RAKLI: Muuttoliike ja matala korkotaso vauhdittavat rakentamista ja kiinteistömarkkinoita pääkaupunkiseudulla

Vuonna 2016 kiinteistökauppamarkkinoilla saavutettiin ennätysvolyymi 7,4 miljardia euroa ja korkotason pysyessä matalalla kaupankäynti jatkuu vilkkaana myös tänä vuonna. Ulkomaisten sijoittajat osallistuivat viime vuonna hieman vajaaseen kolmannekseen Suomessa toteutetuista kaupoista. Toimijarakenteen lisäksi myös sijoitusstrategiat ovat monipuolistuneet, ja kiinnostus vaihtoehtoisia kohteita kohtaan on lisääntynyt.

”Myös kuluvasta vuodesta on odotettavissa aktiivinen ja mielenkiintoinen sijoitusvuosi matalan korkotason siivittämänä. On hienoa seurata, kuinka kotimaiset kiinteistösijoitusmarkkinat kasvavat ja sijoittajakenttä monipuolistuu ja kansainvälistyy”, sanoo RAKLIn jäsenkunnan edustaja, Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elon kiinteistösijoitusten salkunhoitaja Kaisa Kallio.

Hotellit tuottoisin kiinteistötyyppi vuonna 2016

Toimistovuokrat ovat parhailla alueilla lähteneet nousuun, vaikka KTI Kiinteistöindeksin nettotuottoastetta painaakin se, että lähes viidennes pääkaupunkiseudun toimistotiloista on tyhjillään. Asuntovuokrien nousu on hidastunut sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa.

Suorien suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto oli vuonna 2016 KTI Kiinteistöindeksin mukaan 6,2 prosenttia. Nettotuottoaste laski 5,6 prosenttiin, mutta arvonmuutoksen noustessa 0,6 prosenttiin pysyi kokonaistuotto samalla tasolla kuin vuonna 2015. Hotellit olivat markkina-arvojen nousun myötä parhaiten tuottava kiinteistötyyppi 12,4 prosentin kokonaistuotolla. Myös asuntojen kahdeksan prosentin tuotto oli jälleen hyvä, vaikka niissä keskimääräinen nettotuottoaste laskikin selkeästi edellisestä vuodesta.

Vahvan sijoituskysynnän myötä prime-kohteiden tuottovaatimukset ovat edelleen jatkaneet laskuaan, ja etenkin Helsingin keskustassa ne ovat selvästi matalammalla tasolla kuin edellisen suhdannehuipun aikaan vuonna 2007. Toimistojen prime-tuottovaatimukset ovat laskussa myös muiden suurten kaupunkien keskusta-alueilla.

”Hyvillä sijainneilla toimisto- ja liiketiloille on kysyntää. Tarvitaan aktiivisia ja innovatiivisia kiinteistöjen käyttäjiä ja omistajia, jotka yhteistyössä löytävät kullekin yritykselle omannäköiset ja toimintaa parhaiten tukevat tilaratkaisut huomioiden työnteon kulttuurin ja työympäristöjen muuttumisen”, Kaisa Kallio kommentoi markkinatilannetta.

Rakentamisen korkea volyymi nostaa tarjoushintoja

Urakkatarjoushinnat ovat nousseet vuodessa seitsemän prosenttia, mikä ylittää selvästi rakennuskustannusindeksin alle prosentin tasolla pysyneen nousun. Urakoitsijoiden tarjoushalukkuus on hieman vähentynyt ollen nyt kolme prosenttia alle pitkän aikavälin keskiarvon. Tarjousten hintahajonta on kuitenkin edelleen alle pitkän aikavälin keskiarvon.

Asuntorakentamisen volyymi on korkealla tasolla, vaikka uusia asuntoja ei enää aleta rakentaa yhtä kiivaaseen tahtiin kuin parina edeltävänä vuonna. Valmistuvien asuntojen määrän huippu osuu tälle vuodelle, kun uusia koteja valmistuu pääkaupunkiseudulle lähes 13 000. Myös asuntojen korjausrakentamista on paljon käynnissä, kun lähiöiden kerrostalot tulevat korjausikään ja niitä uudistetaan nykytarpeita vastaaviksi.

Toimitilarakentamista on myös paljon käynnissä. Näkyvimpiä ovat suuret kauppakeskushankkeet, mutta myös liikenteen rakennuksia ja toimistoja on rakenteilla paljon. Vilkkaan uudisrakentamisen seurauksena myös olemassa olevia toimitiloja kehitetään, korjataan ja laajennetaan nyt ahkerasti, kun kysyntä painottuu moderneihin tiloihin ja niitä on myös runsaasti tarjolla. Perusparannuksista omassa kokoluokassaan ovat kesällä valmistuva Eduskuntatalo ja maarakennusurakkavaiheessa oleva Olympiastadion.

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.