Kasvava korjausvelka haastaa asuntomarkkinat ja asumisen laadun – omakoti- ja paritaloasujat käyttivät korjauksiin 4 miljardia euroa, taloyhtiöt 2,4 miljardia euroa

”Esimerkiksi energiatehokkuuteen liittyvien korjausten hyödyt konkretisoituvat erityisesti tällaisina aikoina, kun energiahinnat vaihtelevat voimakkaasti. Voimakkaat vaihtelut ovat tulleet jäädäkseen, koska merkittävä osa energiasta tuotetaan tuulivoimalla. Tämä on hyvä ottaa huomioon myös asumisen korjaustarpeita mietittäessä”, sanoo POP Pankin johtaja Timo Hulkko.

Korjausrakentamisen määrä huolestuttavassa laskussa

Uudisrakentamisen voimakkaan laskun lisäksi myös korjausrakentamisen määrä on kääntynyt laskuun. POP Pankin arvion mukaan korjausrakentamisen osuus rakennusinvestoinneista on noin 50 prosenttia riippuen suhdannetilanteesta. Korjausvelkaa syntyy, kun rakennuksen kuluminen ylittää sen ylläpidon.

”Asuntojen korjaustarpeen kasvu on koko yhteiskunnan laajuinen haaste. Lähivuosina korjausvelka kasvaa entisestään, sillä rakennuskanta ikääntyy."

”Asuntojen ja kiinteistöjen korjaaminen on hyvin oleellista niiden arvon säilyttämiseksi. Hiipuvilla alueilla tämä tietysti voi olla haastava tavoite, koska asuntojen kysyntä vähenee. Hiipuva kysyntä painaa hintoja alaspäin ja remontit voivat olla suhteettoman kalliita asunnon arvoon nähden."

”Kiinteistöjen kunnolla on merkitystä lainan saannin kannalta. Mitä heikompaan kuntoon kiinteistö pääsee, sitä vaikeampaa on lainan saanti. Jos taloyhtiössä asuntojen arvot ovat laskeneet paljon, heikkenee myös kiinteistön vakuusarvo. Tämä puolestaan heikentää lainansaantimahdollisuuksia ja kuntoa parantavien remonttien toteuttamisesta tulee vaikeaa. Voi olla houkuttelevaa siirtää isoja korjauksia myöhemmäksi ja näin ollen välttyä suurilta kustannuksilta, mutta loppujen lopuksi tilanne voi vain mennä hankalammaksi”, summaa Hulkko.

Kotitaloudet ja taloyhtiöt käyttävät korjauksiin yhteensä noin 6–7 miljardia euroa vuosittain

Omistusasunnossa asuvat kotitaloudet käyttivät yhteensä 5 miljardia euroa asunnon korjauksiin vuonna 2022 (Kuvio 1). Suurimman osan tästä, 4 miljardia euroa, käyttivät omakoti- ja paritaloasujat.  

Rivitaloasukkaat käyttivät yhteensä noin 0,4 miljardia euroa ja kerrostaloasukkaat noin 0,6 miljardia euroa. Kotitalouksien asunnon korjauksiin käyttämä nimellinen rahamäärä kasvoi selvästi vuosina 2021 ja 2022, koska korona-aikana kotitaloudet remontoivat paljon ja kustannustaso nousi voimakkaasti.

Omakotitaloasukkailla suurimmat korjauskustannukset ovat talotekniikassa, ulkopinnoissa ja rakenteissa sekä märkätiloissa. Rivi- ja kerrostaloissa asuvilla kotitalouksilla suurimmat korjauskustannukset kohdistuvat asunnon märkätiloihin ja keittiöön.

Taloyhtiöt käyttivät puolestaan noin 2,4 miljardia euroa korjauksiin vuonna 2022 (Kuvio 2). Kerrostaloyhtiöt teettivät remontteja 1,8 miljardin euron edestä ja rivitaloyhtiöt 0,6 miljardin edestä.

Asunto-osakeyhtiöiden teettämissä korjauskustannuksissa ei ole nähty vastaavaa hyppäystä viime vuosina. Suurimman osan taloyhtiöiden korjauskustannuksista muodostaa talotekniikan sekä ulkopintojen ja rakenteiden korjaukset.

Korjauskustannukset kasvaneet voimakkaasti viime vuosina

Sekä uudisrakentamisen että asuinrakennusten korjausrakentamisen kustannukset lähtivät voimakkaaseen kasvuun koronasta elpymisen ja Ukrainan sodan myötä (Kuvio 3). Vuonna 2022 asuntojen korjausrakentamisen kustannukset kasvoivat 8,8 prosenttia.

