Viisi asunto-osakeyhtiölain muutosta, jotka vaikuttavat vuokranantajan arkeen

Asunto-osakeyhtiölain uudistus koskee sekä asuntoaan vuokraavia että siinä itse asuvia osakkaita. Suomen Vuokranantajien vt. johtava juristi ja lakitiimin esihenkilö Susanna-Maria Aarnivuo avaa muutosten merkitystä vuokranantajille.

1.   Vuokranantajalla on oikeus saada tiedot häiriöilmoituksista

Vuokranantajaosakkaalla on nyt lakiin perustuva oikeus saada taloyhtiöltä viipymättä jäljennös huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jos sillä on merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon tai kustannusten arvioimiseksi tai osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien toteuttamiseksi.

”Vuokranantajalla on esimerkiksi oikeus saada tieto huoneistoaan koskevista häiriöilmoituksista. Ilmoittajien henkilötietoja ei kuitenkaan saa ilman heidän suostumustaan”, Aarnivuo sanoo.

2.   Vuokralaisten tiedot luovutettava tarvittaessa taloyhtiölle

Osakkaalla on lakiuudistuksen myötä oltava riittävät tunniste- ja yhteystiedot huoneistonsa käyttäjistä, sillä ne on luovutettava taloyhtiölle perustellusta pyynnöstä esimerkiksi vahingonkorvausvaatimuksen lähettämiseksi vuokralaiselle.

”Vuokranantajan tehtävää helpottaa huoneenvuokralain uusi velvoite: vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle asukkaiden lukumäärä ja asumisen peruste sekä täysi-ikäisten asukkaiden nimet, syntymäajat ja yhteystiedot”, Aarnivuo selventää.

Osakkaalla ei vastedeskään ole automaattista isännänvastuuta vuokralaisensa yhtiölle aiheuttamista vahingoista, kunhan vuokranantaja on täyttänyt oman huolellisuusvelvollisuutensa.

3.   Taloyhtiö voi puuttua lyhytvuokrauksen merkittävimpiin haittoihin

Taloyhtiö voi puuttua lyhytvuokrauksen haittavaikutuksiin uudella hallintaanottoperusteella. Edellytyksenä on, että asunnon lyhytvuokraus aiheuttaa taloyhtiölle ja muille osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai merkittävää haittaa.

”Kynnyksen voi ylittää esimerkiksi rakennusvalvontaviranomaisen kehotus tai uhkasakko käyttötarkoituksen vastaisesta käytöstä. Pienimpiin haittoihin ei voi vastedeskään puuttua hallintaanoton keinoin”, Aarnivuo täsmentää.

Hallintaanottoperusteita tarkennettiin myös terveysperusteisesti esimerkiksi tupakkalain mukaiseen tupakointikieltoon puuttumiseksi. Lisäksi perusteeksi lisättiin häiritsevään elämään sekä terveys- ja järjestysrikkomuksiin rinnastuva erittäin painava syy.

4.   Huolenpitovelvollisuus ulotettiin huoneiston ulkopuolelle

Osakkaan huolenpitovelvollisuus ulottuu nyt myös hänen käytössään oleviin yhtiön tiloihin, joiden hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Näitä ovat esimerkiksi huoneistopiha, maantasoinen terassi ja häkkikomero. Velvollisuus kattaa tilojen huolellisen hoidon sekä vioista ja puutteista ilmoittamisen viipymättä yhtiölle.

”Vastaavasti uuden huoneenvuokralain puolella vuokralaisen huolenpitovastuu laajeni vuokrasuhteen perusteella käytössä oleviin muihin tiloihin. Vuokranantaja voi yleensä luottaa siihen, että vuokralainen ilmoitta vioista. Tarvittaessa tilat on hyvä tarkastaa aika ajoin”, Aarnivuo suosittelee.

Muutos ei siirtänyt tilojen kunnossapitovastuuta osakkaalle eikä laajentanut muutostyöoikeutta.

5.   Ikkunoiden kunnossapito siirtyi kokonaan taloyhtiölle

Ikkunoiden kunnossapito- eli korjausvastuu kuuluu nyt kokonaan taloyhtiölle, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Tämä tarkoittaa sitä, että ikkunoita koskevan vastuun ei enää katsota jakautuvan taloyhtiön ja osakkaan välillä ikkunan eri osien mukaisesti.

”Vuokrasuhteissa on pelisääntönä edelleen se, että vuokralainen ilmoittaa vioista ja puutteellisuuksista lähtökohtaisesti vuokranantajalleen, jonka vastuulla on selvittää korjausvastuu ja välittää tieto tarvittaessa taloyhtiölle”, Aarnivuo sanoo.

Lakiin kirjattiin myös vallitseva oikeustila: osakas vastaa muutostöidensä kunnossapidosta ja niiden myöhemmin aiheuttamista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.

”Vuokralaisen muutostöistä on tärkeää sopia etukäteen kirjallisesti ja riittävän yksityiskohtaisesti sekä tehdä tarvittaessa muutostyöilmoitus yhtiölle”, Aarnivuo muistuttaa.