SKVL asuntomarkkinaennuste: Vaaliohjelman linjaukset tuovat tulevina vuosina merkittäviä positiivisia vaikutuksia Suomen asuntomarkkinoihin – Ohjelmaan kirjatut lupaukset tuovat toteutuessaan paljon toivottua tasa-arvoisuutta ja turvaa suomalaisten asumiseen kaikissa muodoissaan

Asuntomarkkinoilla merkkejä elpymisestä – suuria eroja asuntotyypeittäin ja alueittain

Suomen Kiinteistönvälittäjät SKVL ennustaa kesän ja alkusyksyn asuntomarkkinoiden kauppamäärien pysyvän samalla tasolla kuin kevään aikana. Asuntojen hinnoissa ei ennusteta suuria muutoksia seuraavalle neljännekselle. Mökkikauppa on tasaantunut koronaa edeltävälle tasolle ja ostajien vaatimukset ovat korkeita, mutta myöskään loma-asuntojen hinnat eivät ole nousussa. Vuokra-asuntojen kysynnässä on nousua, mutta vuokrien tason ennustetaan pysyvän edelleen samana.

Kokeneita ammattilaisia tarvitaan asuntokaupassa nyt – Sensaatio-otsikot johtavat ostajia harhaan – Tilastot kertovat parempaa totuutta kuin yleinen käsitys

Asunnon ostajien tulee kuunnella asuntokaupan ammattilaisia ja jättää sensaatio-otsikoiden seuranta vähemmälle. Suurin osa asuntokaupasta käydään vanhoista asunnoista, joiden toteutuneet keskineliöhinnat ovat jo koko alkuvuoden pysyneet jokseenkin samalla tasolla muutamin poikkeuksin. Uudiskohteiden hinnoissa ennustetaan edelleen muutaman prosentin laskua. Uudiskohteita tai hyvin uusien vanhoja asuntoja ostavien kuluttajien on tärkeää tutustua tarkkaan yhtiöiden yhtiölainoihin ja pyytää välittäjältä apua vastikkeiden arvioimisessa.

Pääkaupunkiseudulla keskihinnoissa isompi tiputus ytimen ulkopuolella

Asunto-osakehuoneistojen keskineliöhinnat eivät ole keskimäärin enää laskeneet lokakuun 2022 jälkeen – monilla ostajilla on väärä kuva markkinasta. Vanhojen kerrostalo- ja rivitalohuoneistojen toteutuneet keskineliöhinnat ovat loivasti nousseet vuodenvaihteesta jo noin 5 %. Poikkeuksia löytyy, esimerkiksi pääkaupunkiseudun kolmessa isossa kaupungissa Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla hinnat ovat alkuvuoden hakeneet uutta tasoa ja ovat edelleen noin 10–20 % koronahuippuja alemmalla tasolla – hyvin paljon riippuen sijainnista ja taloyhtiön tilanteesta. Etelä-Helsingin arvoalueella pudotukset ovat kuitenkin olleet maltillisempia.

Ennusteessa vielä pientä pudotusta kesäkaudella

SKVL:n tuoreen ennusteen mukaan kesälomakauden aikana kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat painuvat ehkä vielä noin 2–3 % alaspäin tai pysyvät samalla tasolla. Hintojen nousua voi olla odotettavissa kysytyimmissä hyväkuntoisissa perheasunnoissa, joissa taloyhtiöiden hoitokulut ovat pysyneet alhaisempina. Asunnon ostaja voi nyt varsin luottavaisin mielin edetä, kunhan kohteen hinnoittelu on tehty huolellisesti peilaten toteutuneeseen hintatasoon.  Ainoana poikkeuksena on tällä hetkellä yksiöt, joiden pudotus on ollut jopa 20 %, mutta niidenkin toteutuneet keskineliöhinnat ovat jo nousseet jonkin verran alkuvuodesta.

Uusien asuntojen kysyntä jatkuu edelleen hiljaisempana

Uudiskohteiden myynti on ollut poikkeuksellisen hiljaista. Erityisesti pienemmät asunnot ovat olleet haastavampia myydä ja keskimääräiset neliöhinnat ovat painuneet vuosien 2018–2019 tasolle eli laskeneet noin 10–13 %.  Mediasta on kuitenkin saatu joidenkin tahojen antama väärä kuva hintakehityksestä, joka on alkuvuoden aikana jo tasaantunut vanhojen asuntojen tapaan. Kappalemäärät kaupoista ovat kuitenkin erittäin alhaisia ja lopullinen toteutuva hintataso nähdään vasta kun kaupat on tehty ja kauppamäärät suurempia.

