Kasvu ja kehitys nostavat kuntia Hypo-luokituksessa

”Hypo-luokituksen A-luokan alueita yhdistää paitsi voimakas väestönkasvu, myös keskimääräistä korkeampi korkeakoulutetun väestön sekä nuorten ja nuorten naisten osuus”, Hypon pääekonomisti Juho Keskinen sanoo.

Alueellisten asuntomarkkinoiden riskejä ja näkymiä kuvaava Hypon asuntoluottoluokitus laskettiin nyt kuudetta kertaa manner-Suomen kaikkiin kuntiin.

Pitkällä aikavälillä kunta-alueiden näkymiä kuvaa keskeisesti väestönkasvu. Nyt nähdään se, että asumisen suuret kysymykset kietoutuvat yhä vahvemmin siihen, millaisia tarpeita näkee väestönkasvua kannatteleva vieraskielinen väestönosa.

”Tarve nykyistä suuremmille uusille asunnoille kasvaa, ja riittävän rakentamisen edellytysten turvaaminen avaa muuttoketjuja vieraskieliselle väestölle, jonka toiveissa on siirtyä asumaan lähemmäs keskustoja, mutta joka toistaiseksi painottuu kaupunkien reuna-alueille”, Juho Keskinen huomauttaa.

”Suurista kaupungeista Tampereen kasvu nojaa vielä tällä hetkellä eniten maan sisäiseen muuttoliikkeeseen, mutta jatkossa maahanmuuton merkitys korostuu myös Mansessa”, Keskinen jatkaa.

Kehyskunnat keskuskaupungin nosteessa

Suomen väestö kasvoi viime vuonna 0,6 prosentilla, ja lisäys keskittyi pääkaupunkiseudulle sekä Tampere–Turku-vyöhykkeelle. Myös Oulu, Kuopio, Jyväskylä ja Vaasa vahvistuivat.

Kehitys näkyy selvästi Hypo-luokituksessa, sillä A-ryhmän muodostavat: Helsinki (A+), Pirkkala (A+), Espoo (A), Kempele (A), Lempäälä (A), Tampere (A), Kangasala (A−), Kauniainen (A−), Kirkkonummi (A−), Naantali (A−), Oulu (A−), Turku (A−) ja Ylöjärvi (A−).

”Luottoluokitus on rakennettu mittaamaan eri alueiden kriisinkestävyyttä, jolloin muutos ei ole äkillisen jyrkkä, vaikka talouskasvu tai muu akuutti kriisi iskisikin päälle. Asuntorahoittajan perspektiivistä kiinnostavinta on tulevan muutossuunnan ennustaminen, jota asuntokaupan ja -hintojen mennyt kehitys selittää vain rajallisesti”, Juho Keskinen kertoo.

Rankkasateet yleistyvät, jolloin hulevesien tulvariskit nousevat esille

Hypo-luokituksen tämänvuotisessa päivityksessä ympäristöriskien arviointi on tarkentunut koskemaan aiempien makean veden ja merivesitulvien lisäksi myös hulevesialueita. Entistä tarkempi tulva-alueille osuvien asuinneliöiden kartoitus näkyy hienoisena luokituserojen tasaantumisena kaupunkien ja pienempien kuntien välillä.

”Kun sään ääri-ilmiöt yleistyvät, rahoittaja, asunnon omistaja, kuntapäättäjä ja lainsäätäjä ovat yhä kiinnostuneempia myös rankkasateiden ja sulamisvesien aiheuttamista hulevesitulvista ja niille osuvasta kiinteistökannasta”, Hypon Keskinen huomauttaa.

Hypon laskelmien mukaan noin viisi prosenttia asuinneliöistä sijaitsee hulevesiin perustuvalla tulvariskialueella. Tarkasteluun on otettu maastonmuodot, veden imeytyminen maanpeitteeseen, läpäisemättömät pinnat, virtausvastus, väyläviraston tiedot tierummuista ja kuntien digitoimat vesien virtausreitit.

Hulevesiriskit ovat ymmärrettävästi keskimääräistä korkeammat suurissa kaupungeissa, joissa on paljon asfalttipintaa ja kiinteistöjä tiiviisti pienellä alueella. Yllättäen korkein osuus riskineliöistä sijaitsee kuitenkin Ilomantsissa, jossa keskusta-alueen kiinteistöistä peräti 28 prosenttia on korkean tulvariskin alueella.

Keskisen mukaan hyvä uutinen on se, että varautuminen ja ennaltaehkäisy tulevat edullisemmaksi kuin vahinkojen korjaaminen.

”Tulvareittien ja erilaisten viivytysratkaisujen varaaminen kaavoissa, hulevesimääräysten tonttikohtainen päivittäminen sekä imeytys ja padotuskorkeuksien kuntoon laitto pienentävät riskiä merkittävästi”, hän sanoo.

Alueet erilaisia kaupunkien sisälläkin

Asuntomarkkinat eroavat merkittävästi paitsi kunta-alueiden välillä myös kuntien sisällä. Nyt neljättä kertaa julkaistava Hypon kaupunginosaluokitus kuvaa pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun asuntomarkkinoiden kehitysnäkymiä postinumeroalueen tarkkuudella.

”Tarkastelu osoittaa, että pienetkin asiat vaikuttavat alueiden houkuttelevuuteen, mutta pitkän aikavälin tarkastelussa tärkeäksi nousevat tutusti kasvu ja kehitys, asuntojen koko ja energiatehokkuus. Samoin liikenneyhteydet ovat tärkeässä roolissa”, Hypon Keskinen kuvailee.  

Esimerkiksi vuokramarkkinoiden alakulo painaa sijoittajavetoista Tikkurilaa, vaikka keskus saakin yhden A:n verrattuna koko Vantaan BBB:hen.

”Korkojen nousu iski suurista kaupungeista kenties voimakkaimmin Vantaalle, jossa kauppamäärät putosivat pahimmillaan alle puoleen koronakriisiä edeltäneestä tasosta. Väestönkasvu korjaa kuoppaa, mutta maahanmuuttajat kysyvät samalla isompia asuntoja, mikä näkyy jo asuntojen keskikoon nousuna myönnetyissä rakennusluvissa”, Keskinen sanoo.

Hintaennuste jää tänä vuonna pakkaselle

Asuntojen hintojen vuosimuutos jää kuluvana vuonna pakkaselle, vaikka hintojen nousua on jo nähty suurista kaupungeista Espoossa, Tampereella ja Oulussa. Lainakorkojen lasku välittyy yhä velallisten talouteen ja ostovoima kasvaa, mutta runsas tarjonta jarruttaa hintakehitystä kuluvana vuonna.

Hypon ennuste asuntojen hintamuutoksille on kuluvan vuoden osalta koko maassa -1,5 prosenttia, mikä kääntyy ensi vuonna +2,0 prosentin kasvuksi. Pääkaupunkiseudun osalta ennuste on samoin pakkasella -1,5 prosenttia tänä vuonna ja ensi vuonna kasvu yltäisi +3,0 prosenttiin.