Sanna Auressalmi: Uusi huoneenvuokralaki selkeyttää vuokra-asumisen pelisääntöjä

Koti on yksi ihmisen elämän tärkeimmistä paikoista. Siksi myös kodin vuokraamiseen liittyvien oikeuksien ja velvollisuuksien pitää olla mahdollisimman selkeitä. 

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki eli huoneenvuokralaki uudistuu 1.10.2026. Muutokset koskevat sekä uusia vuokrasopimuksia että jo voimassa olevia vuokrasuhteita. 

Hekan kaltaiselle suurelle vuokranantajalle lakiuudistus tarkoittaa muutakin kuin sopimuspohjien ja ohjeiden päivittämistä. Meidän tehtävämme on huolehtia siitä, että uusi lainsäädäntö muuttuu käytännössä selkeiksi ja yhdenmukaisiksi toimintatavoiksi. Asukkaan pitää voida luottaa siihen, että samanlaisia tilanteita arvioidaan samojen periaatteiden mukaan. 

Turvallisuus ja asumisrauha vahvistuvat 

Yksi näkyvimmistä muutoksista koskee tupakointia. Lokakuun alusta lähtien tupakointi on lähtökohtaisesti kielletty vuokra-asuntojen sisätiloissa ja asuntojen hallintaan kuuluvissa ulkotiloissa. Kielto koskee myös ennen uuden lain voimaantuloa tehtyjä vuokrasopimuksia. 

Hekalla tämä tarkoittaa, että kaikki kohteemme ovat 1.10. alkaen savuttomia. Tupakointi on kielletty asunnoissa, parvekkeilla, terasseilla ja asuntopihoilla. Yleisissä ja yhteisissä tiloissa sekä pihoilla tupakointi on ollut jo aiemmin järjestyssäännöissämme kielletty mahdollista tupakointipaikkaa lukuun ottamatta.  

Tupakointi on yksi asumisen arjen kysymyksistä, jotka voivat aiheuttaa kitkaa naapureiden välillä. Hekalla on eri aikoina tehtyjä vuokrasopimuksia, joissa tupakointia koskevat ehdot ovat vaihdelleet. Uusi laki selkeyttää tilannetta merkittävästi: jatkossa lähtökohta on sama riippumatta siitä, milloin vuokrasopimus on tehty. 

Turvallisuuden näkökulmasta merkittävä muutos koskee myös vuokrasopimuksen purkamista. Jatkossa sopimus voidaan purkaa, jos siihen on muu erittäin painava syy, vaikka mikään lain aiemmista yksittäisistä purkamisperusteista ei selvästi soveltuisi tilanteeseen. Tällainen syy voi olla esimerkiksi tupakointikiellon rikkominen tai vakava väkivallanteko, joka vaarantaa naapureiden kotirauhaa ja turvallisuudentunnetta. 

Lisäksi vuokrasopimus voidaan tietyissä tilanteissa purkaa ilman varoitusta asunnon huonon hoidon perusteella, jos vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. 

Vuokrasopimuksen purkaminen on aina vakava toimenpide, joka edellyttää huolellista selvittämistä ja tapauskohtaista arviointia.  

Vakaviin häiriöihin puuttuminen edellyttää myös sitä, että vuokranantaja saa riittävät tiedot tapahtuneesta. Eduskunta edellytti lakiuudistuksen hyväksymisen yhteydessä, että hallitus ryhtyy valmistelemaan vuokranantajien tiedonsaantioikeutta koskevaa sääntelyä. Hekalla pidämme tärkeänä, että vuokranantajalla olisi oikeus saada poliisilta tarvittavat tiedot esimerkiksi asuntoon tehdystä poliisitehtävästä. Vuokranantajalla pitää olla asumisrauhan turvaamista koskevan vastuun lisäksi myös tosiasialliset keinot tämän vastuun hoitamiseen.

Ajantasainen tieto helpottaa vuokrasuhteen hoitamista 

Uuden lain myötä vuokralaisen pitää ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti asunnossa asuvien henkilöiden lukumäärä ja peruste heidän oikeudelleen asua asunnossa. Täysi-ikäisistä asukkaista ilmoitetaan myös nimi, syntymäaika ja yhteystiedot. Muutoksista pitää ilmoittaa esimerkiksi henkilön muuttaessa asuntoon tai sieltä pois. 

Ajantasaiset asukastiedot ovat tärkeitä, jotta tiedämme, ketkä asunnossa asuvat ja keitä vuokrasuhteeseen liittyvät oikeudet, velvollisuudet ja viestintä koskevat. 

