Kiinteistömaailman hintaennuste kunnittain vuosille 2018 -2020: Kaupunkien ja kuntien sisäinen hintahaitari selvässä kasvussa

Kiinteistömaailma julkaisi tammikuussa 2018 yhdessä yhteistyökumppaneittensa eCraftin ja Etuovi.comin kanssa tietomäärältään maan laajimman osakeasuntojen hintakehitysennusteen vuosille 2018 - 2020. Se on kokonaisuudessaan nähtävissä osoitteessa https://www.kiinteistomaailma.fi/asuntojen-hintaennuste.

Tänään julkaistu päivitys kertoo, että hinnat ovat nousussa 30, tasaisia 139 ja laskussa 76 paikkakunnalla, mikä tarkoittaa, että liki 90 prosenttia suomalaisista asuu edelleen vähintään vakaan tai jopa nousevan hintakehityksen paikkakunnilla.

- Kvartaalipäivitys ei tuo merkittäviä päivityksiä ennusteeseemme: viime kuukausien kehitys ei ole tuonut esiin sellaisia yllätyksiä, joka olisi pistänyt laajaan analytiikkaan ja koneoppimiseen pohjautuvan ennusteemme uusiksi. Yksittäisiä muutoksia on tapahtunut, mutta seisomme edelleen pääpiirteissään tammikuisen arvion takana, toteaa Kiinteistömaailma Oy:n toimitusjohtaja Erkki Heikkinen.

TOP 20 -nousijoissa mielenkiintoinen ilmiö: rannikkoklusteri

Hinnannousun TOP 20 -paikkakuntien listalle yltävät paikkakunnat voi Erkki Heikkisen mukaan jakaa kolmeen ryhmään.

- Ensinnäkin on tietysti kasvukeskukset. Helsingin, Espoon, Kauniaisten, Turun, Tampereen ja Oulun sijoittuminen hinnannousijoiden joukkoon ei liene yllätys kenellekään.

- Ainoaksi isoimpien kaupunkien ulkopuoliseksi selkeäksi alueelliseksi ryppääksi nousee länsirannikko ja siellä Luoto, Närpiö, Maalahti, Kruunupyy ja Uusikaarlepyy. Niihin kaikkiin ennuste povaa selkeää kasvua lähivuosina. Erittäin mielenkiintoinen ilmiö seurattavaksi, toteaa Heikkinen.

Kasvukeskusten ja länsirannikon klusterin lisäksi TOP 20 -nousijoiden listalle nousee vajaat kymmenen paikkakuntaa eri puolilta Suomea. Niiden osalta on kuitenkin huomioitava, että pieniin paikkakuntiin yksittäiset kaupat voivat vaikuttaa ja siten vääristää tilannetta.

Samoin kaikkein suurimman hinnanlaskun paikkakuntia yhdistää pieni kauppamäärä, jolloin yksittäistapausten merkitys voi korostua.

Suurimmissa kaupungeissa suurimmat hintahaitarit – kahta lukuun ottamatta

Ennustepäivityksen yhteydessä Asuntojen hintaennuste -sivustolle on lisätty myös paikkakuntakohtaista tietoa kaupunkien/kuntien sisäisen hintavaihtelun suuruudesta eli niin sanotusta hintahaitarista.

- Näkyvissä on selkeä trendi: tällä vuosituhannella paikkakuntien sisäinen hintahaitari on levinnyt merkittävästi. Tämä on yhteinen ilmiö kautta Suomen ja korostuu erityisesti isoimmissa kaupungeissa: suurimman hintahaitarin listalle mahtuvat kaikki suurimmat kasvukeskukset kahta poikkeusta lukuun ottamatta, kertoo Heikkinen.

Nuo poikkeukset ovat Espoo ja Vantaa, jotka pääkaupunkiseudun lähikuntien (mm. Kirkkonummi, Tuusula, Kerava, Järvenpää ja Sipoo) lailla ovat keskiverron hintahaitarin alueita. Oma lukunsa on Kauniainen, joka ainoana ruuhka-Suomen kuntana sijoittuu pienen hintahaitarin listalle.

- Kauniaisissa asunnot ovat kautta linjan arvokkaita. Se yksinkertaisesti selittää poikkeuksen, Heikkinen toteaa.

Leveä hintahaitari voi palkita asunnostaan ja taloyhtiöstään huolta pitävän

Pienen hintahaitarin paikkakunnilla – joita tyypillisimmillään edustavat mm.  Suomussalmi, Karijoki ja Rääkkylä – ei ole käytännössä lainkaan jakoa kalliimpien ja edullisimpien asuntojen neliöhinnan välillä.

Toisessa ääripäässä ovat Kemi, Pori ja Jämsä, joissa kalleimpien asuntojen neliöhinta on jopa nelinkertainen halvimpiin asuntoihin verrattuna. Isoimmista kaupungeista levein hintahaitari on Turussa, jossa sielläkin kalleimmat asunnot ovat neliöhinnoiltaan noin nelinkertaiset halvimpiin verrattuna. Helsingissä kerroin on 3.4 ja Tampereella 3.2.

Heikkinen korostaa, että keskineliöhinta on tärkeä mittari, jolla seurataan paikkakuntakohtaisia kehityksiä, mutta yksittäisen asunnon myyntitilanteessa se ei yksin riitä.

- Tärkeä on tiedostaa, ettei keskineliöhintaa voi suoraan käyttää yksittäisen asunnon kaupassa. Erityisesti suuren hintahaitarin paikkakunnilla korostuu asiantuntemuksen merkitys, jotta asunnon arvon pystyy sijoittamaan oikeaan paikkaan keskihintakäyrälle tai sen ylä- tai alapuolelle. Kasvavassa hintahaitarissa on paljon positiivista. Jos paikkakunnan hintahaitarissa on leveyttä, antaa markkina mahdollisuuden päästä hyvän hinnankehityksen imuun, jos omasta asunnosta ja taloyhtiöstä pitää huolta. Yksittäisellä postinumeroalueella leveä hintahaitari on lähtökohtaisesti positiivinen asia: se mahdollistaa omistusasumisen eri varallisuustasoilla samalla alueella. Kokonaisten kaupunkien kohdalla vaikutus voi olla päinvastainenkin, jos hinnat polarisoituvat alueitten välillä, pohtii Heikkinen.

Hintahaitariarvioinnissa Suomen paikkakunnat jaettiin tasakolmanneksin suurimman, keskikastin ja pienimmän hintahaitarin paikkakuntiin. Pois jätettiin ääripäät eli 5% kaikkein kalleimmista ja 5% kaikkein edullisimmista toteutuneista asuntokaupoista yksittäistapausten vaikutuksen poistamiseksi.

Lisätiedot:

toimitusjohtaja Erkki Heikkinen, Kiinteistömaailma Oy, puh. 050 4332080