1. Hoitovastike ja pääomavastike 

Sijoitusasunnon hoitovastikkeet ovat aina vähennyskelpoista menoa vuokraustoiminnan ajalta. Vuokraustoiminnan katsotaan alkaneen siitä hetkestä, kun asunnosta julkaistaan vuokrausilmoitus tai annetaan vuokraustoimeksianto välittäjälle. 

Pääomavastikkeen tai osakkaan maksaman yhtiölainaosuuden verovähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee maksettua suoritusta omassa kirjanpidossaan. Jos yhtiö tulouttaa osakkaan maksaman suorituksen, vuokranantajaosakas voi vähentää sen verotuksessa vuokratuloistaan. Jos taas osakkaan maksama suoritus rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratuloista vaan suoritus lisätään huoneiston hankintamenoon ja otetaan huomioon huoneistoa myytäessä. Käytännössä kyse on siten yleensä vain veronmaksun ajankohdasta.  

“Juuri näistä yhtiölainojen verovähennysoikeudesta käydään julkisuudessa keskustelua tällä hetkellä. Verovähennyskelpoisuus vauhdittaa taloyhtiöiden korjausrakentamista ja uudiskohteiden tuotantoa, joten olisi suotuisaa, että verokohtelu säilyy nykyisellään", Ahsanullah huomauttaa.

2. Vuokranantajan omat remontit 

Vuokranantajan omien remonttien vähentämiseen vuokratuloista vaikuttaa se, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta. Vuosikorjauksessa huoneistoa kunnostetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon eli korjataan jo olemassa olevia pintoja. Perusparannuksessa taas on kyse huoneiston tasoa parantavasta remontista.  

Vuosikorjauksesta aiheutuneet menot voidaan vähentää maksuvuonna kokonaisuudessaan. Perusparannusmenot lisätään lähtökohtaisesti hankintamenoon, mutta osakehuoneistojen osalta ne voidaan vähentää 10 vuoden tasapoistoina.  

Lisäksi kalusteen tai kodinkoneen hankintamenon voi vähentää kerralla vuosimenona, jos sen hinta on ollut enintään 1 200 euroa. Vuoden 2020 verotuksen osalta raja oli 1000 euroa. Tätä kalliimmat kalusteet tulee vähentää poistoina.  

3. Matkakulut 

Vuokraustoimintaan liittyvät matkakustannukset ovat vähennyskelpoisia menoja. Myös asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen tai yhtiön hallituksen jäsenenä hallituksen kokoukseen vuokrausaikana tehdyt matkat ovat vuokraustoimintaan liittyviä matkoja. Vähennyksen perusteena ovat matkoista aiheutuneet todelliset kustannukset tai verohallinnon vahvistama matkakuluvähennys.  

Sen sijaan uuden sijoituskohteen hankinnasta aiheutuvat matkakustannukset eivät ole vuokratuloista vähennyskelpoisia, vaan ne huomioidaan sijoitusasuntojen luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.  

4. Tulonhankkimislainan korot ja kulut 

Tulonhankkimislainojen korot voi vähentää kaikista pääomatuloista täysimääräisinä ilman euromääräistä rajoitusta tai omavastuuosuutta. On kuitenkin syytä muistaa, että vuokrattuun omaisuuteen kohdistuvan velan korot eivät ole vähennyskelpoisia, jos peritty vuokra ei vastaa käypää vuokraa.  

“Jos siis asunto on esimerkiksi vuokrattu markkinahintaa edullisemmin vaikkapa sukulaistytölle, sijoitusasuntolainan korkoja ei voi vähentää”, Ahsanullah selventää. 

Korkojen lisäksi lainanhoitopalkkio ja kuukausittainen lainanhoitokulu ovat verovähennyskelpoisia menoja vuokratuloista.  

5. Muut tulonhankkimiskulut kuten kirjallisuus, jäsenmaksut tai koulutukset. 

Vuokranantaja saa vähentää pääomatuloistaan myös hankkimansa ammattikirjallisuuden, vuokraustoimintaan liittyvien koulutusten osallistumismaksut sekä muut selvästi tulonhankkimistarkoituksessa syntyneet menot. Tällaisia kuluja ei kohdenneta tiettyyn vuokra-asuntoon vaan vähennetään yleisinä tulonhankkimiskuluina. 

6. Tavoittele vähennysten optimointia – älä maksimointia  

Veroilmoituksessa kannattaa ilmoittaa kaikki toteutuneet vähennyskelpoiset tulonhankkimiskulut. On hyvä kuitenkin muistaa, että paras verovähennys on toteutumaton vähennys, sillä verovähennyksestä huolimatta jokainen syntynyt kulu pienentää myös saatavaa tuottoa. Toisaalta esimerkiksi vuokranantajan suorittamat remontit voivat olla eräitä asuntosijoittamisen tuottoisimpia investointeja asunnon arvon ja/tai vuokratason nousun myötä.

"Kuluihin kannattaakin suhtautua monesti investointeina: anna sellaisten kulujen toteutua, jotka aidosti edesauttavat sijoitustoimintaa mutta vältä turhia kuluja", Ahsanullah summaa.