Finanssiala ry

Kiinteistösijoitus on usein epälikvidi – myös rahaston kautta tehtynä

Jaa

Rahastosijoituksetkaan eivät ole riskittömiä. Riskit voivat liittyä esimerkiksi sijoituskohteiden arvon kehitykseen, geopolitiikkaan tai sijoituskohteiden likviditeettiin. Nimenomaan likviditeettiriskistä on kyse, kun viimeaikainen kehitys kiinteistömarkkinoilla on pakottanut tiettyjen kiinteistörahastojen sulkemiseen määräajaksi. Rahastojen sulkeminen ei ole merkki kriisistä vaan normaali, joskin raskas keino hallita likviditeettiriskiä.

Sijoitusrahasto on loistava keksintö – se mahdollistaa riskien hajauttamisen yhteisen sijoitustoiminnan kautta ja tuo myös vähittäissijoittajalle suursijoittajan edut, kuten pääsyn sellaisiin sijoituksiin, mitkä suoraan tehtynä eivät olisi järkeviä tai mahdollisia.

Luonnollisesti rahastosijoituksetkaan eivät ole riskittömiä. Riskit voivat liittyä esimerkiksi sijoituskohteiden arvon kehitykseen, geopolitiikkaan tai sijoituskohteiden likviditeettiin. Nimenomaan likviditeettiriskistä on kyse, kun viimeaikainen kehitys kiinteistömarkkinoilla on pakottanut tiettyjen kiinteistörahastojen sulkemiseen määräajaksi.

Kiinteistömarkkinat ovat lähtökohtaisesti vähemmän likvidejä kuin vaikkapa osakemarkkinat. Kiinteistörahastot omistavat usein kokonaisia kiinteistöjä, jolloin omistusten realisointi edellyttää, että kiinteistölle löytyy ostaja. Tällä hetkellä kiinteistömarkkinoiden tilanne on yleisesti huono ja omistusten realisointi on vaikeaa niin rahastoille kuin muillekin sijoittajille.

Rahastojen sulkeminen ei kuitenkaan ole merkki kriisistä vaan normaali, joskin raskas keino hallita likviditeettiriskiä.

Markkinoilla on tarjolla runsaasti erilaisia rahastoja erilaisiin tarkoituksiin. Kunkin rahaston toiminnan ominaiset piirteet määritellään rahaston säännöissä – ihan kuten vakuutuksen sisältö määräytyy vakuutusehdoissa tai työsuhteen ehdot työsopimuksessa. Lisäksi osa ominaisuuksista määräytyy suoraan lainsäädännön nojalla. Yksi keskeinen ero sääntelyssä on rahastojen jako sijoitusrahastoihin ja erikoissijoitusrahastoihin. Tämä jako kotimaisessa sääntelyssä vastaa EU:n sääntelyä, jossa käsitellään erikseen niin sanottuja UCITS-rahastoja ja vaihtoehtorahastoja.

Sijoitusrahastojen (UCITS) sääntely määrää varsin yksityiskohtaisesti esimerkiksi sen, mitkä sijoituskohteet ovat sallittuja. Sijoitukset keskittyvät periaatteessa likvideihin osakkeisin, korkoinstrumentteihin sekä rahamarkkinasijoituksiin. Näidenkin käytännön likviditeetti voi toki vaihdella erilaissa markkinatilanteissa.

Erikoissijoitusrahaston erikoisuus kerrotaan rahaston säännöissä

Vaihtoehtoiset rahastot taas voivat sisältää lähes mitä tahansa. Asia korostuu hyvin kotimaisen sääntelyn terminologiassa. Erikoissijoitusrahastossa on jotakin erikoista, mihin on syytä kiinnittää huomiota, ja tämä erikoisuus kerrotaan rahaston säännöissä.

Edellä sanotusta huolimatta rahaston lähtökohta on, että sijoittajalla on mahdollisuus säännöissä määritellysti lunastaa osuutensa. Epälikvideihin varoihin sijoittavassa erikoissijoitusrahastossa tämä tapahtuu yleensä harvemmin kuin sijoitusrahastoissa. Näin normaalitilanteissa, mutta poikkeuksellisissa tilanteissa rahastonhoitajalla on käytössään erilaisia tapoja hallita likviditeettiä.

Eri tilanteisiin on erilaisia sääntelyn määrittämiä keinoja, joista lunastusten ja merkintöjen keskeyttäminen on ankarimmasta päästä. Tilanne ei kuitenkaan ole ainutkertainen: koronakeväänä 2020 eräiden korkorahastojen merkinnät ja lunastukset keskeytettiin, kun korkomarkkinoilla oli epävarmuutta hinnoittelusta.

