Juristin analyysi: Huoneenvuokralain uudistus tuo ennakoitavuutta vuokra-asumiseen, mutta ei ratkaise kaikkia siihen liittyviä epäselvyyksiä

Lainsäätäjän tavoitteena ei ole ollut muuttaa vuokrasuhteen perusrakennetta, jota pidetään edelleen toimivana. Hallituksen esityksen mukaan lain keskeisiin periaatteisiin ei ehdoteta muutoksia, vaan tarkoituksena on päivittää sääntely vastaamaan nykyajan tarpeita sekä vähentää vuokrasuhteisiin liittyviä erimielisyyksiä, tulkinnanvaraisuuksia ja oikeudenkäyntejä.

Vuokrasuhteisiin liittyvät erimielisyydet ja riidat työllistävät tuomioistuimia ja kuluttajariitalautakuntaa. Riidat ovatkin osin seurausta lain paikoittaisesta tulkinnanvaraisuudesta ja sääntelyaukoista, joskin monet riidat liittyvät pelkästään näyttökysymyksiin.

Käytännössä on esimerkiksi ilmennyt epäselvyyttä sen suhteen, miten vakuuden palauttamisen tai pidättämisen kanssa tulisi menetellä tai missä ajassa vakuutta koskeva vaatimus tulisi esittää.

Ennakoitavuus ei ratkaise kaikkia epäselvyyksiä

Monet uudistuksen keskeisistä muutoksista koskevatkin tilanteita, joissa osapuolilla on jo nykyisin ollut oikeuksia tai velvollisuuksia, mutta niiden toteuttamistapa on ollut epäselvä lain tulkinnanvaraisuuden tai sääntelyaukkojen takia. Hyvä esimerkki tästä on asetettu vakuus.

Uudistuksen myötä vakuuden palauttamiselle, vapauttamiselle ja pidättämisestä ilmoittamiselle tulee selkeä määräaika: Edellä mainitut toimenpiteet on tehtävä viipymättä ja viimeistään 14 päivän määräajassa vuokrasopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta hallinnan luovuttamisesta. Jos vakuutta halutaan pidättää, tulee tästä tehdä kirjallinen ilmoitus, josta on käytävä ilmi vakuudella katettavan saatavan peruste (esim. vuokrarästit) sekä kohtuudella vaadittavalla tavalla tehty arvio sen määrästä.

Vuokrarästit on yleensä helppo todentaa, mutta huoneiston vahinkojen tutkimiseen voidaan tarvita ammattilaisapua. Vahingon laatu, laajuus ja määrä on tärkeää selvittää. Näin ollen korjauskustannusarvion saamisessa voi mennä aikaa, vaikka vuokranantajalla on luonnollisesti intressi selvittää mahdollinen vahinko nopealla aikataululla. Kirjallisessa ilmoituksessa tulee tällöin antaa arvio saatavan määrästä. Ilmoitus on joka tapauksessa lähetettävä säädetyssä määräajassa.

Uudistus antaa lisäksi menettelytapoja tilanteisiin, joita laki ei ole aiemmin huomioinut. Esimerkkinä tästä on vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus.

Omaisuus siirtyy vastikkeetta vuokranantajalle, jos jääneen omaisuuden voidaan olettaa kuuluneen huoneiston vuokralaiselle tai muulle asukkaalle, joka ei enää käytä huoneistoa eikä ole ottanut omaisuutta haltuun tietyssä määräajassa.

Mikäli olosuhteiden perusteella voidaan päätellä, että huoneistossa edelleen asutaan tai sitä yhä käytetään, säädetty menettelytapa ei sovellu. Tällöin tulee viime kädessä hakea häätöä. Olosuhteiden perusteella tehtävä tapauskohtainen arviointi voi kuitenkin yksittäistapauksissa osoittautua hankalaksi vuokranantajalle.

Vastaavanlainen uudistus on menettelytapojen säätäminen tilanteeseen, jossa huoneistoon on jäänyt omaisuutta vuokralaisen kuoltua. Vuokranantajan huolenpitovelvollisuus omaisuudesta on määritelty riippuvaiseksi siitä, milloin omaisuuden ottaa vastaan taho, jolla on siihen oikeus tai velvollisuus perintökaaren mukaan.

Omaisuuden säilyttämisaika voi olla huomattavan pitkäkin, jos perilliset tai muut vastaavat tahot ovat syystä tai toisesta passiivisia eivätkä ota omaisuutta haltuun. Tästä yleensä aiheutuu vuokranantajalle kuluja, jotka on mahdollista saada takaisin pesän varoista, ellei kuolinpesä ole varaton.

Merkittävä muutos vuokrasuhteiden riitatilanteisiin

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain uudistus koskee lähtökohtaisesti myös sellaisia vuokrasopimuksia ja -suhteita, jotka on solmittu ennen uudistuksen voimaantuloa. Edellä mainitut, lakiin kirjatut menettelytavat koskevat sekä vanhoja että uusia vuokrasopimuksia.

Laissa kerrotaan aiempaa tarkemmin siitä, miten osapuolten tulee toimia asetetun vakuuden suhteen. Lisäksi laki antaa nyt ensimmäistä kertaa menettelytavat huoneistoon jääneen omaisuuden suhteen.

Tätä on pidettävä merkittävänä muutoksena erityisesti vuokrasuhteeseen liittyvien riitatilanteiden näkökulmasta. Vuokrasuhteisiin liittyvät erimielisyydet eivät useinkaan synny siitä, että laki antaisi osapuolille ristiriitaisia oikeuksia. Usein ongelmana onkin ollut epäselvyys siitä, mitä pitäisi tehdä, milloin pitäisi toimia ja miten asia pitäisi näyttää toteen. Lainsäätäjän yhtenä tavoitteena on ollut tähän kysymykseen vastaaminen.

Uudistus voikin parhaimmillaan vähentää oikeudellista epäselvyyttä, yhtenäistää toimintatapoja sekä helpottaa mahdollisten riitatilanteiden ratkaisemista. Vuokrasuhteeseen tulee entistä enemmän ennakoitavuutta, josta on etua kummallekin osapuolelle.

Kaikkia ongelmia ja epäselvyyksiä uudistus ei kuitenkaan todennäköisesti ratkaise. Kenties aikanaan saatava oikeuskäytäntö voi tuoda asiaan jotain uutta näkökulmaa. Suunta on kuitenkin oikea.