaan, eivät kiinteistön ongelmat tunnu kuuluvan kenellekään. Muutosten käsittelymekanismina on totutusti lisä- ja muutostyömenettely todellisen ratkaisun hakemisen sijaan. Jyrkkälän käyttämässä allianssimallissa sen sijaan sopimus kannustaa hankeryhmää ratkomaan ongelmat yhdessä jo ennen kuin saneeraustyöt edes alkavat, rakennuttajakonsultti Juuso Hämäläinen Valvontakonsultit Oy:stä sanoo.

Tilaaja, suunnittelija ja rakentaja yhdessä alusta lähtien

Jyrkkälän allianssiryhmä muodostettiin kilpailuttamalla. Tilaaja valitsi osapuolet peräkkäin kilpailuttamalla julkisten hankintojen periaattein neuvottelumenettelyä käyttäen.

KOy Jyrkkälänpolku solmi suunnitteluryhmän ja päätoteuttajan kanssa kehitysvaiheen allianssisopimuksen, minkä jälkeen sopimusosapuolet käynnistivät hankkeen hanke- ja luonnossuunnittelun. Ryhmä suunnitteli ensin tavoitekustannukseen tähtäävän ratkaisun, jonka pohjalta yhtiön hallitus teki investointipäätöksen.

– Rakennushankkeen toteuttajalle on harvinaista saada istua samalla puolella pöytää suunnittelijoiden kanssa. Jyrkkälän mallissa myös rakentajan näkemys saadaan hankkeen käyttöön varhaisessa vaiheessa, projektipäällikkö Jukka Lehtonen Consti Korjausurakointi Oy:stä sanoo.

Jyrkkälän rakennukset ovat hyväkuntoisia ja kunnossapito on ollut järjestelmällistä. Rakennusten perusparannus tehtiin vuonna 1998-2003. Nyt käynnissä oleva hanke keskittyy julkisivuihin ja osaan piha-alueista, alueen yleisilmeen parantamiseen sekä osassa rakennuksia asumisviihtyvyyden nostoon parantamalla esteettömyyttä ja asumismukavuutta.

Asukkaat keskeisessä roolissa kustannussäästöjen saavuttamisessa

KOy Jyrkkälänpolku on itsenäinen aravavuokrataloyhtiö, joka toimii omakustannusperiaatteella. Korjaus rahoitetaan lainalla ja vuokratuotoilla. Korjaushankkeen lasketaan maksavan itsensä takaisin, kun talojen elinkaari pitenee ja kohentunut viihtyvyys pitää kiinteistöjen vuokrausasteen korkeana jatkossakin. Myös kiinteistöjen käytön aikaisten kustannusten lasketaan pienenevän esimerkiksi energiansäästön ansiosta.

– Asukkailla on keskeinen rooli hankkeen toteuttamisessa. Hyvällä asukasyhteistyöllä varmistetaan korjaushankkeen sujuva eteneminen ja asukkaiden sitoutuminen kiinteistön oikeanlaiseen käyttöön. Nykyiset asukkaat toimivat myös merkittävänä kanavana asuntojen markkinoimisessa uusille asukkaille, sanoo KOy Jyrkkälänpolun toimitusjohtaja Marjatta Roth.

Hankkeen tavoitteeksi on asetettu myös asukasvuorovaikutus ja viestintä.

– Asukkaat pyritään saamaan mukaan uudenlaisten, osallistuvien suunnittelumenetelmien avulla. Yhdysvalloissa omaksumamme Charette-työpajametodin avulla haluamme rohkaista vuorovaikutukseen sellaisiakin asukkaita, jotka perinteisissä kuulemistavoissa jäisivät huomaamatta. Metodi myös mahdollistaa asukkaan osallistumisen suunnitteluun alusta alkaen, arkkitehti SAFA Kimmo Kuismanen Ab CASE consult Ltd:stä sanoo.