Merkittävät kiinteistöriskit Suomen finanssisektorilla – vahvat puskurit suojaavat

Kiinteistökaupan buumi katkesi vuoden 2022 puolivälissä aikaisempaa korkeamman korkotason sekä heikon taloustilanteen ja luottamusilmapiirin seurauksena. Ammattimaisen kiinteistökaupan kauppavolyymit ja vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat samalla kun rakentaminen hyytyi. Vasta viime aikoina korkojen laskun myötä taloudessa ja kiinteistömarkkinoilla on ollut havaittavissa pieniä piristymisen merkkejä. Kiinteistömarkkinoiden kehitykseen liittyy kuitenkin edelleen huomattavia alasuuntaisia riskejä. Suomen talouden ennakoitua heikompi kehitys esimerkiksi geopoliittisten riskien toteutumisen vuoksi saattaisi lisätä konkursseja, työttömyyttä ja lomautuksia. Erityisesti kiinteistösektorin ja rakennusalan tilanne jatkuisi tällaisessa odotettua heikomman kehityksen skenaariossa haastavana.

– Suomen finanssisektorilla on merkittäviä kiinteistöalaan liittyviä luotto-, sijoitus- ja likviditeettiriskejä, jotka toimintaympäristön ennakoitua vakavampi heikkeneminen voisi tuoda pintaan. Kiinteistöalan riskejä vastaan sektoria ovat nykyisessä heikossa suhdannetilanteessa suojanneet muun muassa hyvä vakavaraisuus ja riskienhallinta. Valvottavien kiinteistöriskien seuranta ja arviointi ovat vuonna 2024 olleet yksi Finanssivalvonnan valvonnan painopistealueista, minkä vuoksi olemme tehneet aiheeseen liittyviä teema-arvioita ja valvontatoimia pankki-, vakuutus- ja rahastosektorilla, Finanssivalvonnan johtaja Tero Kurenmaa toteaa.

Suomalaisten pankkien myöntämät asuntolainat ja muut kiinteistövakuudelliset lainat muodostivat 59 % kaikista kotitalous- ja yritysluotoista kesäkuussa 2024. Näiden luottojen toteutuneet luottotappiot ja ongelmaluottojen osuudet ovat säilyneet edelleen alhaisella tasolla, mutta luottoriskiltään merkittävästi kohonneiksi luokiteltujen luottojen määrä on kuitenkin kasvanut erityisesti rakennusalalla. Pankit altistuvat kiinteistöriskeille myös lainojen kiinteistövakuuksien kautta. Kiinteistövakuuksien arvoja on viime vuosina laskettu enemmän kuin aiemmin. Finanssivalvonnan syksyllä julkaistun teema-arvion  perusteella pankeilla on puutteita kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöissä.

Pankkisektorin kiinteistöriskejä pienentävät ja niiltä suojaavat useat tekijät. Pankkien vakavaraisuus on säilynyt vahvana, minkä lisäksi esimerkiksi asuntolainanottajien takaisinmaksukykyä arvioidaan erilaisin stressilaskelmin ennen lainan myöntöä. Pankit myös aliarvostavat saamiaan vakuuksia ja suojaavat siten itseään annettujen asunto- ja kiinteistövakuuksien markkina-arvojen laskulta. Pankkien riskinsietokyky on myös osoittautunut vahvaksi erilaisissa viranomaisten tekemissä stressitesteissä, joiden skenaarioihin on sisältynyt myös oletus kiinteistöjen hintojen voimakkaasta laskusta.

Suomalaiset vakuutusyhtiöt ja työeläkelaitokset ovat merkittäviä sijoittajia suomalaisilla kiinteistömarkkinoilla. Ne sijoittavat kiinteistöihin sekä suoraan että epäsuorasti rahastojen kautta. Vakuuttajien kiinteistöomistukset vastasivat noin 10 % kaikista sijoituksista kesäkuussa 2024. Kiinteistösijoitusten tuotto on viime aikoina ollut negatiivinen.

Eläkevakuuttajien sijoitusallokaatiossa kiinteistösijoitusten paino ei ole kovin merkittävä ja lisäksi velan käyttö on hyvin vähäistä, minkä takia kiinteistöjen negatiivisella tuotolla ei ole ollut merkittävää vaikutusta koko salkun sijoitustuottoon. Työeläkelaitosten häiriönsietokyky kiinteistösijoitusten merkittäviäkin tappioita vastaan on vahva. Työeläkelaitosten pitkä sijoitushorisontti on myös kiinteistömarkkinoita vakauttava tekijä. Henki- ja vahinkovakuutusyhtiöiden kiinteistösijoitustuottojen vaihtelua ovat puolestaan tasoittaneet mm. vuokratuotot. Vahvan vakavaraisuuden, matalariskisemmän sijoitusvarallisuuden suuren osuuden ja pitkän sijoitushorisontin ansiosta henki- ja vahinkovakuutusyhtiöt sietävät kiinteistösijoitusriskejä keskimäärin hyvin.

Kiinteistörahastot ovat olleet merkittävä sijoittajaryhmä kotimaisilla kiinteistömarkkinoilla, mutta ne kattavat vain noin 7 % Suomeen rekisteröityjen rahastojen nettoarvosta. Haastava kiinteistömarkkina on heijastunut avoimiin kiinteistörahastoihin erityisesti kasvaneiden lunastustoimeksiantojen myötä. Tästä syystä avoimet kiinteistörahastot ovat vuodesta 2023 alkaen harventaneet rahastojen aukioloaikoja lunastuksille. Useat rahastoyhtiöt ovat joutuneet joko rajoittamaan tai keskeyttämään avointen kiinteistörahastojen lunastukset haastavan kiinteistömarkkinan seurauksena. Näiden toimenpiteiden avulla rahastot ovat välttyneet suurilta pakkomyynneiltä, mikä on osaltaan vakauttanut kiinteistömarkkinoita.

Lisätietoja antaa

Samu Kurri, osastopäällikkö, Digitalisaatio ja analyysi. Haastattelupyynnöt koordinoi Viestinnän mediapäivystys, puhelin 09 183 5030 arkisin klo 9–16.

Liitteet

• Artikkeli: Merkittävät kiinteistöriskit Suomen finanssisektorilla – vahvat puskurit suojaavat