Vastikkeet ja lainaosuussuoritukset

Yhtiövastikkeen ja osakkaan maksaman yhtiölainaosuuden verovähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee suoritusta omassa kirjanpidossaan. Jos yhtiö tulouttaa maksetun suorituksen, vuokranantajaosakas voi vähentää sen verotuksessa vuokratuloistaan.

Esimerkiksi hoitovastikkeet tuloutetaan aina, kun taas mahdollisten korjauksiin kerättävien pääomavastikkeiden ja lainaosuussuoritusten kirjanpidollinen käsittely vaihtelee. Verovähennysoikeuden selvittämiseksi vuokranantajan tulee siis tarkistaa maksamiensa suoritusten kirjanpidollinen käsittelytapa yhtiössä. Verohallinnon pyynnöstä vuokranantajan tulee esittää selvitys vähennetyn suorituksen tuloutuksesta esimerkiksi isännöitsijältä saadulla sähköpostiviestillä.

Jos suoritus rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, sitä ei voida vähentää vuokratuloista vaan suoritus lisätään huoneiston hankintamenoon ja se voidaan ottaa huomioon huoneistoa myytäessä luovutusvoittoverotuksessa. Näin kyse on lähinnä veronmaksun ajankohdasta.

Osakasremonttien korjausmenot

Vuokranantajan suorittamien remonttien vähentämiseen vuokratuloista vaikuttaa se, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta. Erona on, että vuosikorjaus ylläpitää jo olemassa olevaa tasoa, kun taas perusparannus kohottaa sitä. Vuosikorjausmenot voidaan vähentää maksuvuonna kokonaisuudessaan riippumatta niiden euromäärästä. Perusparannusmenot lisätään puolestaan lähtökohtaisesti hankintamenoon – tai vähennetään vaihtoehtoisesti 10 vuoden tasapoistoina, kun kyse on osakehuoneistosta.

Esimerkiksi seinien maalaus ja lattiamateriaalin vaihtaminen vastaavan tasoiseen lattiamateriaaliin on tyypillistä vuosikorjausta. Sen sijaan osakkaan lisäämä parvekelasitus on katsottu tasoa korottavaksi perusparannukseksi. Laajemmat muutostyöt, kuten keittiön uusiminen, voi sisältää sekä vuosikorjausta että perusparannusta, mikä tulee huomioida vähennyksiä tehtäessä.

Korjausmenot ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia myös siltä ajalta kuin asunto on tyhjillään esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai remontin ajan, kunhan asunto on vuokraustoiminnan käytössä eli sitä ei ole otettu omaan käyttöön tai laitettu myyntiin. Jos taas huoneisto remontoidaan heti hankinnan jälkeen ennen vuokralaisen sisäänmuuttoa, ei korjausmenoja voida vähentää vuokratuloista, vaan ne lisätään huoneiston hankintamenoon.

Kalusteet ja kodinkoneet

Lisäksi kalusteen tai kodinkoneen hankintamenon voi vähentää kerralla vuosimenona, jos sen hinta on ollut enintään 1 200 euroa. Tätä kalliimmat kalusteet ja kodinkoneet tulee vähentää poistomenettelyssä. Poisto tehdään aina esinekohtaisesti ja sen määrä on enintään 25 prosenttia kalusteen tai kodinkoneen menojäännöksestä.

Esimerkiksi vuokrahuoneistoonsa hankkimastaan, 2 000 euroa maksaneen jääkaappipakastimen hankintamenosta, vuokranantaja saa vähentää ostovuonna 25 prosenttia eli 500 euroa, jonka jälkeen sen poistamaton hankintameno on 1 500 euroa. Seuraavana vuonna vuokranantaja voi tehdä enintään 375 euron (1 500 euroa x 25 prosenttia) poiston, jonka jälkeen poistamattomaksi hankintamenoksi jää 1 125 euroa. Tämä summa voidaan vähentää kolmantena vuonna vuosimenona kerralla kokonaisuudessaan, koska se on enintään 1 200 euroa.

Jos asuntoa vuokrataan kalustettuna, voi kalusteiden todellisten hankintamenojen sijasta käyttää kaavamaista kalustevähennystä. Kalustevähennys on 40 euroa kuukaudessa, kun vuokrauksen kohteena on kalustettu yksiö tai huone ja sitä suuremmissa asunnoissa 60 euroa kuukaudessa.

Matkakustannukset

Vuokraustoimintaan liittyvät matkakustannukset ovat vähennyskelpoisia menoja. Vähennyksen perusteena ovat matkoista aiheutuneet todelliset kustannukset tai Verohallinnon vahvistama matkakuluvähennys, joka on 30 senttiä kilometriltä vuoden 2022 verotuksessa.

Esimerkiksi asunnon esittelyyn, tarkastukseen ja korjaukseen sekä vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat ovat vähennyskelpoisia verotuksessa. Myös taloyhtiön yhtiökokoukseen tai yhtiön hallituksen jäsenenä hallituksen kokoukseen vuokrausaikana tehdyt matkat ovat vähennyskelpoisia. Sen sijaan sijoituskohteen hankinnasta aiheutuneita matkakustannuksia ei voida vähentää vuokratuloista, vaan ne voidaan huomioida luovutusvoittoverotuksen yhteydessä.

Kaikista pääomatuloista vähennettävät korot ja muut kulut

Tulonhankkimislainan korkoa ei voida vähentää vuokratuloista, vaan vähennys tehdään kaikista pääomatuloista täysimääräisesti. Edellytyksenä on vuokrauksen tapahtuminen tulonhankkimistarkoituksessa, mikä tarkoittaa käypää vuokraa. Sitä vastoin kertaluonteinen lainanhoitopalkkio, kuukausittaiset lainanhoitokulut ja mahdollinen korkosuoja ovat verovähennyskelpoisia menoja suoraan vuokratuloista, kun taas lainan takaisinmaksuturvan henkivakuutustyyppiset maksut eivät ole lainkaan verovähennyskelpoisia.

Esimerkiksi vuokraus alihintaan lähipiiriin kuuluvalle lapselle ei täytä tulonhankkimistoiminnan tunnusmerkkejä. Tällöin sijoitusasunnon korkoja ei voida vähentää pääomatuloista, minkä lisäksi vuokratulot ylittäneitä kustannuksia ei myöskään voida vähentää, koska tappio ei ole vähennyskelpoinen. Järjestely ei kuitenkaan aiheuta lahjaverovelvollisuutta.

Vuokranantaja saa vähentää pääomatuloistaan myös muun muassa hankkimansa ammattikirjallisuuden, vuokraustoimintaan liittyvien koulutusten osallistumismaksut sekä muut selvästi tulonhankkimistarkoituksessa syntyneet menot.