Uudistus selkeyttää myös tilanteita, joissa vuokralainen kuolee. Jos kuollut vuokralainen on vuokrannut asunnon yksin, vuokrasuhde päättyy jatkossa automaattisesti ilman irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kuukauden päättymisestä, jonka aikana vuokranantaja on saanut tiedon kuolemasta. 

Jos asunnossa on vuokralaisen kuollessa asunut myös toinen vuokrasopimuksen osapuoli tai hänen perheenjäsenensä, tällä voi olla oikeus jatkaa vuokrasopimusta. Laki selkeyttää samalla vuokranantajan toimintaa kuolinpesän tavoittamisessa ja asuntoon jääneen omaisuuden käsittelyssä. 

Myös vuokraoikeuden siirtämiseen perheenjäsenelle tulee uusi edellytys. Jatkossa puolison, lapsen tai vanhemman on täytynyt asua asunnossa keskeytyksettä vähintään vuoden ajan ennen vuokraoikeuden siirtämistä.  

Uusi laki näkyy myös Hekan toimintatavoissa 

Lakiuudistus muuttaa myös vuokrasuhteen käytännön menettelyjä. Varoitukset sekä purku- ja irtisanomisilmoitukset voidaan jatkossa antaa sähköisesti, jos vuokralainen ja vuokranantaja ovat sopineet siitä. Hekan uusiin vuokrasopimuksiin lisätään tätä varten erillinen kohta. 

Myös vuokranantajan irtisanomisajat muuttuvat uusissa sopimuksissa. Jatkossa irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle kaksi vuotta, ja neljä kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta. Ennen uuden lain voimaantuloa tehtyihin sopimuksiin sovelletaan kuitenkin nykyisiä irtisanomisaikoja, ellei lain voimaantulon jälkeen sovita toisin. 

Lyhyemmillä irtisanomisajoilla voi olla merkitystä myös asumishäiriöihin puuttumisessa. Kaikki häiriöt eivät täytä vuokrasopimuksen purkamisen edellytyksiä, vaikka ne voivat pitkään jatkuessaan heikentää merkittävästi naapureiden asumisrauhaa. Nykyinen, pisimmillään kuuden kuukauden irtisanomisaika voi tällöin olla naapureille pitkä. Uudistus mahdollistaa tilanteeseen reagoimisen nykyistä nopeammin silloin, kun irtisanomiselle on lainmukaiset perusteet. 

Muuttopäivä on jatkossa vuokrasopimuksen päättymispäivä. Hekalla tämä käytäntö on ollut käytössä jo vuoden 2022 alusta lähtien. Lisäksi laki täsmentää vuokranantajan oikeutta päästä asuntoon tilanteessa, jossa sopivaa aikaa ei saada sovittua vuokralaisesta johtuvasta syystä. 

Olemme kouluttaneet syyskuun aikana laajasti Hekan henkilöstöä uuden lain sisällöstä ja sen vaikutuksista käytännön työhön. Omin voimin toteutettu koulutuskokonaisuus kertoo vahvasta vuokra-asumisen asiantuntemuksestamme ja varmistaa, että muutokset näkyvät työssämme yhdenmukaisina ja juridisesti kestävinä toimintatapoina. Samalla koulutukset ovat tarjonneet henkilöstölle mahdollisuuden jakaa kokemuksia ja pohtia yhdessä sitä, miten uutta lakia sovelletaan asumisen arjen erilaisissa tilanteissa.  

Olemme myös kertoneet lakiuudistuksesta ja sen vaikutuksista monipuolisesti asukkaillemme. Hyvään vuokranantajuuteen kuuluu, että asukas tietää, mitä muutokset tarkoittavat oman asumisen sekä vuokrasuhteen oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta. 

Uusi huoneenvuokralaki antaa vuokra-asumiselle entistä selkeämmät raamit ja lisää vuokrasuhteen ennakoitavuutta. Uudistus ei kuitenkaan anna valmiita vastauksia kaikkiin tilanteisiin, vaan lain soveltumista käytännön tilanteisiin tulee osaltaan täsmentämään oikeuskäytäntö. Meidän tehtävämme on omalla toiminnallamme vahvistaa vuokrasuhteen pelisääntöjen ennakoitavuutta ja viedä uudet säännökset osaksi arkea tavalla, joka näkyy asukkaille sujuvana palveluna ja turvallisena asumisena.