Vuokranantajan tilinpäätöksen aika

1. Tarkasta tulojen määrä

Viimeistään veroilmoitusta täyttäessä on sekä verovuoden tulot että menot kirjattava sentilleen oikein. Tämä on helpompaa, jos tuloista ja menoista on pitänyt jatkuvasti kirjaa läpi verovuoden. Esitäytetyllä veroilmoituksella voi olla valmiiksi jo arvio tuloista, mutta vuokranantajan vastuulla on tarkistaa summan oikeellisuus.

”Hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että kaikki vuokralaiselta vuokranantajalle maksetut suoritukset ovat vuokratuloina ilmoitettavia tuloja. Näin ollen esimerkiksi vesimaksu tulee kirjata veroilmoitukseen, vaikka se tilitetäänkin sellaisenaan taloyhtiölle. Kun vesimaksu laitetaan myös vähennyksiin, ei verotettavaa tuloa kuitenkaan synny lainkaan tältä osin”, Ahsanullah selittää.

”Vuonna 2020 vuokratuloja kerättiin noin 1,9 miljardia euroa. Tämä tarkoittaa valtion kassaan noin 600 miljoonan euron verotuloja. Vuokranantajat ovat erittäin merkittävä veronmaksajaryhmä”, Ahsanullah muistuttaa.

2. Taloyhtiön vastikkeet

Sijoitusasunnon hoitovastikkeet ovat aina vähennyskelpoista menoa vuokraustoiminnan ajalta. Vuokraustoiminnan katsotaan alkaneen siitä hetkestä, kun asunnosta julkaistaan vuokrausilmoitus tai annetaan vuokraustoimeksianto välittäjälle.

Pääomavastikkeen tai osakkaan maksaman yhtiölainaosuuden verovähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee maksettua suoritusta omassa kirjanpidossaan. Jos yhtiö tulouttaa osakkaan maksaman suorituksen, vuokranantajaosakas voi vähentää sen verotuksessa vuokratuloistaan. Jos taas osakkaan maksama suoritus rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratuloista vaan suoritus lisätään huoneiston hankintamenoon ja otetaan huomioon huoneistoa myytäessä. Käytännössä kyse on siten yleensä vain veronmaksun ajankohdasta.

”Viime vuosina on väläytelty tämän vakiintuneen käytännön muuttamista. Muutos nykykäytäntöön olisi huonoa veropolitiikkaa, eikä sellaista tule tehdä. Tällaisen kannan on esittänyt myös entinen pääministeri ja ympäristövaliokunnan puheenjohtaja Juha Sipilä”, Ahsanullah kertoo.

3. Remontit

Vuokranantajan omien remonttien vähentämiseen vuokratuloista vaikuttaa se, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta. Vuosikorjauksessa huoneistoa kunnostetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon eli korjataan jo olemassa olevia pintoja. Perusparannuksessa taas on kyse huoneiston tasoa parantavasta remontista.

Vuosikorjauksesta aiheutuneet menot voidaan vähentää maksuvuonna kokonaisuudessaan. Perusparannusmenot voidaan osakehuoneistojen osalta vähentää 10 vuoden tasapoistoina. Lisäksi kalusteen tai kodinkoneen hankintamenon voi vähentää kerralla vuosimenona, jos sen hinta on ollut enintään 1 200 euroa. Tätä kalliimmat kalusteet tulee vähentää osissa poistoina.

”Vuokranantajan tekemät remontit voivat olla asuntosijoitustoiminnassa hyvin kannattavia investointeja, joilla nostetaan asunnon arvoa. Lisäksi pitkäjänteisen vuokranantajan kannattaa tukea ja edistää taloyhtiön perusteltuja korjausinvestointeja. Energiatehokkuusremontit tuottavat yleensä myös säästöjä hoitokuluihin hyvin nopeasti”, Ahsanullah huomauttaa.

4. Matkakulut ja vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet kulut

Vuokraustoimintaan liittyvät matkakustannukset ovat vähennyskelpoisia menoja. Myös asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen tai yhtiön hallituksen jäsenenä hallituksen kokoukseen vuokrausaikana tehdyt matkat ovat vuokraustoimintaan liittyviä matkoja. Vähennyksen perusteena ovat matkoista aiheutuneet todelliset kustannukset tai verohallinnon vahvistama matkakuluvähennys.

Vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneita vähennyskelpoisia kuluja ovat esimerkiksi vuokrailmoituskulut, välittäjän palkkio ja luottotietojen tarkistamisesta aiheutunut kustannus.

5. Sijoituslainan kulut ja korot

Sijoitusasuntolainan kulut, kuten kuukausittainen lainanhoitokulu, ovat verovähennyskelpoisia menoja vuokratuloista.

Lainan korot voi puolestaan vähentää kaikista pääomatuloista täysimääräisinä. On kuitenkin syytä muistaa, että vuokrattuun omaisuuteen kohdistuvan velan korot eivät ole vähennyskelpoisia, jos peritty vuokra ei vastaa käypää vuokraa.

“Jos asunto tarjotaan esimerkiksi maksutta Ukrainan sotaa pakenevalle perheelle, kyse ei ole tältä ajalta tulonhankkimistoiminnasta. Asuntoon mahdollisesti kohdistuvan lainan korot eivät tällöin ole vähennyskelpoisia”, Ahsanullah selventää.