Pankkien viivyttely voi maksaa asunnon ostajille tuhansia euroja - näin suojaat itsesi

Tällainen viivyttely voi johtua monista syistä:

· Byrokratia ja prosessit: Suuret organisaatiot joutuvat usein noudattamaan monimutkaisia sisäisiä prosesseja ja hyväksyntäketjuja. Tieto saattaa kiertää pöydältä pöydälle.

· Resurssipula: Henkilökunnan ylikuormitus tai riittämätön määrä työntekijöitä tietyissä tehtävissä hidastaa asioiden käsittelyä. Resurssipula on toki työnantajan ongelma, mutta työllistäminen on tehty kalliiksi yrittäjälle.

· Strateginen syy (kyynisesti sanottuna): Joskus tiedon panttaaminen voi olla harkittu taktiikka. Esimerkiksi juridiikassa se saattaa antaa aikaa valmistautua tai etsiä edullisempia ratkaisuja. Pankeilla se voi liittyä sisäisiin selvityksiin tai riskienhallintaan.

· Vastuun välttely: Joskus ongelmaa tai asiaa vältellään, koska kukaan ei halua ottaa vastuuta epämukavan tai potentiaalisesti haitallisen tiedon julkistamisesta.

On harmillista, että "kohtuullinen" aika tuntuu venyvän jatkuvasti asiakkaan tai asianosaisen kannalta. Siihen kun vielä lisätään se huumori, että juuri ne tahot, jotka veloittavat ajasta, ovat niitä, jotka käyttävät sitä eniten... raha juoksee, mutta asiat laahaavat. Valitettavasti tälle on vaikea tehdä mitään muuta kuin vaatia tietoja aktiivisesti ja kirjata ylös kaikki viestintä, jos tilanne sitä vaatii.

Lainalupauksen "pienet printit"

Pankit varaavat itselleen oikeuden vetää lupauksen pois tai muuttaa ehtoja, jos jokin näistä toteutuu: 1. Merkittävä muutos hakijan taloudellisessa tilanteessa: Jos hakija esimerkiksi menettää työpaikkansa, jää pitkälle sairaslomalle, ottaa suuren uuden lainan tai luottotiedot menevät. Tällöin pankki katsoo, että riskiprofiili on muuttunut.

2. Asunnon vakuusarvo ei riitä: Vaikka lupaus olisi annettu ennen tiettyä kohdetta, pankki tekee lopullisen vakuusarvioinnin vasta, kun kaupan kohde on tiedossa. Jos arvostus jää pankin mielestä liian alhaiseksi suhteessa lainan määrään, se voi vaatia lisää vakuuksia tai vetää lupauksen pois. Pankki harvoin perustelee asiakkaalle, miksi päätyi päätökseen vetää lainalupaus pois.

3. Lainalupauksen voimassaoloaika umpeutuu: Usein se on 3–6 kuukautta. Jos kaupat venyvät, lupaus voi raueta. Tämä on juuri sitä tiedotteen viivyttelyä/kikkailua hieman eri muodossa: pankki antaa lupauksen, jolla asiakas voi lähteä tekemään tarjouksia (eli sitoutumaan), mutta jättää itselleen takaportin siltä varalta, että heidän oma riskinnälkänsä muuttuu (esim. kun talousnäkymät heikkenevät).

Kyyninen huomio: Se jättää ostajan todella haavoittuvaan asemaan, jossa voi joutua maksamaan myyjälle sopimussakkoa, jos pankki vetäytyy ilman, että perumisen syy johtuu suoraan sinusta (esimerkiksi jos syy onkin vakuusarvon riittämättömyys).

Tämä korostaa sitä, miten tärkeää on lukea se lainalupaus paperisena läpi, vaikka se kuinka tylsää ja aikaa vievää olisikin.