Markkinoilla on paljon tarjontaa – edelleen pulaa uudemmista omakotitaloista

 

Asunnon ostajat ovat liikkeellä ja tarjonta on noussut noin 15 % korkeammalle tasolle alkuvuoteen nähden. Hintojen nousua rajoittaa laaja tarjonta suhteessa kysyntään, joka on normaalimarkkinaan nähden edelleen noin 20 % alhaisempi. Kysyntä ja tarjonta eivät aina kohtaa, sillä ostajat etsivät erityyppisiä kohteita kuin on tarjolla.

Ostajien käyttäytyminen on markkinatilanteesta ja jonkinasteisesta liian suuren vaihtelevan tiedon määrästä johtuen epärationaalista. Hinnat eivät ole enää merkittävässä laskussa ja myyjät odottelevat tilanteen kääntymistä. Osa ostajista koittavat edelleen kalastella erittäin alhaisilla tarjouksilla, jotka harvoin johtavat muuhun kuin kaupankäynnin vaikeutumiseen. Lähtökohtaisesti on tärkeää, että välittäjä arvioi tarkkaan mikä on realistinen pyyntihinta, jolla kauppa voi tilastojen perusteella toteutua. Nyt tarvitaan kokeneiden välittäjien ammattitaitoa sekä arvioinnissa että neuvotteluissa.

 

Rahoituksen saamisessa monia haasteita

 

SKVL:n viimeisessä kyselyssä kartoitettiin asuntokaupan rahoitusta.

Merkittävästi lisääntyvä ongelma on rahoituksen saaminen esimerkiksi tilanteissa, joissa uusi asunto on löytynyt ja vanha on myymättä. Tämä estää myös remontoitavien asuntojen kauppaa, sillä lisärahoitus remontointiin ei useimmiten onnistu asuntolainan turvin.

”Todella suuri joukko ostajia on liikkeellä, mutta omat asunnot ovat myymättä. Monilla pankeilla on ehkä ylikorostuneen tiukka linja välirahoituksen suhteen ja tämä aiheuttaa lukon asuntomarkkinoille. Väli- tai ”siltarahoituksen” saaminen riippuu luonnollisesti velallisen maksukyvystä ja vakuuksista, mutta tällä hetkellä se estää kauppoja syntymästä ja moni ostaja ei myöskään uskalla neuvotella korkopelottelun seurauksena lainoistaan”, toteaa Mannerberg. ”Pankkien välillä on suuria eroja ja nyt onkin oivallinen tilanne kilpailuttaa lainoja ja niiden ehtoja”, hän jatkaa. Tällä hetkellä pankkienkin korkoennusteet ovat jo parantuneet ja viimeistään ensi vuonna tullaan näillä näkymin näkemään jo korkojen laskua. Pankkien rooli on nyt todella merkittävä, kun suomalaisten pitää päästä toteuttamaan asumisen muutostarpeitaan joustavasti. Toivomme, että tämä kuullaan ja huomioidaan pankkiryhmissä ja varmistetaan riittävät resurssit tämänkin lomakauden ajaksi.

Mökkikauppa

Loma-asuntojen kysyntä on noussut normaalille kevätkauden tasolle Suomessa. Korona-ajan valtava kysyntäpiikki on ohitettu, mutta hyvistä mökeistä on edelleen järkevää kysyntää. Kysynnän ja tarjonnan tasaannuttua on hintakehityksessä odotettavissa jonkin verran laskua. Selvästi kysytyin mökki on edelleen omalla rannalla sijaitseva hyvin varustettu mökki kulkuyhteyksillä.  Myös perinteisimmillä lautamökeillä on parantunutta kysyntää niiden edullisemman hinnan vuoksi. Kuivan maan mökkien kysyntä on alhaista, mutta niillekin on ostajia – silloin hintatason tulee olla erityisen houkutteleva.

Vuokra-asunnot

Vuokra-asuntojen kysynnän ennustetaan nousevan normaaliin tapaan kesän loppupuolella. Opiskelupaikat varmistuvat ja työn perässä liikkuvat valitsevat usein vuokra-asumisen. Vuokrien tason nousua rajoittaa suuri tarjonta suurimmassa osassa paikkakunnista. Vuokra-asunnon kunnolla ja varustelulla sekä sijainnilla on erityisen suuri merkitys tällä hetkellä vuokrattavuudessa. Suuremmista perheasunnoista on hyvää kysyntää, mikäli niiden kunto ja sijainti vastaa etsijöiden vaatimuksia.