Kommentti: Tanskassa kohtuuhintainen asuminen kuuluu kaikille – eikä rasita julkista velkasuhdetta

Almene boliger ovat voittoa tavoittelemattomia asuntoja, joiden vuokratuloilla katetaan asunnoista aiheutuvat pääoma- ja hoitokustannukset sekä asuntojen korjaukset, eli niiden vuokrat perustuvat omakustannusperiaatteeseen ja ovat siten vuokralaiselleen markkinahintaisia asuntoja huokeampia. Suomalaistyyppistä vuokrantasausta asuintalojen välillä ei kuitenkaan pääasiassa ole. Asunnot jaetaan asuntojonon perusteella, joskin kunta voi osoittaa osan asunnoista pelkästään erityisille ryhmille, kuten asunnottomille tai ikääntyneille. Asuntojonoon voi kuitenkin liittyä kuka tahansa, eikä esimerkiksi erillisiä tulo- tai varallisuusrajoja ole. Asuntoihin liittyy olennaisesti myös asukkaiden mahdollisuus vaikuttaa asuintalojensa hallintoon ja kehittämiseen. Järjestelmän tavoitteena onkin ehkäistä segregaatiota asuinalueiden monimuotoisuutta tukemalla.

Andelsbolig on suomalaisille hieman tuntemattomampi asumismuoto, joka sijoittuu sosiaalisen ja kohtuuhintaisen sekä omistusasumisen väliin. Siinä asukas ei omista asuntoa, vaan osuuden asuntoyhdistyksestä, joka taasen omistaa koko rakennuksen. Yhdistykset eivät kuitenkaan tavoittele voittoa, joten asumisen hinta on markkinahintaa alhaisempi. Suomalaiseen asunto-osakeyhtiöön verrattuna andelsboligin keskeisimmät erot ovat siinä, että osuuden hinnalle on määritelty hintakatto, joka voi perustua esimerkiksi talon kirjanpitoarvoon tai yhdistyksen sääntöihin. Lisäksi andelsboligissa hallinto ja taloudellinen vastuu ovat jonkin verran yhteisöllisempiä ja jaetumpia kuin suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä.

Miten kohtuuhintainen asuminen rahoitetaan?

Tanskassa voittoa tavoittelemattoman kohtuuhintaisen asumisen – siis almene boliger – rahoitus perustuu valtion tai kunnan suoraan tukeen, valtion takaamaan lainaan sekä pieneen asukkailta kerättävään osuuteen. Rakennettaessa uutta almene boliger -kohdetta, kunta myöntää tyypillisesti 8–12 prosentille rakennuskustannuksista korottoman lainan, jonka lyhentäminen aloitetaan viimeistään 50 vuoden kuluttua sen nostamisesta - tosin vuoden 2026 alusta alkaen korkeiden hintojen alueilla, kuten Kööpenhaminassa ja Aarhusissa, tällaista lainaa on voinut myöntää enimmillään 20 prosenttia rakennuskustannuksista.

Tavallisesti 86–90 prosenttia rakennuskustannuksista katetaan lainalla, jonka Tanskan valtio takaa ja maksaa korkotukea 2,8 prosentin ylittävältä osuudelta. Itse laina haetaan asuntorahoitukseen erikoistuneelta realkredit-rahoituslaitokselta, jotka itse rahoittavat myöntämänsä lainat laskemalle liikkeelle joukkovelkakirjoja. Asukkaat maksavat loput 2 prosenttia rakennuskustannuksista muuttaessaan asuntoon. Asuntojen ja rakennusten korjauksiin on lisäksi mahdollista saada tukea kansalliselta rahastolta, Landsbyggefondenilta. Tähän rahastoon kerätään varoja almene boliger -toimijoiden omista vuokratuloista. Tanskan valtio sääntelee Landsbyggefondenin toimintaa, mutta ei kuitenkaan rahoita sitä.

Huomionarvoista suomalaiseen keskusteluun julkisesta velasta on, että Tanskassa valtion takaukset almene boliger -rakentamiseen eivät ole osa julkisyhteisöjen EDP-velkaa. Valtion takaukset tarkoittavat kuitenkin muun muassa, että vuokranmääritys tulee olla kustannusperusteista, asukasdemokratian tulee olla vahvaa ja asunnot tulee pitää koko käyttöikänsä almene boliger -käytössä. Näin ollen nämä Tanskan valtion takaukset kohtuuhintaiseen asumiseen vastaavat siten jossain määrin suomalaisia takauslainoja, joskaan Suomen takauslainoissa käyttötarkoitusrajoitukset eivät ole ikuisia ja vuokranmääritys- tai asukasdemokratiarajoituksia ei ole.