Pankin toiminta tuntuu tässä kohtaa usein erittäin ristiriitaiselta:

1. Pankit edellyttävät usein kuntotarkastusta (tai ainakin suosittelevat sitä).

2. Pankit saavat käsiinsä satoja sivuja pitkän, teknisiä termejä täynnä olevan raportin.

3. Pankit tekevät tuon perusteella taloudellisen päätöksen asunnon vakuusarvosta.

Miksi pankki silti arvioi?

Pankin virkailija ei tosiaan ole rakennusinsinööri, eikä hänen tarvitsekaan olla. Pankin fokus on tiukasti riskienhallinnassa ja vakuusarvossa: Mutta millä resursseilla.

· Pankki etsii "punaisia lippuja": Pankit eivät lue raporttia teknisenä dokumenttina, vaan etsivät yhteenveto-osista ja suosituksista tietoa, joka ennustaa suuria, välittömiä tai lähivuosina tulevia korjauskustannuksia. Esimerkiksi maininnat "laajat putkiremontit tulossa", "mittavia kosteusvaurioita havaittu" tai "kattoremontti tarpeen" ovat näitä. Se ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kustannukset räjähtävät heti tehtäväksi. Kuntotarkastusraportissa asiat ovat usein suosituksia, ja tehtävä tietyllä aikavälillä.

· Vaikutus vakuusarvoon: Pankin tehtävä on arvioida, kuinka helposti asunto olisi myytävissä ja millä hinnalla, jos sinä et enää kykenisi maksamaan lainaa. Jos kuntotarkastus paljastaa kymmenien tuhansien eurojen arvoiset pakolliset korjaukset, se laskee automaattisesti kohteen nykyistä myyntiarvoa, jolloin vakuuden arvo ei enää riitä lainalle.

· Sisäiset asiantuntijat ja mallit: Vaikka lainan myöntävä virkailija ei olisi asiantuntija, pankeilla on usein kiinteistöarviointiin erikoistuneita osastoja tai he käyttävät ulkopuolisia arvioijia. Heillä on myös sisäisiä sääntöjä (malleja) siitä, miten tietyt "virheet" vaikuttavat asunnon arvoon ja lainan ehtoihin. Erikoistuneet osastot eivät kuitenkaan tunne alueen markkinatilannetta hiin hyvin kuin alueella toimivat laillistetut kiinteistönvälittäjät.

Nälkäinen vitsi: Pankki on kuin kissa, joka kävelee sanomalehden päällä: se ei ymmärrä mitä lukee, mutta se tietää, että se on tärkeää, koska se on paperilla.

Pankki ei ymmärrä, miten vesi pääsee katon läpi, mutta se ymmärtää täysin, että katon korjaaminen maksaa esimerkiksi 40.000,00 ja tämä on heidän riskinsä.

Näin suojaudut kauppakirjassa pankin vetäytymisen varalta

Paras tapa välttää sopimussakko, jos pankki vetää lainalupauksen pois ostajasta riippumattomista syistä (kuten heikon kuntotarkastuksen tai muuttuneen vakuusarvion takia), on tehdä ehdollinen ostotarjous.

Rahoitusehto eli "Pankkilauseke"

Tämä on tärkein suojasi. Ostotarjoukseen kirjataan ehto, joka tekee kaupasta riippuvaisen siitä, että saat pankista lopullisen ja riittävän lainapäätöksen.
· Mitä ehdotetaan: "Tämä ostotarjous on voimassa vain sillä edellytyksellä, että ostaja saa tiettyyn oman pankkinsa sitovan, lopullisen lainapäätöksen asunnon hankintaan ja hyväksynnän kohteelle vaadittuna vakuutena. Mikäli lainapäätöstä ei saada tämän ehdon täyttymisen takia, kauppa purkautuu ilman molemminpuolisia seuraamuksia."
· Hyöty: Jos pankki vetäytyy (edes kuntotarkastukseen vedoten), sinulla on mustaa valkoisella, että kauppa peruuntuu ilman, että joudut maksamaan käsirahaa tai sopimussakkoa myyjälle.

