Kiinteistön elinkaarta murentavat heikkolaatuinen rakentaminen, huono omaisuudenhoito ja välinpitämätön asuminen

Kiinteistönpito on kokonaisvaltaista, monen ammattilaisen yhteistyönä tapahtuvaa organisaatio-osaamista. Liian usein sorrutaan uskomaan, että isännöitsijä osaa yksin ratkaista ja hoitaa kaikki kiinteistönpidon osa-alueet. Matinkylän Huolto Oy:ssä työskentelevät Mikko Peltokorpi ja Hemmo Päivärinne muotoilevat kirjassaan kokonaisvaltaista näkökulmaa kiinteistönpitoon 50 vuoden ammattikokemuksen tuomalla viisaudella.

”Rakennusvirheitä on yleisesti ja laaja-alaisesti. Tämä tarkoittaa sitä, että saamme liian usein puolivalmisteita hoitoomme, joiden virheet saastuttavat tulevan elinkaareen”, toteavat Peltokorpi ja Päivärinne ytimekkäästi.

”Kun tähän yhdistyy huono kiinteistöomaisuuden hoito ja asukkaiden välinpitämätön asumistyyli, jää perustarve turvallisesta, terveellisestä ja taloudellisesta asumisesta liian usein toteutumatta ja häiritsee isännöintityötä”, he lisäävät.

”Julkisuudessa on keskusteltu niin kirjavasti mm. homeongelmista, että haluamme esittää niistä oman perustellun näkemyksemme ja hyväksi havaitsemamme ratkaisut. Rakennusvirheet on saatava vähenemään, kiinteistöomaisuutta on hoidettava systemaattisesti ja asukkaat on opetettava asumaan asiallisesti. Näitä haluamme edistää kirjallamme. Siis enemmän oikeanlaista toimintaa ja panostusta ongelmien ratkaisemiseksi suunnitellusti, ja selittelyt pois”, Peltokorpi kiteyttää.

Puutteet hallintaan kokonaisvaltaisella kiinteistönpidolla

Kodin märkätilat -kirja perehtyy eri aikakausina rakennettujen kylpyhuoneiden rakenteellisiin erityispiirteisiin ja näistä aiheutuviin ongelmiin ja korjaamiseen. Kirjassa on laaja kuvitus ja taustatietoa eri aikojen rakenneratkaisuista. Kirjoittajat tuovat arjessa testattuja toimintatapoja kaikkien käyttöön kannustaen näin kokonaisvaltaiseen ja pitkäjänteiseen kiinteistönpitoon.

”Liiallinen isännöintikeskeisyys hidastaa koko toimialan kehitystä”, he painottavat ja lisäävät: ”tämä ala on aidosti poikkitieteellinen ja vaativa. Isännöitsijä on vain keulakuva asioiden hoidolle.” Heidän mielestään isännöitsijä osoittaa suurinta osaamistaan myöntämällä omat rajansa ja käyttämällä asiantuntijoita esimerkiksi tekniikassa.

Kirjoittajat pyrkivät etsimään isännöintiyrityksen toimintaan käytännönläheisiä ratkaisuja tiukan juridisen linjanvedon sijaan. Tämä edellyttää usein isännöinniltä asunto-osakeyhtiölain edellyttämää minimitasoa kattavampaa roolia, mutta myös saavutettava etu on merkittävä. ”Isännöinti helpottuu paljon, mikäli isännöintiyritys on niin uskottava ja luottamusta herättävä, että se voi tarjota asiakkailleen omaa toimintamalliaan, jossa asiat hoituvat ja jossa juridiikkaa käytetään ratkaisun välineenä eikä kiistakapulana”, kirjoittajat toteavat.

Kirjan keskeistä sanomaa kiteyttäen kirjoittajat muistuttavat, että kiinteistö on toiminnallinen kokonaisuus, jonka keskiössä ovat hyvät asumisolot ja tyytyväinen asukas. Kaikki vaikuttaa kaikkeen. Esimerkiksi isojen julkisivu- ja ikkunaremonttien vaikutus ilmanvaihtoon ja lämmitysverkon tasapainotustarpeeseen pitäisi muistaa, kuten myös ilmankierron merkitys kosteusvaurioiden synnylle.

Märkätilatarkastukset käyttöön kaikissa taloyhtiöissä ja vastuunjako kunniaan

Kirjoittajat suosittelevat lämpimästi systemaattisten märkätilatarkastusten käyttöönottoa kaikissa taloyhtiöissä. ”Isännöinnin tehtävänä yhdessä hallitusten kanssa on saada märkätilatarkastukset toimimaan. Hyvänä ohjeena voisi sanoa, että tarkastukset on tehtävä vähintään viiden vuoden välein yli 20 vuoden ikäisissä yhtiöissä niiden huoneistojen osalta, joita ei ole jo peruskorjattu”, ohjeistaa Peltokorpi.

Osakkaan tulisi myös tiedostaa oma vastuunsa ja roolinsa, koska välinpitämätön asuminen aiheuttaa kohtuuttoman suuren riskin ääritilanteissa joutua korvausvastuuseen.

Sijoittajaomistajalla puolestaan täytyy olla kiinnostusta omistustaan kohtaan vaatimalla mm. kattava vastuuvakuutus vuokralaiseltaan. Lisäksi sijoittajaosakkaan pitäisi käydä esimerkiksi vuosittain toteamassa, millaista elämää huoneistossa vietetään. Näin toimimalla sijoittaja minimoi omia hallitsemattomia riskejään.

Mitä vaikutuksia ja parannuksia kirjoittajat toivovat tällä kirjalla sitten olevan? ”Toivomme, että tämän kirjan myötä kiinteistöjen omaisuudenhoidon pitkäjänteisyys lisääntyisi, ammattimaisuus korostuisi ja yksittäiset korjaukset tehtäisiin kokonaisvaltaisina, toisiinsa limittyen ja loogisessa järjestyksessä. Toiveena on myös se, että märkätilojen kokonaistoimivuus ja eri asioiden riippuvuudet ymmärrettäisiin, ja että kiinteistöjä käytettäisiin oikein, korjattaisiin oikein ja oikea-aikaisesti välttyen tarpeettomilta kuluilta.”

Kodin märkätilat – riskit, vastuut ja korjaaminen -kirja kertoo tiiviisti ja helppotajuisesti, miten märkätilat on eri aikoina rakennettu, mitkä ovat kullekin aikakaudelle tyypilliset riskit, miten viat ja vauriot voidaan korjata ja kuka vastaa korjaamisesta. Kirjassa on runsas piirroskuvitus. Tietoiskuissa pureudutaan tarkemmin tärkeimpiin teknisiin, juridisiin ja taloudellisiin kysymyksiin. Kirjassa on myös valmiita tarkastuslistoja sekä malliraportteja ja -tiedotteita taloyhtiölle. Kirja on tarkoitettu isännöitsijöille sekä taloyhtiöiden hallituksille. Se soveltuu parhaiten kerrostaloihin, mutta monia sen ohjeita voi seurata myös rivitaloissa. Kirjan ovat kirjoittaneet toimitusjohtaja Mikko Peltokorpi ja rakennuttamispäällikkö Hemmo Päivärinne. Kirjan on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy.