RAKLI: Pääkaupunkiseudun rakentamisessa ylikuumenemisen merkkejä

Kiinteistökauppamarkkinoilla edelleen hyvin vilkasta

Viime vuoden kiinteistökauppavolyymiksi kirjattiin KTI Transaktioseurannan mukaan ennätykselliset 10,2 miljardia euroa, joka ylitti vuonna 2016 kirjatun edellisen ennätysvolyymin peräti 38 prosentilla. Ulkomaiset sijoittajat tekivät viime vuonna hankintoja Suomessa jopa yli seitsemällä miljardilla eurolla ja lähes kaikissa vuoden suurimmissa kaupoissa oli ostajana ulkomainen toimija.

Suomen kansainvälistä houkuttelevuutta tukevat monia Länsi-Euroopan maita korkeammat nettotuottotasot. Helsingin keskustan tuottovaatimukset ovat tosin laskeneet historiallisen matalalle tasolle, ja parhaiden toimistokohteiden tuottovaatimukset ovat jo neljän prosentin alapuolella. Suomen ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden koko kasvoi KTI:n arvion mukaan vuonna 2017 noin yhdeksällä prosentilla 63,7 miljardiin euroon.

Rakentamisen määrä pysyy korkealla

Suomessa rakentamista ovat vauhdittaneet talouskasvun ohella kuluttajien luottamus tulevaisuuteen, työpaikkojen määrän kasvu, matalat korot, lainojen saatavuus ja pitkät laina-ajat sekä muuttoliike kasvukeskuksiin. Korjausrakentamisen suhdannevaihtelut ovat oleellisesti uudistalonrakentamista pienemmät, sillä kasvu on tasaista rakennuskannan ikääntyessä ja korjausten tullessa ajankohtaisiksi.

Myös käynnistettäväksi suunniteltujen rakennushankkeiden määrä pääkaupunkiseudulla on edelleen kasvussa. Lisäksi näkymät vuodelle 2018 ovat nyt positiivisemmat kuin vuoden 2017 lopulla. Osasyynä vuoden 2017 lopun suureen lupamäärään saattaa olla uusien rakentamismääräysten voimaantulo vuoden 2018 alussa.

Uusien asuntojen aloitusmäärä ja asukasmäärän vuosikasvu samalla tasolla

Uusien asuntojen aloitusmäärä on noussut pääkaupunkiseudulla samalle tasolle asukasmäärän vuosikasvun kanssa. Tällä hetkellä asuntojen rakentamisvauhti pääkaupunkiseudulla ylittää sekä kaupunkien omat että valtion ja kuntien tekemän MAL-sopimuksen tavoitteet. Asuntoja valmistuu tämän hetkisen näkymän mukaan markkinoille tänä vuonna noin 35 prosenttia viimevuotista enemmän ja ensi vuonna vielä 20 prosenttia tämänvuotista enemmän. Asuntojen kysyntänäkymät pääkaupunkiseudulla ovat edelleen hyvät ja uusia valmiita myymättömiä asuntoja on vähän.

Toimitilarakentaminen vilkasta, mutta ei huippulukemissa

Toimitilarakentamisen määrä on vilkastunut viime vuosina, mutta määrä on noin kolmanneksen alle vuoden 2008 huipputason. Liike- ja toimistohankkeiden rakentaminen on vilkasta, mutta uusien hankkeiden käynnistämisessä ei ole kasvuodotuksia. Erityisesti uusien liikennehankkeiden merkitys on hyvin suuri pääkaupunkiseudulla. Valmistuneet Kehärata ja Länsimetro ovat saaneet käyntiin runsaasti asunto- ja toimitilarakentamista.

Urakoitsijoiden tarjousaktiivisuus vähäistä

Tuotantokapasiteetin korkea käyttöaste näkyy sekä urakoitsijoiden tarjousaktiivisuudessa että tarjoushinnoissa. Rakentajien tarjousaktiivisuus on ollut pääkaupunkiseudulla matalalla tasolla vuodesta 2015. Pääurakoiden tarjouspyyntöihin on alkuvuonna 2018 saatu noin kolme tarjousta ja määrä on ollut vähenemään päin. Aliurakkatarjouspyynnöissä tilanne on parempi. Rakentamisen tuotantokapasiteetti on pullonkaula erityisesti pääkaupunkiseudulla, mutta myös muissa suurissa kasvukeskuksissa.

Tarjoushinnat nousevat selvästi rakennuskustannusindeksiä nopeammin

Pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksi on noussut reippaasti kevään 2017 jälkeen. Vuosinousu elokuussa 2017 oli noin 11 prosenttia ja helmikuussa 2018 noin 7 prosenttia. Huomioitavaa on, että pääurakoitsijoiden tarjoushintojen hajonnat ovat huomattavan suuret. Toiseksi halvin tarjous ylitti tämän vuoden helmikuussa lähes 7 prosentilla halvimman tarjouksen, kun pitkän aikavälin keskiarvo on 3,6 prosenttia. Aliurakointipuolella tilanne on toinen, sillä toiseksi kallein tarjous oli 4,5 prosenttia halvinta kalliimpi. Pääkaupunkiseudulta löytyy tällä hetkellä töitä rakentajille, mutta lisää kapasiteettia kaivataan.

RAKLIn jäsenten kommentit suhdannetilanteeseen:

”Alhainen korkotaso ja pääomamarkkinoiden ylilikvidi tilanne pitävät kiinteistösijoittajakysynnän edelleen korkealla tasolla. Viime vuonna tämä johti kiinteistökauppojen ennätyskorkeaan volyymiin ja heijastui alhaisina tuottovaatimuksina. Markkinoiden polarisoituminen jatkuu edelleen, mikä on realisoitunut ennätyskorkeina transaktiohintoina Helsingin toimistomarkkinoilla. Poikkeuksellinen markkinatilanne mahdollistaa salkun aktiivisen muokkaamisen. Olemme tietoisesti pyrkineet hyödyntämään markkinatilannetta alipainottamalla kiinteistösalkkuamme erityisesti toimisto- ja liiketilakohteissa ja ylipainottamalla sitä hotellikohteissa. Lisäksi olemme kehittäneet voimakkaasti olemassa olevia kohteitamme ja lähteneet mukaan aikaisessa vaiheessa oleviin kehityshankkeisiin. Markkinatilanne houkuttelee sijoituskohteiden etsimiseen myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisista kasvukeskuksista.”
Vesa Eskoli, Kiinteistösijoitusjohtaja, LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy

”Rakennusalan kapasiteetti on täyskäytössä ja kärsii jo niukkuudesta varsinkin Etelä-Suomen kasvukeskuksissa. Myös ammattitaitoisen työmaahenkilöstön niukkuus on ongelma ja siksi urakoitsijat osallistuvat tarjouskilpailuihin valikoivasti. Selkeät tarjouspyynnöt ja urakoitsijariskin alentaminen harkituin toteutusmuodoin ja sopimusehdoin ovat keinoja, joilla tilaajat voivat asiaan vaikuttaa. Uusissa pitkäkestoisissa rakennushankkeissa ollaan kustannusnousuriskin osalta haastavassa tilanteessa, koska yli kahden vuoden päähän arvioiminen on vaikeaa ja nyt kasvukeskuksissa koettu kustannusnousu ei perustu yksin panoshintojen nousuun vaan myös kysynnän ja tarjonnan suhteeseen. Nykysuhdanne, vaikka tuottaakin haasteita yksittäisissä hankkeissa, ajaa toimijat innovoimaan ja näin ruokkii rakennusalan myönteistä kehitystä. Kasvava joukko alan ammattilaisia pyrkiikin kehittämään yhteistyökäytäntöjä."
Seppo Kemppainen, rakennuttajapäällikkö, Kesko Oyj

Katsaus tarkastelee ensisijaisesti pääkaupunkiseudun kiinteistö- ja rakentamismarkkinoita rakennuttajien ja kiinteistönomistajien näkökulmasta. Lähtöaineistona ovat olleet muun muassa Nordea Pankki Suomi Oyj:n aineistot, RAKLIn jäsenistöstä kootut RAPAL Oy:n hanke- ja hintarekisterit, RPT Docu Oy:n hanketiedot, Forecon Oy:n mallinnusmenetelmät ja tiedostot, KTI Kiinteistötieto Oy:n markkinatietokannat, Rakennusteollisuus RT:n tiedostot sekä yleiset talousennusteet.