Kuntotarkastusehto

Tämän voit lisätä varmistamaan, että kauppa perutaan, jos tarkastuksessa paljastuu jotain merkittävää (mikä usein laukaisee myös pankin vetäytymisen).
· Mitä ehdotetaan: "Ostotarjouksen toteutuminen edellyttää, että kiinteistöstä suoritetaan kuntotarkastus tiettyyn päivämäärään mennessä), eikä siinä ilmene merkittäviä, ennalta tiedostamattomia virheitä, joiden korjauskustannusarvio ylittää (esim. 10 000 euroa)."
· Hyöty: Tämä antaa sinulle itse ostajana suoran syyn purkaa kauppa, jos kohde on liian huonossa kunnossa. Samalla se vahvistaa asemaasi, jos pankki vetoaa juuri näihin samoihin virheisiin lainalupauksen perumisessa.

HUOM: Nämä ehdot saattavat tehdä tarjouksestasi vähemmän houkuttelevan myyjän silmissä, koska ne sisältävät purkautumisriskin. Kilpailluilla markkinoilla myyjä saattaa valita tarjouksen, jossa ei ole tällaisia ehtoja. Mutta kuten sanottu, jos säästät kymmenien tuhansien eurojen sopimussakon, se on pieni hinta maksettavaksi!

Rahoitusehto eli "pankkilauseke"

Tämä on ostajan elintärkein suojamuuri. Se sitoo kaupan toteutumisen siihen, että saat todellakin lainaa.

· Täsmennetty Ehto: "Tämä ostotarjous (tai kauppa) on ehdollinen ja toteutuu vain, jos ostaja saa omalta pankiltaan sitovan ja ehdottoman lainapäätöksen tarvittavalle summalle tiettyyn päivämäärään mennessä. Mikäli lainapäätöstä ei saada, tai pankki ei hyväksy ostettavaa kohdetta riittäväksi vakuudeksi, kauppa purkautuu ilman molempien osapuolten korvausvelvollisuutta (esim. ilman sopimussakkoa tai käsirahan menettämistä)."

· Miksi se toimii? Jos pankki viheltää pelin poikki (vaikka kuntotarkastuksen takia), sinulla on juridisesti pätevä syy perua kauppa ilman taloudellisia menetyksiä.

Kuntotarkastusehto

Tämä ehto antaa sinulle itse oikeuden vetäytyä, jos tekniset riskit ovat liian suuret.

· Täsmennetty Ehto: "Kaupan toteutuminen edellyttää, että (päivämäärään mennessä) suoritettu kuntotarkastus ei paljasta merkittäviä, ennalta tiedostamattomia virheitä, joiden korjauskustannukset ylittävät yhteensä $Y$ euroa. (Suositus: Aseta summa, joka tuntuu itsestäsi liian isolta riskiltä, esim. 10 000–20 000 euroa)."

· Miksi se toimii? Jos kuntotarkastus paljastaa esimerkiksi mittavia salaoja- tai kosteusongelmia, sinun ei tarvitse vedota pankin päätökseen, vaan voit suoraan vedota tähän ehtoon.

Lyhyesti ja ytimekkäästi: Hanki nämä ehdot ostotarjoukseen, sillä pankki viivyttelee ja vetäytyy juuri silloin, kun se on sille itselleen edullisinta, ja sinä olet jo ehtinyt laittaa nimen paperiin. Älä anna heille sitä valtaa.

Miten pankki voi mutkistaa asuntokauppaa?

Tässä on kolme yleisintä tapaa, joilla pankki voi mutkistaa asuntokauppaa, vaikka paperit näyttäisivät olevan kunnossa:

1.    Tietojen viivästys ja muuttuva käsitys

Tämä on sitä viivyttelyä pahimmillaan.

· Sössiminen: Pankki antaa alustavan lainalupauksen (ns. alustava tarjous), joka perustuu vain hakijan tuloihin ja velkoihin, mutta jättää "pienellä präntillä" itselleen oikeuden arvioida kohdetta myöhemmin. Kun sitten toimitat heille ostotarjouksen, kuntotarkastuksen ja kaikki muut sadat paperit, heidän riskinarviointinsa muuttuukin äkillisesti.

· Konkretia: Saat alustavan lupauksen, teet ostotarjouksen. Kun toimitat kuntotarkastuksen, jossa on maininta "mahdollinen salaojaremontin tarve 5–10 vuoden sisällä", pankki ilmoittaa lakonisesti, että he voivatkin myöntää vain x euromäärän, koska vakuusarvo laski.

· Seuraus sinulle: Sinun täytyy joko löytää lisää rahaa, yrittää neuvotella kauppahintaa alas myyjän kanssa (usein mahdotonta) tai perua kauppa – ja jos et suojannut itseäsi pankkilausekkeella, voit joutua maksamaan sopimussakon.

2.    Kuntotarkastuksen "väärinymmärrys"

Kuten edellisessä vastauksessa totesimme, pankki ei ole rakennusalan ammattilainen.

· Sössiminen: Pankin virkailija näkee kuntotarkastusraportin yhteenveto-osiossa sanan "riski" tai "lisätutkimustarve" (esim. painovoimainen ilmanvaihto) ja tulkitsee sen suoraan merkittäväksi virheeksi, vaikka raportti olisi ollut kokonaisuutena neutraali. He kääntävät asiantuntijan varovaisen puheen välittömäksi taloudelliseksi uhaksi.

· Konkretia: Asiantuntija suosittelee lisätutkimusta rakenteeseen, jonka ikä on x vuotta. Pankki kieltäytyy lainasta vedoten siihen, ettei sillä ole riittävää tietoa kohteen kunnosta. Pankki siirtää tiedonhankintavelvoitteen riskin kokonaan asiakkaalle.

· Seuraus sinulle: Joudut maksamaan kalliin lisätutkimuksen vain saadaksesi pankille tiedon, jonka he olisivat voineet asiantuntemuksellaan jo tulkita. Lisätutkimuksen viivästys voi myös aiheuttaa sopimussakon, jos kaupantekoaika umpeutuu.

3.    Virheellinen tai puutteellinen neuvonta

Tämä on oikeastaan sitä, mistä Kuluttajariitalautakunta (FINE) antaa useimmin suosituksia.

· Sössiminen: Pankkineuvoja antaa asiakkaalle suullisen lupauksen tai epätarkan tiedon lainan ehdoista tai määrästä, jolloin asiakas tekee sen varassa sitovan ostotarjouksen. Myöhemmin, kun siirrytään lopulliseen lainapäätökseen, pankki (tai ylempi taho) ilmoittaa, että neuvot eivät pitäneet paikkaansa.

· Konkretia: Asiakas kysyy neuvottelussa, voiko hän käyttää lyhennysvapaata heti kaupanteon jälkeen. Pankkivirkailija sanoo "Kyllä, se onnistuu varmasti." Asiakas laskee budjettinsa sen varaan. Lopullisessa tarjouksessa lukee: "Lyhennysvapaa myönnetään aikaisintaan 12 kuukauden päästä."

· Seuraus sinulle: Sinun on pakko hyväksyä huonommat ehdot tai perua kauppa. Jos pystyt todistamaan, että virhe johtui pankin neuvonnan laiminlyönnistä tai virheestä, voit hakea pankilta korvausta aiheutuneista vahingoista, kuten menetetyistä käsirahoista tai sopimussakosta (Kuluttajariitalautakunta on usein asettunut tässä asiakkaan puolelle).

Yhteenveto: Pankki sössii usein viivyttelyllä ja jättämällä takaportin auki (muuttuva vakuusarvio). Suojaudu näiltä aina kirjallisilla ehdoilla ostotarjouksessa.