Asuntorahoituksen käytännöt eroavat suuresti Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa

Korkojen ja kustannusten nousu vuonna 2022 hyydytti Suomen lisäksi asuntorakentamisen muissakin Pohjoismaissa. Ruotsissa ja Tanskassa päästiin kasvu-uralle vuonna 2025, mutta Suomessa asuntomarkkinat ja -rakentaminen ovat edelleen jumissa. Rahoituksen saatavuus ja ehdot ovat asuntorakentamisen käynnistymiseen ja asuntojen kysyntään vaikuttavia tekijöitä.

Asuntorakentamisen ja asunnon ostamisen rahoitus perustuu Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa yhteiseen eurooppalaiseen sääntelyyn, mutta maiden käytännöt eroavat läpi koko rahoitusketjun. Tämä käy ilmi Tea Lönnrothin, Heidi Falkenbachin ja Elias Oikarisen Aalto-yliopistossa tekemästä selvityksestä.

Asunnonostajan lainaehdot poikkeavat eri maissa toisistaan

Pohjoismaissa suuri osa asunnonomistajista on asuntovelallisia, ja kotitalouksien asuntolainataso on tyypillisesti korkea. Rahoituksen saatavuus ja ehdot vaikuttavat siten olennaisesti kotitalouksien mahdollisuuksiin ostaa asunto ja koko asuntomarkkinoiden toimintaan.

Ruotsissa ja Tanskassa asunto riittää yleensä lainan ainoaksi vakuudeksi. Suomessa asunnon vakuusarvo on tyypillisesti noin 70–75 prosenttia sen käyvästä arvosta, minkä vuoksi pankki voi edellyttää lisävakuuksia tai takausta.  

Lainan lyhentämisessä on Ruotsissa enemmän liikkumavaraa. Lainaa ei tarvitse lyhentää lainkaan, kun velkaa on alle puolet asunnon arvosta. Työttömyyden, sairauden tai muun erityisen elämäntilanteen vuoksi lyhennyksistä voi saada vapautuksen.

"Ruotsissa sekä lyhennysvaatimus että siitä poikkeaminen myös taantuman varalta on kirjattu lakiin. Vastaavaa yleistä poikkeusta sovellettiin esimerkiksi koronapandemian aikana, jolloin pankit saattoivat myöntää lyhennysvapaan kaikille asuntolainan ottajille. Suomessa kotitalouden asuntolainassa vastaavaa lakisääteistä vaatimusta ei ole, vaan lyhennysvapaat ovat pankin omassa harkinnassa", sanoo selvityksen kirjoittajiin kuuluva Tea Lönnroth Aalto-yliopistosta.

Eroja on myös valtion tuissa ja kannustimissa. Sekä Ruotsissa että Tanskassa asuntolainan korkoja voi vähentää verotuksessa, kun Suomessa vähennysoikeus poistettiin kokonaan vuonna 2023. Suomessa puolestaan on valtakunnallinen ASP-järjestelmä eli ensiasunnon ostajan asuntosäästöpolku, kun taas Ruotsissa ja Tanskassa ensiasunnon hankintaa tuetaan pääosin markkinaehtoisin ratkaisuin.

Asuntokaupan sitovuudessa merkittäviä eroja maiden välillä

Suomessa uudiskohteen rakentaminen käynnistyy käytännössä ennakkovarausten perusteella: varaus ei sido ostajaa, ja myös sitovan kaupan voi peruuttaa ennen asunnon hallinnan luovutusta. Jälkimmäisessä tapauksessa ostaja on velvollinen korvaamaan myyjälle kaupan peruuntumisesta aiheutuneen vahingon.

Ruotsissa hankkeen rahoitus perustuu sitovaan ennakkomyyntiin, jossa ostaja sitoutuu asuntoon jo varhaisessa vaiheessa. Ostaja voi irtautua ennakkosopimuksesta vain laissa erikseen säädetyissä tilanteissa. Myös Tanskassa ostaja sitoutuu asuntoon varhaisessa vaiheessa, mutta hänellä on kauppasopimuksen tekemisestä kuuden arkipäivän lakisääteinen peruutusoikeus.

"Ruotsissa sitova ennakkomyynti poistaa rakennuttajan myyntiriskiä varhain ja siirtää samalla rakentamisajan markkinariskiä ostajalle. Suomessa ennakkovaraus ei sido ostajaa, joten riski pysyy pidempään rakennuttajalla ja rahoittajalla. Tanskassa riskiä hallitaan ennen kaikkea rahoittajaan kohdistuvien vaatimusten kautta", Lönnroth toteaa.

Selvityksen toteutuksen on rahoittanut Rakennusteollisuus RT, jonka toimitusjohtaja Aleksi Randell kommentoi tuloksia:

”Järjestelmiä on tarkasteltava kokonaisuutena, mutta Suomessa voidaan ottaa oppia joistain Ruotsin ja Tanskan käytännöistä. Näissä on esimerkiksi rahoituksessa joustoja, jotka nähdäksemme helpottavat tavallisen asunnonostajan tilannetta ja auttavat käynnistämään uudisrakentamista.”

Selvityksessä muodostetaan vertaileva kokonaiskuva asuntorakentamisen ja asunnon ostamisen rahoituksesta Suomessa, Ruotsissa ja Tanskassa: sääntelystä, rahoituksen rakenteista ja markkinakäytännöistä. Aineistona on käytetty dokumenttianalyysiä ja asiantuntijahaastatteluja. Tarkastelu on rajattu maiden käytäntöjen kuvaamiseen ja vertailuun: selvityksessä ei arvioida järjestelmien paremmuutta eikä esitetä suosituksia Suomen sääntelyn tai markkinakäytäntöjen muuttamisesta. Selvitys tarjoaa tietoa, jota voidaan käyttää asuntorahoituksesta käytävän keskustelun ja jatkotarkastelun pohjana. Selvityksen sisällöstä ja johtopäätöksistä vastaavat kirjoittajat.

Julkaisu tulee luettavaksi Aalto-yliopiston julkaisuarkistoon: https://urn.fi/URN:ISBN:978-952-64-3415-5

Lisätiedot

Tea Lönnroth, yliopisto-opettaja, Aalto-yliopisto, puh. 040 748 8282, tea.lonnroth@aalto.fi