Kasvukiri katkesi, vaikka nousun perusta vahvistuu kasvukaupungeissa

”Asuntojen hinnat ovat neljässä vuodessa laskeneet tuloihin suhteutettuna noin viidenneksen, mikä on euroalueen jyrkimpiä alamäkiä. Akuutti epävarmuus pitää ostajat yhä varovaisina, vaikka kasvukaupungeissa nousun perusteet vahvistuvat ensi vuotta kohti”, Hypon pääekonomisti Juho Keskinen sanoo.

Hän muistuttaa, että Helsingissä ja Turussa kuntien välinen eli maansisäinen muuttovoitto nousi viime vuotta korkeimmilleen 30 vuoteen.

Yksiöiden hinnat laskevat yhä nopeimmin. Ne repivät 2010-luvulla hintaeroa suurempiin asuntoihin, mutta ero on kurottu jo kokonaan umpeen Espoossa, Tampereella ja Vantaalla. Perheasuntojen hintakehitystä tukevat omistusasujien tarpeet, maltillisempi tarjonta sekä asuntokuntien keskikoon kääntyminen kasvuun suurissa kaupungeissa. Samaan aikaan sijoittajakysyntä kyntää ja vuokra-asuntoja riittää.

Hypo ennustaa, että vanhojen asuntojen hinnat laskevat koko maassa tänä vuonna -2,5 %, mutta kääntyvät ensi vuonna +2,0 %:iin. Vastaavat luvut pääkaupunkiseudulle ovat -3,0 % (2026) ja +3,0 % (2027)

Hallituksen täsmätoimien tilkkutäkki

Hallituksen kehysriihen korjaustuet tukevat taloyhtiöiden remonttien käynnistymistä, mutta asuntokaupan solmuja ei avata yksin sääntelypöydissä. Uudiskohteiden yhtiölainojen enimmäisluotto-osuuden nosto ei käännä rakennusalan kurssia, sillä kuluttajat kaihtavat yhä riskejä ja myytävää riittää vanhastaankin.

”Kesäkuun alusta voimaan tuleva 40 vuoden enimmäislaina-aika keventää kuukausierää osalla lainaajista. Pitkät laina-ajat kasvattavat kokonaiskorkoja, eivätkä poista ostajien epävarmuutta Suomen taloudesta, työmarkkinoista ja koroista. Suorat tuet koituisivat helposti kalliiksi jo ennestään velkaiselle julkistaloudelle. Laskeneet asuntovelat perustelevat sen sijaan laina-aikojen ja ASP-omarahoitusosuuksien huojennuksia”, Keskinen kertoo.

Samaan aikaan on huomattava, että vain osa asuntolainaajista haluaa valita pisimmän laina-ajan. Alkuperäisen laina-ajan mukaan katsottuna yli 25-vuotisia asuntolainoja on noin kolmannes kokonaisuudesta.

Uusi asunto vanheni jo ennen kauppoja

Moni pitkään myynnissä roikkunut uusi asunto muuttuu tilastoissa vanhaksi. Muutos kertoo karusti aikamme kuvasta uudiskohteiden kaupassa, ja se kätkee uudisvarastojen tyhjennystä vanhojen osakeasuntojen tilaston sekaan.

” Kun yli kaksi vuotta myynnissä ollut uusi asunto myydään, se tilastoituu vanhana asuntona, mikä osaltaan hämärtää kokonaiskuvaa asuntomarkkinoista. Meidän tulisi kyetä kuitenkin tekemään päätöksiä mahdollisimman todellisen tilannekuvan perusteella.”, Hypon Juho Keskinen huomauttaa.

Hypon laskelman perusteella kotitaloudet tekivät edelleen leijonanosan vanhojen osakeasuntojen kaupoista, mutta yritysmuotoisten ostajien osuus kaksinkertaistui vuoden 2020 noin 10 prosentista lähes viidennekseen vuonna 2023. Asuntokaupan kuumimpaan huippuvuoteen 2021 peilaten nousu ei näytä johtuneen niinkään yritysten tekemien kauppojen voimakkaasta kasvusta, vaan siitä, että kotitalouksien kauppamäärä supistui korkojen nousun ja heikon suhdanteen keskellä selvästi yritysostajia enemmän. Instituutiot voitelevatkin kaupan rattaita myös heikossa markkinassa ja kertovat sijoittajien luottamuksesta Suomen asuntomarkkinoihin.