Betydande fastighetsrisker in den finansiella sektorn i Finland – starka buffertar skyddar mot riskerna

Boomen inom fastighetshandeln kom av sig i mitten av 2022 till följd av den högre räntenivån och det svaga ekonomiska läget och förtroendeklimatet. Handelsvolymerna för den professionella fastighetshandeln och priserna på gamla aktielägenheter sjönk samtidigt som byggandet stagnerade. Först på senare tid har små tecken på en återhämtning av ekonomin och fastighetsmarknaden kunnat ses tack vare de sjunkande räntorna. Utvecklingen på fastighetsmarknaden är dock fortfarande förenad med betydande nedåtrisker. En svagare ekonomisk utveckling i Finland än väntat till exempel till följd av realiserade geopolitiska risker skulle kunna öka konkurserna, arbetslösheten och permitteringarna. Framför allt inom fastighetssektorn och byggbranschen skulle läget vara fortsatt utmanande i ett sådant negativare scenario än väntat.

– Den finansiella sektorn är exponerad mot betydande kredit-, placerings- och likviditetsrisker som hänger samman med fastighetsbranschen och som en allvarligare omvärldsförsämring skulle kunna blotta. I det rådande svaga konjunkturläget har bland annat den goda kapitaltäckningen och solida riskhanteringen i den finansiella sektorn utgjort ett skydd mot riskerna i fastighetsbranschen. Uppföljning och bedömning av fastighetsriskerna hos företagen under tillsyn har varit ett av Finansinspektionens prioriterade tillsynsområden under 2024. Vi har därför genomfört tematiska bedömningar och vidtagit tillsynsåtgärder inom detta område i bank-, försäkrings- och fondsektorn, konstaterar direktör Tero Kurenmaa.

Bostadslån och andra lån med säkerhet i fastighet beviljade av finländska banker svarade för 59 % av alla hushålls- och företagslån i juni 2024. Realiserade kreditförluster på dessa lån och andelen problemlån har varit fortsatt låga, men beloppet av lån med betydligt förhöjd kreditrisk har dock ökat framför allt i byggbranschen. Bankerna exponeras för fastighetsrisker också via fastighetssäkerheterna för lån. Värdet på fastighetssäkerheter har sänkts mer än tidigare under de senaste åren. I den tematiska bedömning som Finansinspektionen publicerade under hösten konstaterades brister i bankernas praxis för värdering av fastighetssäkerheter.

Det finns flera faktorer som minskar fastighetsriskerna i banksektorn och skyddar mot riskerna. Bankernas kapitaltäckning är fortsatt stark och dessutom görs olika stressberäkningar för att pröva bolånetagarnas återbetalningsförmåga innan lånet beviljas. Därtill tillämpar bankerna ett värderingsavdrag på mottagna säkerheter och skyddar sig därigenom mot en sänkning av marknadsvärdet på uppställda bostads- och fastighetssäkerheter. Bankernas motståndskraft mot risker har också visat sig vara stark i myndigheternas olika stresstest där scenarierna också innehåller ett antagande om kraftigt sjuknande fastighetspriser.

Finländska försäkringsbolag och arbetspensionsanstalter är stora placerare på den finländska fastighetsmarknaden. De placerar i fastigheter både direkt och indirekt via fonder. Försäkrarnas fastighetsinnehav svarade för cirka 10 % av alla placeringar i juni 2024. Avkastningen på fastighetsplaceringar har varit negativ under den senaste tiden.

I pensionsförsäkrarnas placeringsallokering har fastigheter inte någon stor vikt och skuldtagningen är högst obetydlig, varför den negativa avkastningen på fastighetsplaceringar inte har haft någon större betydelse för placeringsintäkterna på portföljnivå. Arbetspensionsanstalterna har en stark motståndskraft även mot stora förluster på fastighetsplaceringarna. Arbetspensionsanstalternas långa placeringshorisont bidrar också till att stabilisera fastighetsmarknaden. Fluktuationerna i liv- och skadeförsäkringsbolagens intäkter från fastighetsplaceringar har i sin tur uppvägts av hyresintäkter och noggrant valda lägen för fastigheterna. Tack vare en stark kapitaltäckning, den stora andelen placeringstillgångar med lägre risk och den långa placeringshorisonten har liv- och skadeförsäkringsbolagen i genomsnitt en god tolerans mot risker i fastighetsplaceringar.

Fastighetsfonderna har varit en viktig placerarkategori på den inhemska fastighetsmarknaden, men de svarar för endast cirka 7 % av nettovärdet av finskregistrerade fonder. Utmaningarna på fastighetsmarknaden har återspeglats i öppna fastighetsfonder framför allt till följd av ökade inlösenuppdrag. Av den anledningen har de öppna fastighetsfonderna sedan 2023 sänkt inlösenfrekvensen för fonder. Flera fondbolag har varit tvungna att antingen begränsa eller avbryta inlösen av öppna fastighetsfonder till följd av den utmanande fastighetsmarknaden. Med hjälp av dessa åtgärder har fonderna undvikit stora tvångsförsäljningar, vilket har bidragit till att stabilisera fastighetsmarknaden.

Närmare upplysningar lämnas av

avdelningschef Samu Kurri, digitalisering och analys. Alla intervjuförfrågningar riktas till Kommunikationens mediejour, telefon 09 183 50 30, vardagar kl. 9–16.

Bilagor

• Artikel: Merkittävät kiinteistöriskit Suomen finanssisektorilla – vahvat puskurit suojaavat