Vuonna 2023 kustannusten nousu on ollut keskimäärin 4,4 prosenttia, mikä on vähemmän kuin yleinen inflaatio. Energiakriisin vaikutukset näkyvät korjausrakentamisen kustannuksissa.

Kotitaloudet ovat halunneet panostaa energiatehokkuuteen ja edullisempiin lämmitysmuotoihin. Eniten hinnat ovat nousseet juuri lämmitys- ja jäähdytyskorjauksissa.

 Erityisesti tämä on koskettanut pientaloasukkaita, heillä lämmitysjärjestelmäkorjausten kustannukset kasvoivat edellisenä 13,5 prosenttia ja vielä viime vuonna hintojen nousu on ollut lähes 10,4 prosenttia. Kerrostalojen osalta suurimmat nousut on tapahtunut sähköjärjestelmien korjauskustannuksissa.

Odotetusti tyypillisin korjauksiin johtanut syy vuonna 2022 oli normaali vanheneminen tai kuluminen. Tämän jälkeen kotitalouden kolme tyypillisintä syytä omakoti- ja paritalojen korjauksille oli energiatehokkuuden parantaminen, esteettiset syyt ja laatu- tai varustetason parantaminen.

Myös taloyhtiöissä tyypillisin korjauksiin johtanut syy oli normaali vanheneminen ja kuluminen. Toiseksi tyypillisin syy oli vakavamman vaurion ennaltaehkäisy ja kolmanneksi putkirikko, rankkasade, tulva tai muu vastaava.

Korjausvelalla vaikutusta myös asuntojen hintoihin

Kertyneellä korjausvelalla on myös vaikutusta asuntokauppaan. Tekemättä jääneet korjaukset laskevat asunnon hintaa ja vaikuttavat sen houkuttelevuuteen. Ostajienkin pitäisi olla hyvin selvillä asuntoon tai taloyhtiöön tulevaisuudessa kohdistuvista remonteista. Jos asuntolaina on mitoitettu liian suureksi kotitalouden tuloihin nähden, voi tulevien korjausten rahoittaminen muodostua suureksi haasteeksi.

Käytännössä ongelmana on se, että korjausvelkaa ei ole määritelty taloyhtiön taseessa eikä myöskään omakotiasujat sellaista määrittele, joten asunnon ostoa harkitsevan voi olla se itse vaikea määritellä.

Remonttien hinnat vaihtelevat paljon alueittain ja kotitaloudelle koituvat kustannukset riippuvat paljon siitä missä asunto sijaitsee. Haahtela-tarjoushintaindeksin mukaan rakentamisen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla lähes 20 prosenttia korkeammat kuin kasvu- ja aluekeskusten ulkopuolisessa Suomessa.

Taulukosta 1 voidaan havaita, että kerrostalossa sijaitsevan perheasunnon kuukausittaiset lainanhoitomenot ovat 500–600 euroa 15 vuoden laina-ajalla. Pääkaupunkiseudulla putkiremontin kuukausittaiset lainanhoitomenot ovat reilu 90 euroa suuremmat kuin halvimmalla alueella. Omakotitalossa putkiremontin kuukausittaiset lainanhoitomenot ovat 155–185 euroa 10 vuoden laina-ajalla.

			Pääkaupunki- seutu	Kasvu- keskukset	Alue- keskukset	Muu Suomi
Kerrostalo	Putkiremontti	€/m2	900	828	801	756
90 m2	15 vuotta, 4 %	€/kk	599	551	533	503
	Julkisivu	€/m2	500	460	445	420
	15 vuotta, 4 %	€/kk	333	306	296	280
	Ikkunat	€/m2	120	110	107	101
	10 vuotta, 4 %	€/kk	109	101	98	95
Pientalo	Salaojat	€/m2	130	120	116	109
140 m2	10 vuotta, 4 %	€/kk	184	170	164	155
	Julkisivu	€/m2	110	101	98	92
	10 vuotta, 4 %	€/kk	156	143	139	131
	Ikkunat	€/m2	115	106	102	97
	10 vuotta, 4 %	€/kk	163	150	145	137

Taulukko 1. Joidenkin remonttien neliöhinnat sekä kuukausittainen lainanhoitomeno alueittain. Remonttihinnat on allokoitu pääkaupunkiseudulle ja muiden alueiden hinnat on laskettu käyttäen Haahtela-tarjoushintaindeksiä. Lainan takaisinmaksuaika on 15 tai 10 vuotta ja korko on 4 prosenttia.