Asuntomarkkinakatsaus: epävarmuus jarruttaa asuntomarkkinoita, mutta asuntokaupalla on edellytyksiä piristyä

Danske Bank ennustaa hintojen laskevan koko maassa tänä vuonna keskimäärin 2,8 prosenttia ja elpyvän ensi vuonna 1,0 prosenttia. Asuntorakentamista jarruttavat yleisen epävarmuuden ohella heikko asuntomarkkinakehitys sekä nousevat kustannukset. Erityisesti materiaalikustannukset ovat jatkaneet nousuaan alkuvuonna, ja uusien asuntojen hinnat ovatkin edelleen selvästi vanhoja korkeammalla. Viimeisen vuoden aikana vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet useimmissa kaupungeissa noin 1–5 prosenttia.

Selkeästi vahvinta hintakehitys on ollut Rovaniemellä (+10,2 %), heikointa puolestaan Kouvolassa (-10,2 %). Pohjanmaa on erottunut edukseen sekä muuta Suomea matalammalla työttömyysasteella että suhteessa hieman vahvemmalla asuntojen hintakehityksellä. 

Rakennusluvat matalalla

Alkuvuonna heikentynyt kuluttajaluottamus vaikuttaa painaneen jarrua viime vuonna asuntokauppojen ja uusien asuntolainojen määrässä nähdylle elpymiselle. Uusia rakennuslupia on haettu edelleen vain vähän, mikä tarkoittaa, ettei seuraavan 1–2 vuoden aikana valmistuvien asuntojen määrässä tulla näkemään merkittävää kasvua. Vaikka asuntorakentamisen kehitys näyttää yhä vaisulta, selkeämpiä kasvun merkkejä on nähty esimerkiksi datakeskuksien rakennusluvissa.

Danske Bankin yksityistalouden ekonomistin Kaisa Kivipellon mukaan alhaiset rakennuslupahakemusten määrät ennustavat, että asuntojen tarjonta tulee olemaan lähivuosina matalalla.

”Asuntomarkkinoiden kehitys tulee lähivuosina olemaan hyvin eri näköistä riippuen siitä, puhutaanko pienistä asunnoista vai perheasunnoista, sekä siitä, puhutaanko kasvukeskuksissa vai muuttotappiopaikkakunnilla sijaitsevista asunnoista. Etenkin pääkaupunkiseudulla saatetaan sulatella vielä jonkin aikaa pienten asuntojen ylitarjontaa, kun taas perheasuntojen kohdalla nähdään jo merkkejä kiristyvästä markkinatilanteesta”, Kivipelto kertoo.

”Muuttotappiopaikkakunnilla kysyntä jatkaa heikentymistään hitaan väestökasvun ja kaupungistumisen myötä, ja tämä tulee näkymään jatkossakin eriytyvänä hintakehityksenä. Asuntomarkkinoiden tilanne tulee ensi vuodesta eteenpäin entisestään eriytymään koko maassa, kun kasvukeskuksissa uusien asuntojen tarjonta on maltillista ja muuttotappiopaikkakunnilla asuntojen määrä suhteessa kysyntään tulee edelleen kasvamaan”, Kivipelto jatkaa.

Asunnonostoaikeet edelleen matalalla

Toukokuun kuluttajaluottamustilastoissa historiallisen alhainen osuus eli vain yhdeksän prosenttia kotitalouksista oli aikeissa ostaa tai rakentaa asunnon vuoden sisällä. Vuosi sitten toukokuussa osuus oli 11 prosenttia kotitalouksista. Korkeimmillaan asunnonostoaikeet olivat syyskuussa 2021, jolloin peräti 19 prosenttia kotitalouksista harkitsi asunnon ostoa. Kausitasoitetut asunnonostoaikeet ovat korkeimmillaan ylemmillä toimihenkilöillä ja yrittäjillä. Yrittäjien suhteellisen korkeasta tasosta huolimatta asunnonostoaikeet ovat laskeneet yrittäjien parissa eniten kaikista viiteryhmistä.

 Danske Bankin yksityistalouden ekonomisti Kaisa Kivipellon mukaan heikko työllisyystilanne on suurin yksittäinen asunnonostoaikeita patoava tekijä.

“Työttömien määrä on kasvanut, ja lisäksi työllisistä suomalaisista 29 prosenttia koki toukokuussa, että lomautuksen tai työttömyyden uhka omalla kohdalla kasvoi”, Kivipelto kertoo.

Kotitalouksien velkaantumisaste on viime vuosina laskenut ja palkansaajien ostovoima jatkaa vahvistumistaan tänä ja ensi vuonna. Kivipellon mukaan monella suomalaisella on kehityksen myötä edellytyksiä lähteä asuntokaupoille.

“Piristymisen merkit työmarkkinoilla sekä inflaatio- ja koronnostopaineiden väistyminen toisivat mukanaan myös halukkuuden lähteä asuntokaupoille”, Kivipelto toteaa.

Korkomarkkinassa nostopainetta

Asuntolainojen yleisimmät euribor-viitekorot ovat olleet viime vuosina laskussa keventäen kotitalouksien korkokuluja. Laskeva korkotaso on myös vähentänyt inflaatiopaineita kotimaisella inflaatiomittarilla mitattuna. Euribor-korot ovat kuitenkin jo kevään aikana kääntyneet uudestaan nousuun, kun korkomarkkina ennakoi Euroopan keskuspankin (EKP) nostavan ohjauskorkojaan loppuvuoden aikana. 

Danske Bankin yksityistalouden ekonomistin Kaisa Kivipellon mukaan ohjauskoron nostot tarkoittavat sitä, että kotitalouksien korkokulut nousevat jonkin verran etenkin vuoden 2027 aikana, ja noussut öljyn hinta ja korkotaso kasvattaa inflaatiovauhtia Suomessa etenkin ensi talvena.

Kirjoitushetkellä markkina ennakoi EKP:ltä kolmea tai neljää 0,25 prosenttiyksikön kertanostoa. Danske Bank ennustaa suhteessa maltillisemmin vain kahta nostoa kesä- ja heinäkuun kokouksissa. Tämä tarkoittaisi talletuskoron asettuvan 2,5 prosenttiin.

Danske Bank ennustaa, että EKP voi kääntää korot melko nopeasti myös laskuun jo keväällä 2027. Tällöin 12 kuukauden euriborin huippu olisi todennäköisesti jo nähty, ja suunta kääntyisi laskuun ensi syksystä alkaen.