Rahaston likviditeetinhallinnassa keskeinen lähtökohta on osuudenomistajien eli sijoittajien etu ja tasapuolinen kohtelu. Lunastukset tehdään sijoittajien yhteisesti omistamista rahaston varoista. Rahastoissa sijoitusten arvonnousut ja -laskut vaikuttavat suoraan sijoittajaan.

Tärkeintä on miettiä omia sijoituksia kokonaisuutena

Yksittäisen rahaston hoitaja arvioi viime kädessä osuudenomistajien edun ja tasapuolisen kohtelun toteutumista, mutta yleisesti voi sanoa, ettei lunastusta haluavia sijoittajia saa suosia rahastoon jäävien sijoittajien kustannuksella. Sijoitusten pakkomyynti ”hintaan mihin hyvänsä” ei lähtökohtaisesti ole osuudenomistajien edun mukaista.

Onko vähittäissijoittajan syytä unohtaa kiinteistörahastot (tai laajemmin kiinteistösijoitukset) jatkossa? Tärkeintä on miettiä omia sijoituksia kokonaisuutena ja peilata niitä sijoittamisen tavoitteisiin ja riskinkantokykyyn.

Mallia voi hakea instituutiosijoittajien toiminnasta. Kun työeläkevakuutusyhtiöt raportoivat tuotoistaan, niin tyypillisesti eri omaisuusluokat kehittyvät eri tavalla – osa on plussalla ja osa miinuksella. Keskeistä on sijoitusten ja riskien hajauttaminen.

Kukaan ei voi etukäteen tietää varmuudella, mikä tuottaa jatkossa hyvin ja mikä huonosti. Riskien hajauttamisen lisäksi on tärkeä olla tietoinen sijoituksen keskeisistä ominaisuuksista. Nämä tiedot löytyvät rahaston säännöistä ja muusta materiaalista, kuten avaintietoesitteestä, jossa tiedot on esitetty tiivistetysti koko EU:n alueella harmonisoidussa muodossa.

Suljettuna olevien rahastojen sijoittajien kannalta tilanne on luonnollisesti ikävä, mutta kuten yleensä markkinoilla, tilanne paranee ajan myötä. Suljettuna olevan rahaston sijoittaja nauttii edelleen muun muassa rahaston tuomasta hajauttamisen edusta verrattuna esimerkiksi suoran asuntosijoittamisen riskeihin.

On kaikki syy uskoa, että kiinteistösijoitukset ovat jatkossakin osa hajautettua sijoitussalkkua ja kiinteistörahastoilla on merkittävä rooli osana sijoittajien valintoja -itse kunkin valitsemalla painolla. Finanssiala ry:n kuukausittain julkaiseman Rahastoraportin mukaan marraskuun lopussa avointen kiinteistörahastojen osuus kaikista rahastopääomista oli noin 4 prosenttia.

Avainsanat

Yhteyshenkilöt

Lisätietoa julkaisijasta Finanssiala ry

Finanssiala ry
Itämerenkatu 11 - 13
00180 HELSINKI

020 793 4240
http://www.finanssiala.fi

Finanssiala ry (FA) edustaa Suomessa toimivia pankkeja, henki-, työeläke- ja vahinkovakuutusyhtiöitä, rahasto- ja rahoitusyhtiöitä sekä arvopaperivälittäjiä. Rakennamme jäsenillemme toimintaympäristöä, jossa ne voivat liiketoiminnallaan lisätä suomalaista hyvinvointia.

Tilaa tiedotteet sähköpostiisi

Haluatko tietää asioista ensimmäisten joukossa? Kun tilaat tiedotteemme, saat ne sähköpostiisi välittömästi julkaisuhetkellä. Tilauksen voit halutessasi perua milloin tahansa.

Lue lisää julkaisijalta Finanssiala ry

Asunto- ja mökkikaupan jumi viimein aukeamassa? – FA:n Ahosniemi toiveikas hallituksen puoliväliriihen päätöksistä26.4.2025 06:00:00 EEST | Tiedote

Finanssiala ry:n (FA) toimitusjohtaja Arno Ahosniemi suhtautuu myönteisesti hallituksen puoliväliriihen päätökseen keventää asuntorahoituksen sääntelyä. Päätöksellä on mahdollista parantaa työvoiman liikkuvuutta ja kehittää asuntomarkkinoiden toimivuutta. "Asuntolainojen enimmäiskeston pidentäminen 30 vuodesta 35 vuoteen on yksi tarpeellisista muutoksista. Asuntorahoituksen sääntelyn tarkastelu on nyt erittäin ajankohtaista asuntomarkkinoiden alakulon takia. Suomalaisten luottamus omaan talouteensa on ollut pitkään matalalla tasolla. Hallituksen toimilla on hyvät mahdollisuudet lisätä kotitalouksien uskallusta lähteä asunto- ja mökkikaupoille”, Ahosniemi toteaa. Kotitalouksien uskallus ja mahdollisuus tehdä suuria hankintoja, kuten asunnon ja mökin ostamista tai remontoimista, on ollut hyvin alhaisella tasolla. Puolet FA:n vuodenvaihteessa teettämän kansalaiskyselyn vastaajista kertoi luopuneensa hankintasuunnitelmistaan joko kokonaan tai pidentäneensä harkinta-aikaa. Vastaajista 23 pr

Ahosniemi: Kotitalouksien ja yritysten rahoitusta vaikeuttavan sääntelyn purkaminen sekä kotimaisten sijoitusrahastojen toimintaedellytysten vahvistaminen ovat hallitukselta vahvoja tekoja kasvun vauhdittamiseksi23.4.2025 23:05:14 EEST | Tiedote

Finanssiala ry:n (FA) toimitusjohtaja Arno Ahosniemi kiittää maan hallitusta puoliväliriihen kasvua tukevista linjauksista. Ahosniemen mukaan talouden sumuiset näkymät, kotitalouksien vaisu investointihalukkuus ja kauppasota edellyttävät rohkeita päätöksiä, joilla suomalaisten luottamus tulevaisuuteen ja omaan talouteen vahvistuvat.

Pankkisektori säilyi vakaana, vakuutusyhtiöillä yllätyksetön vuosi – tutustu vakuutus- ja pankkisektorien vuosikatsauksiin22.4.2025 11:18:47 EEST | Tiedote

Finanssiala ry on julkaissut katsaukset sekä pankkien että vakuutusyhtiöiden vuoteen 2024. Pankkisektori pysyi vakaana ja toimintakykyisenä talouden heittelyistä huolimatta. Hyvä kannattavuus ja vakavaraisuus antavat pankeille vastustuskykyä riskien varalle. Vakuutussektorilla vuosi oli hyvä ja sangen yllätyksetön. Vakuutusyhtiöiden sijoitukset tuottivat hyvin, mutta eläke- ja korvausmenot kasvoivat maksutuloa voimakkaammin.

Ahosniemi: Kauppasota ja talouden sumuiset näkymät edellyttävät hallitukselta rohkeita tekoja – kansankapitalismia vahvistettava ja tuloverotusta kevennettävä16.4.2025 06:30:00 EEST | Tiedote

Maailmantaloutta ravisteleva kauppasota ja Suomen talouden sumuiset näkymät edellyttävät tekoja, joilla suomalaisten luottamus tulevaisuuteen ja omaan talouteen vahvistuisivat. FA odottaa Petteri Orpon hallitukselta nopeita kasvua tukevia toimia. Nyt tarvitaan kasvuhakuisia veromuutoksia, kuten palkansaajien ansiotulojen verotuksen keventämistä. Hallituksen on myös vietävä eteenpäin hallitusohjelman talouskasvua tukevia kirjauksia, kuten vastasyntyneelle annettavan ensisijoituksen toteuttaminen. Hallituksen on parannettava suomalaisen rahastoalan kilpailuedellytyksiä, jotta Suomeen saadaan lisää investointeja, työtä ja verotuloja.

Sairauskuluvakuutusten määrä jatkaa kasvuaan – lähes 90 prosenttia suomalaisista uskoo joutuvansa kustantamaan hoivaansa yhä enemmän itse12.4.2025 06:00:00 EEST | Tiedote

Sairauskuluvakuutusten määrä jatkoi kasvuaan vuonna 2024. Vuoden 2024 lopussa sairauskuluvakuutettuja oli Suomessa 1 316 996 kappaletta. Vakuutetuista yksityishenkilöistä 457 882 on lapsia, aikuisia on 859 115. Yritysten ottamia vakuutuksia 305 040. Sairauskuluvakuutusten maltillisesti kasvava kysyntä kertoo kansalaisten halusta varautua. Suomalaisista 88 prosenttia uskoi vuodenvaihteessa tehdyn kansalaiskyselyn mukaan joutuvansa tulevaisuudessa kustantamaan terveyden- ja sairaanhoidon kustannuksia yhä enemmän itse.

Uutishuoneessa voit lukea tiedotteitamme ja muuta julkaisemaamme materiaalia. Löydät sieltä niin yhteyshenkilöidemme tiedot kuin vapaasti julkaistavissa olevia kuvia ja videoita. Uutishuoneessa voit nähdä myös sosiaalisen median sisältöjä. Kaikki tiedotepalvelussa julkaistu materiaali on vapaasti median käytettävissä.

Tutustu uutishuoneeseemme
World GlobeA line styled icon from Orion Icon Library.HiddenA line styled icon from Orion Icon Library.Eye