Yli 30 vuotta vanha huoneenvuokralaki päivittyy – tätä muutos käytännössä tarkoittaa

Sähköinen viestintä ja hybridisopimukset muuttuvat

Käytännössä yksi merkittävimmistä muutoksista liittyy viestintään vuokrasuhteen aikana. Jatkossa osapuolet voivat sopia, että kaikki vuokrasuhteen viestintä purkuilmoitusta myöden hoidetaan sähköisten kanavien kautta.

”Sähköisen tiedoksiannon mahdollistamisella on iso käytännön merkitys. Jatkossa varoituksen tai vuokrasuhteen päättämisilmoituksen välttely ei ole yhtä helppoa kuin nykyisin”, Ahsanullah selostaa.

Toinen merkittävä muutos liittyy niin sanottuihin hybridisopimuksiin, joiden tarkoituksena on sopia ensin tietty minimiasumisaika, jonka jälkeen sopimus jatkuu automaattisesti.

”Tällaiset sopimukset ovat olleet hyvin yleisiä vuokramarkkinoilla jo pitkään, vaikka laki ei ole niitä tunnistanut. Nyt lakiin tulee säännös siitä, miten asiasta tulee sopia ja mitä se tarkoittaa. Lakimuutos edellyttää useiden vuokrasopimusmallien päivittämistä”, Ahsanullah korostaa.

Irtisanomisaikojen muutokset vain vähäisiä

Nykyisin vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta ja vähintään vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa kuusi kuukautta. Vuokralaisella on puolestaan aina yhden kuukauden irtisanomisaika. Vuokranantajan pidempi kuuden kuukauden irtisanomisaika on lyhentymässä neljään kuukauteen. Vuokralaisen irtisanomisaikaan ei ole tulossa mitään muutoksia.

”Muutos on oikeansuuntainen, mutta liian pieni. Muissa Pohjoismaissa lähtökohtana on molemminpuolinen kolmen kuukauden irtisanomisaika. Erityisen pettyneitä olemme siihen, ettei vuokralaisen irtisanomisaikaa voi edes yhteisesti sopimalla pidentää. Sopimusvapauden lisääminen olisi tarjonnut uudenlaista joustoa vuokramarkkinoille, jolloin esimerkiksi pidempään irtisanomisaikaan sitoutumalla olisi voinut saada asunnon edullisemmalla vuokralla”, Ahsanullah selittää.  

Lain perusperiaatteet säilyvät ennallaan – ajantasaistaminen tärkeää koko vuokramarkkinoiden kannalta

Päivitystä valmisteltiin laajasti alan asiantuntijoista koostuneessa oikeusministeriön työryhmässä. Työn aikana syntyi useita pienempiä käytäntöihin vaikuttavia muutoksia, mutta isoihin periaatteisiin ei ollut tarvetta koskea.

”Kenelläkään alan toimijoista ei ollut tahtotilaa lähteä rakentamaan lakia täysin uudestaan, ja valtaosa muutosehdotuksista saatiin aikaan työryhmässä yksimielisesti. Se on vahva osoitus siitä, että suomalainen vuokralainsäädäntö on kansainvälisesti vertaillen onnistunutta. Tämän päivitystyön jälkeen voidaankin hyvin olettaa, ettei vuokralainsäädäntöön tarvitse tehdä uusia merkittäviä muutoksia vuosikausiin”, Ahsanullah arvioi. 

Asunto-osakeyhtiölain päivitys mahdollistaa puuttumisen lyhytvuokraukseen ja vahvistaa osakkaiden tiedonsaantioikeutta

Hallitus antoi samassa valtioneuvoston istunnossa esityksensä myös asunto-osakeyhtiölain päivittämiseksi. Suomessa vuokra-asunnoista lähes 40 prosenttia sijaitsee tavallisissa asunto-osakeyhtiöissä, minkä vuoksi lailla on merkitystä myös vuokramarkkinoille. Asunto-osakeyhtiölakiin tehtiin lukuisia päivityksiä, mutta kokonaisuudistukselle tai suurille muutoksille ei nähty tarvetta.

Asunto-osakeyhtiölain päivitys mahdollistaa tehokkaamman puuttumisen lyhytvuokrauksen aiheuttamiin ongelmiin.

”Jatkossa lyhytvuokrauksesta aiheutuva todellinen haitta muille asukkaille voisi olla huoneiston hallintaanottoperuste. Lyhytvuokrausta ei kuitenkaan voisi edelleenkään kieltää kokonaan ilman kaikkien osakkaiden suostumusta. Laki korostaa jatkossa entisestään sitä, että lyhytvuokraajan on harjoitettava toimintaansa siten, ettei muille asukkaille aiheudu haittaa”, Ahsanullah kertoo.

Toinen muutos koskee osakkaiden tiedonsaantioikeuksia. Jatkossa osakkaalla olisi oikeus saada viivytyksettä tieto yhtiöllä olevasta osakehuoneistoa koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Säännöksen tarkoituksena on varmistaa, että osakkeenomistajalla on käytössään riittävät tiedot oman asemansa ja vastuunsa arvioimiseksi.

”Tämä lisäys saatiin lakiin meidän aloitteestamme. Aiemmin on ollut hyvin ongelmallista, ettei yhtiön ole tarvinnut luovuttaa esimerkiksi huoneistossa teetetyn kosteuskartoitusraportin tuloksia osakkaalle”, Ahsanullah selventää.