Tutkimus: Asunnon myyntitappion välttely vähentää asunnon vaihtamista

Valtion taloudellisen tutkimuskeskuksen (VATT) ja Helsingin yliopiston tutkimuksessa vertailtiin omistusasujia, joilla on erilainen odotettu myyntivoitto. Tulosten mukaan asunnon myynnin ja muuttamisen todennäköisyys tippuu voimakkaasti ennustetun myyntivoiton vaihtuessa tappioksi.

Tutkimuksen tekivät tutkimusprofessori Teemu Lyytikäinen VATT:sta ja väitöskirjatutkija Risto Hurmeranta Helsingin yliopistosta. Tutkimuksessa tarkasteltiin omistamissaan osakehuoneistoissa asuvia kotitalouksia Helsingin, Tampereen ja Turun seuduilla vuosina 2006–2018. Hintaennuste alitti aiemman myyntihinnan noin joka kymmenennellä tutkimusaineiston kotitaloudella.

Rahojen saaminen takaisin näyttäisi olevan psykologisesti tärkeää

Vuosittain noin 7 prosenttia aineiston kotitalouksista muutti. Muuttamisen todennäköisyys oli lähes puolet pienempi kotitalouksilla, jotka olisivat tutkijoiden hintaennusteen mukaan saaneet asunnostaan maksamaansa ostohintaa alemman hinnan.

Tutkijoiden mukaan aiemman nimellisen ostohinnan saaminen takaisin näyttää olevan monille kotitalouksille psykologisesti tärkeää.

”Jos viisi vuotta sitten asunnosta maksettiin vaikka 200 000 euroa eikä myytäessä saataisi vähintään samaa hintaa, jäädään usein vanhaan asuntoon, vaikka olisi tarvetta muuttaa”, arvioi Lyytikäinen omistusasujien käyttäytymistä.

Ostohinnan käyttäminen vertailukohtana ei ole taloudellisesti perusteltua

Asunnosta vuosia sitten maksettu nimellinen ostohinta on myynti- ja muuttopäätöstä tehdessä kotitalouksille tärkeä vertailukohta, vaikka rahan reaalinen arvo on muuttunut inflaation myötä, alueen asuntohintojen yleinen taso on muuttunut, ja esimerkiksi asunnon kunto on saattanut heikentyä.

Aiemmissa tutkimuksissa on havaittu, että nimellisen myyntitappion välttäminen johtaa ylisuuriin pyyntihintoihin ja vähentää asuntokauppoja muissakin maissa. Ilmiön vaikutusta muuttamiseen on tutkittu aiemmin vain vähän. Suomalaisen tutkimusaineiston avulla voidaan tarkastella asunnonomistajien muuttokäyttäytymistä aiempaa tarkemmin ja luotettavammin.

Muuttamisen väheneminen hankaloittaa elämää ja voi estää työmahdollisuuksiin tarttumista

Tutkimuksessa havaittiin, että myyntitappion välttely vähensi sekä työssäkäyntialueiden sisäistä asunnon vaihtamista että työssäkäyntialueiden välistä muuttoliikettä. Kaupunkialueen sisäisen muuttamisen vähenemisen myötä kotitaloudet asuvat useammin tilanteeseensa huonosti sopivissa asunnoissa.

Työssäkäyntialueiden välisen muuttoliikkeen väheneminen voi puolestaan johtaa siihen, että työntekijät eivät hakeudu heille parhaiten sopiviin työpaikkoihin. Tutkimuksessa ei kuitenkaan havaittu ennustetun myyntitappion johtavan merkittävään työttömyyden pitkittymiseen tai työpaikan vaihtamisen vähenemiseen.

Myyntitappion sijaan asunto vuokralle

Tappion välttely vaikutti asunnon myymiseen vielä voimakkaammin kuin muuttamiseen. 83 prosentilla muuttajista edellinen asunto oli myymättä vielä kaksi vuotta muuton jälkeen. Vanha asunto oli myymättä muita useammin, jos odotettavissa oli myyntitappiota.

Tutkimuksessa havaittiin myös, että omistusasujat, jotka joutuisivat myymään tappiolla, jättävät muuttaessaan muita useammin edellisen asunnon vuokralle. Vuokraaminen näyttää tutkijoiden mukaan mahdollistavan muuttamisen ilman myyntitappion realisointia.

Odotettu myyntitappio vähentää tutkimustulosten mukaan muuttamista erityisen paljon, jos nykyisessä asunnossa on asuttu vain muutamia vuosia tai jos kotitalouden asuntovelat ovat suuria suhteessa asunnon arvoon.

Suomalaisista kotitalouksista noin kaksi kolmannesta on omistusasujia. Tutkimuksen tulokset viittaavat siihen, että omistusasujien haluttomuus realisoida tappioita vähentää merkittävästi muuttoalttiutta Suomessa erityisesti asuntohintojen laskiessa.

Tietoa tutkimuksesta

Tutkimuksessa käytettiin Helsingin, Tampereen ja Turun työssäkäyntialueiden kaikki osakehuoneistot ja niiden omistajat kattavaa aineistoa vuosilta 2006–2018. Kunkin asunnon todennäköinen myyntihinta ennustettiin koneoppimismallilla. Tutkimus rajattiin suurimpiin työssäkäyntialueisiin, koska asuntojen hintaennusteet ovat niissä tarkempia kuin harvemmin asutuilla seuduilla. Tappion välttämisen vaikutus muuttamiseen pystyttiin eristämään muista muuttamiseen vaikuttavista tekijöistä vertaamalla kotitalouksia, joille ennustetaan myyntitappiota kotitalouksiin, joille ennustetaan voittoa. Tarkastelu rajattiin kotitalouksiin, joiden ennustettu voitto tai tappio on enintään 20 %. Lisäksi hyvin lähellä nollaa olevat havainnot poistettiin voiton ja tappion mittaamiseen liittyvän epätarkkuuden vaikutuksen vähentämiseksi.