KOVA: Kohtuuhintaisten asuntojen vuokrien ja käyttövastikkeiden nousu tasaantuu selvästi ensi vuonna

Kohtuuhintaisten asuntojen vuokrat ja käyttövastikkeet perustuvat omakustannusperiaatteeseen eli ne kattavat asunnosta aiheutuvat hoito- ja pääomamenot. Vuoden 2026 vuokrankorotuksista keskimäärin noin 62 prosenttia johtuu kohonneista hoitomenoista ja noin 37 prosenttia pääomamenoista. Vastaavasti asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden muutostarpeesta keskimäärin noin 22 prosenttia aiheutuu kasvaneista hoitomenoista ja noin 78 prosenttia pääomamenoista.

- Ensi vuodelle raportoidut valtion tukemien normaalien vuokra-asuntojen vuokrankorotukset ovat maltillisimmat sitten vuoden 2022. Myös erityisryhmien vuokra-asuntojen vuokrat ja asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet nousevat selvästi vähemmän kuin parina edellisenä vuotena. Markkinakorkojen viime vuonna alkanut lasku sekä yleisen kustannustason kasvun hidastuminen näkyvät siten odotetun mukaisesti näin 1–2 vuoden viiveellä vuokrissa ja käyttövastikkeissa omakustannusperiaatteella toimivilla kohtuuhintaisen asumisen toimijoilla. Tavallaan voidaan sanoa, että nyt palataan likimain tavalliselle kehitysuralle. Toisin kuin vuokrapuolella, asumisoikeusasunnoissa pääomamenojen paino muutoksen ajurina on hoitomenoja suurempi, mikä johtuu erityisesti vuosien 2024–2025 suurista investointimääristä, kun niille myönnetyissä korkotukilainoissa on otettu loppukiri ennen uudistuotannon päättymistä, KOVAn pääekonomisti Eetu Kauria arvioi.

Kohtuuhintaisten asuntotoimijoiden lainakannan suojausaste korkealla

Kohtuuhintaiset asunnot rakennetaan ja peruskorjataan pääasiassa korkotukilainoilla. KOVAn jäsenyhteisöjen vuokra-asuntokohteiden lainakannasta keskimäärin 70 prosenttia on korkosuojattu. Kokonaissuojausasteesta 29 prosenttia on muuta kuin korkotuki- tai aravalainojen korkotukea eli esimerkiksi kiinteitä korkoja tai koronvaihtosopimuksia. Asumisoikeusasuntojen kohdalla kokonaissuojausaste on keskimäärin 83 prosenttia, josta kuusi prosenttia on muuta kuin korkotuki- tai aravalainojen korkotukea.

Korkotuki- tai aravalainalla rakennetut tai peruskorjatut asunnot saavat valtiolta korkotukea omavastuukoron ylittävältä kokonaiskoron osuudelta. Valtion asettama omavastuukorko on kuitenkin vaihdellut vuosien varrella. Lisäksi maksettavan korkotuen osuus omavastuukoron ylittävältä osuudelta laskee laina-ajan myötä. KOVAn jäsenyhteisöjen korkotuki- ja aravalainakannan keskiomavastuukorko on vuokra-asuntokannassa noin 2,1 prosenttia ja asumisoikeusasuntokannassa noin 2,9 prosenttia.

- Verrattuna valtion tukemaan vuokra-asuntokantaan, asumisoikeusasunnot ovat keskimäärin uudempia, mikä näkyy myös niiden suuremmassa korkosuojausasteessa sekä korkeammassa keskimääräisessä omavastuukorossa. Ylipäätään valtion tukemat asuntotoimijat ovat varautuneet hyvin korkojen nousuun. Vaikka korot ovat laskeneet muutaman vuoden takaisilta huipuiltaan, odottavat markkinat, että esimerkiksi euribor-koroissa suunta on tulevina vuosina ennemmin ylös- kuin alaspäin. Näin ollen tuosta korkeasta suojausasteesta tulee todennäköisesti vielä olemaan hyötyä kohtuuhintaisille asuntotoimijoille ja heidän asukkailleen, Kauria toteaa.