Oulun seudun kiinteistömarkkinakatsaus: Hotelli- ja liiketilarakentaminen Oulussa monia muita kaupunkeja vilkkaampaa

Ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden kaupankäynti vilkastui vuonna 2025 sekä koko maassa että Oulun seudulla. KTI:n tilastojen mukaan Oulun seudulla tehtiin kauppoja vuonna 2025 noin 130 miljoonalla eurolla, joka oli kahta edellistä vuotta korkeampi volyymi. Ulkomaiset, etenkin ruotsalaiset, sijoittajat olivat osapuolina useissa Oulun seudun kaupoissa viime vuonna.

Helmikuussa 2026 toteutetussa Alueellisessa toimitilabarometrissa paikalliset asiantuntijat ennakoivat toimitilakiinteistöjen kauppavolyymien kasvavan Oulun seudulla myös vuoden 2026 aikana, ja tämä vuosi onkin alkanut kiinteistökauppamarkkinoilla aktiivisesti. Helmi-maaliskuun vaihteessa käynnistynyt Iranin sota kasvattaa kuitenkin jälleen epävarmuutta talouden, inflaation ja korkojen kehityksessä, mikä voi heijastua myös kiinteistömarkkinoille.

Asuntorakentamisen volyymit pysyvät matalina, toimitilarakentaminen vilkkaampaa

Asuntorakentamisen volyymit ovat olleet jo kolme vuotta matalia koko Suomessa, eikä merkittävää kasvua asuntorakentamiseen ole odotettavissa myöskään tänä vuonna. Oulussa aloitettujen asuntojen lukumäärä nousi vuonna 2025 edellisestä vuodesta, mutta pysyi yhä matalana, alle 900 asunnossa. Vuokra-asuntorakentaminen painottuu tällä hetkellä Oulussa täysin valtion tukemaan tuotantoon. Maaliskuussa 2026 Ouluun oli rakenteilla KTI:n seurannan mukaan noin 300 asuntoa kokonaan vuokra-asuntokäyttöön tuleviin rakennuksiin.

Toimitilarakentaminen on pysynyt aktiivisempana. Oulun seudulle valmistui vuonna 2025 neliöissä mitattuna enemmän uusia toimitilahankkeita kuin vuosikausiin, mikä johtui etenkin Nokian uuden Home of Radio -kampuksen valmistumisesta Linnanmaalle. Muutamia muitakin toimitilojen uudishankkeita on valmistunut Oulun seudulle kuluneen vuoden aikana, ja rakenteilla on esimerkiksi kaksi uutta liikekiinteistöä Ritaharjun alueelle. Myös kaupungin hotellikapasiteetti kasvaa tänä vuonna parin hotellihankkeen valmistuessa. Hotellihuoneille on tarvetta, sillä Oulu on vuonna 2026 Euroopan kulttuuripääkaupunki, ja matkailijoiden määrän odotetaan kasvavan.

Toimitilavuokrien odotetaan pysyvän ennallaan tai hieman laskevan

Oulussa toimistojen vajaakäyttöaste on pysynyt Catellan tilastojen mukaan viimeisten kahden vuoden ajan jokseenkin ennallaan. Vuoden 2025 lopussa Oulun toimistotiloista oli Catellan mukaan tyhjillään 8,0 prosenttia, ja vajaakäyttöaste oli suurista kaupungeista kaikkein pienin. Oulun keskusta-alueella modernista toimistotilasta on edelleen pulaa.

Matalasta vajaakäytöstä huolimatta toimistovuokrien ei odoteta juurikaan nousevan. Oulun keskustassa 80 prosenttia Alueellisen toimitilabarometrin vastaajista arvioi toimistovuokrien pysyvän ennallaan. Lähes kaikki barometrin vastaajat arvioivat Oulun keskustan liiketilavuokrienkin pysyvän ennallaan. Muilla Oulun keskeisillä toimistoalueilla vuokraodotukset pysyivät negatiivisina, ja myös liike- ja tuotannollisten tilojen vuokraodotukset olivat barometrissa tasaisia tai hieman negatiivisia eri puolilla Oulun seutua. Barometriin vastanneet paikalliset asiantuntijat arvioivat tilakysynnän kuitenkin hieman lisääntyvän sekä toimisto-, liike- että tuotannollisissa tiloissa tulevan vuoden aikana.

Oulun vuokra-asuntojen käyttöaste nousi hieman, asuntovuokrat laskivat kuluneen vuoden aikana

Runsas tarjonta ja heikko taloustilanne ovat painaneet asuntovuokrien kehitystä viime vuosina kaikissa suurissa kaupungeissa. Oulussa vuokra-asuntojen käyttöaste vahvistui vuonna 2025 ja on pysynyt viime kuukausina tasaisena. Maaliskuussa 2026 KTI:n tietokannan kattamista Oulun vuokra-asunnoista oli vuokrattuna 94,6 prosenttia. KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaava asuntovuokraindeksi laski Oulussa joulu-maaliskuussa alkaneissa sopimuksissa tasan kaksi prosenttia verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon. Yksiöiden vuokrat laskivat Oulussa vain hivenen, mutta kaksioissa ja suuremmissa asunnoissa vuokrien lasku oli voimakkaampaa. Vuokrien laskuvauhti kuitenkin hidastui vuoden 2026 alussa, ja edelliseen vuosineljännekseen verrattuna Oulun vuokrat laskivat 0,3 prosenttia.

Lisätietoja:

Mikko Soutamo, johtava asiantuntija, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 050 5480 480

Tiedote perustuu katsaukseen Oulun seudun kiinteistömarkkinoista, jonka KTI Kiinteistötieto Oy on toteuttanut Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry:n toimeksiannosta. Tietojen lähteinä on käytetty esimerkiksi KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä.