Danske Bank: Asuntokauppa kiihtynyt kaikissa Pohjoismaissa koronan aikana – lisäsääntelyä suunnitellaan

Asuntojen hinnat ovat nousseet voimakkaasti Pohjoismaissa koronakriisin aikana. Pohjoismaista hintojen nousu on ollut pienintä Suomessa, jossa vanhojen osakeasuntojen asuntojen hinnat ovat nousseet vuodessa koko maassa 4,9 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 6,1 prosenttia.

Muissa Pohjoismaissa kasvu on ollut huomattavasti voimakkaampaa. Tanskassa asuntojen hinnat ovat nousset 18 prosenttia, Ruotsissa 18 prosenttia ja Norjassa 11 prosenttia.

”Asuntojen hinnat ovat nousseet Pohjoismaissa voimakkaasti koronakriisin aikana, mutta nousu on ollut voimakkainta Tanskassa ja Ruotsissa. Suomessa nousu on ollut hitainta. Hintojen nousua on kiihdyttänyt koronakriisi ja etätyöskentely, kun ihmiset ovat etsineet tilavampia asuntoja samaan aikaan, kun tarjonta on ollut sattumalta vähäisempää. Odotamme, että yhteiskuntien avautuminen tulee siirtämään kotitalouksien kulutusta asumisesta muille alueille, mikä tulee hidastamaan asuntojen hintojen nousua”, sanoo Danske Bankin pääekonomisti Las Olsen.

Suomessa asuntojen hinnat ovat kehittyneet alueellisesti eri suuntiin jo pitkään.

“Hinnat nousevat pienessä joukossa kasvukeskuksia ja laskevat alueilla, joissa väestön määrä kutistuu. Suomi on jäljessä kaupungistumisessa moniin EU-maihin verrattuna, joten tämä kehitys tulee todennäköisesti jatkumaan”, sanoo Danske Bankin Suomen pääekonomisti Pasi Kuoppamäki.

Sääntelyä valmistellaan kaikissa maissa

Olsenin mukaan viranomaiset kaikissa Pohjoismaissa seuraavat asuntomarkkinoita nyt tarkkaan.

”Kaikissa maissa on paineita lisätä sääntelyä finanssivalvonnan, keskuspankin tai hallitusten toimesta. Suurin syy tälle näyttää olevan halu vähentää kotitalouksien velkaantumista ja pienentää rahoitusjärjestelmän riskejä. On kuitenkin epäselvää, miten kiristykset ovat linjassa muiden huolien kuten ensiasunnon ostajien asuntomarkkinoille pääsyn kanssa”, Olsen sanoo.

Tällä hetkellä tiukin enimmäisluottosuhde on Ruotsissa ja Norjassa, jossa lainaa voidaan myöntää 85 prosenttia asunnon arvosta. Suomessa tämä raja on 90 prosenttia ja ensiasunnon ostajille 95 prosenttia.

Nyt Suomeen suunniteltu tuloperusteinen lainakatto on käytössä vain Norjassa, jossa laina saa olla 500 prosenttia hakijan vuosituloista. Suomessa esillä on ollut 450 ja 500 prosentin lainakatto. Asuntomarkkinoiden tilanne eroaa kuitenkin Suomessa ja Norjassa, sillä Norjassa hinnat ovat nousset pitkään ja asuntosijoittaminen yleistä.

” Norjassa sääntelyä on kiristetty vuodesta 2015 lähtien. Lainakaton lisäksi käytössä on 85 prosentin enimmäisluottosuhde ja lyhennysvaatimus osalle lainoista. Vaikka pankeilla on 10 prosentin joustovara uusissa lainoissa, sääntely vaikuttaa hidastaneen hintojen nousua. Lainakatolla vaikuttaa olleen vaikutusta erityisesti alueilla, joissa hinnat ovat nousseet voimakkaasti, kuten Oslossa. Hintoihin on vaikuttanut myös se, että toisen kodin omavastuuosuus on 40 prosenttia, mikä on hillinnyt asuntojen käyttämistä sijoituskohteena. Lisäsäätelyn kanssa kannattaa edetä maltillisin askelin, jotta mahdollisuutta ostaa ensiasunto kasvukeskuksista ei rajata liikaa”, Kuoppamäki sanoo.

Luotonannon rajoitteet	Ruotsi	Tanska	Norja	Suomi
Lainakatto LTV (%)	85	95	85	90  (95 ensiasunnonostajille)
Lyhennysvaatimus (%)	>60% LTV: 2.5%
Lainaa < 50 % lainakatosta		0	Ei ole, paitsi jos vaihtuva korko ja LTV > 60%
50-70 % lainakatosta		1		Ei pakollista, vahva lyhennyskulttuuri
71-85 % lainakatosta		2
lainaa > 4.5 * bruttotulot		1
Stressitesti korko (KALP) %	6	4 kalliilla alueilla	6
Verotus
Kiinteistövero	Ei ole	1.6% - 3.4%	Paikallinen	Kunta 0.41 % -1.0 %
Kiinteistömaksu	0.75% verotusarvosta korkeintaan 8349 kr	0.92% - 3% vuoden 2002 arvosta
Korkojen verovähennys	30% 100,000 kr saakka, sitten 21%	22.8% - 34.3%	22 %	10 %
Pääomatulon verotus	22% pääomatulosta sis. remontit	Ei jos asunut	22% paitsi jos asunut 12kk viimeisestä 24kk	30% - 34% paitsi jos asunut yli 2 vuotta
Varainsiirtovero	Lainhuuto 2% Leimavero 1,5%	Lainhuuto: 0.6% + 1,750 Asuntolaina: 1.45% +1,750 kr.		2% - 4%