Tutkimus: Helsingin tonttivuokrien korotukset näkyivät asuntojen hinnoissa – mutta lopullisesti vasta vuosikymmenen päästä

Kun tieto Helsingin vanhojen vuokratonttien moninkertaisista vuokrankorotuksista oli levinnyt, vuokratontin asunnot olivat lopulta noin kymmenen prosenttia eli keskimäärin noin 28 000 euroa halvempia kuin vastaavat omistustontin asunnot. Hinnat eivät kuitenkaan reagoineet heti, kun tulevista korotuksista ilmoitettiin vuonna 2008, vaan hintaero kasvoi vähitellen tiedon lisääntyessä. Ero oli lopulta linjassa tulevien vuokramaksujen arvon kanssa.

Aalto-yliopiston, Turun kauppakorkeakoulun ja Oulun yliopiston tutkijoiden tutkimuksessa seurattiin helsinkiläisiä kerrostaloasuntoja, joiden tontin vuokrasopimus uusittiin vuonna 2021. Uusi tonttivuokra nosti niiden asumiskuluja keskimäärin noin 1 130 euroa vuodessa. Tutkijat vertasivat asuntojen kauppahintoja samoilla alueilla sijaitseviin, samanikäisiin omistustontin asuntoihin vuosina 2003–2021.

Asunnot on rakennettu 1950- ja 1960-lukujen taitteessa. Niiden elinkustannusindeksiin sidotut tonttivuokrat olivat sopimuskauden lopulla enää murto-osa markkinatasosta, koska maan arvo nousi Helsingissä paljon inflaatiota nopeammin. Vuokra näkyi yhtiövastikkeessa vain vähän, eikä vuokratontin ja omistustontin asunnoilla ollut hintaeroa ennen kuin Helsinki vuoden 2008 alussa ilmoitti, että päättyvien sopimusten vuokrat nostetaan uusimisen yhteydessä lähemmäs markkinatasoa. Laajoja sopimusten uusimisia ei Helsingissä ollut sitä ennen tehty, eikä korotuksista ollut juuri keskusteltu julkisuudessa, joten ilmoitus toi markkinoille merkittävää uutta tietoa.

Ilmoitus ei muuttanut hintoja heti, vaan hintaero kasvoi vähitellen. Kaupunki lähetti vuokralaisille tonttikohtaiset arviot uusista vuokrista ja julkaisi laskelmat korotusten vaikutuksesta asumiskustannuksiin muutamaa vuotta ennen uusien vuokrien voimaantuloa, eli vuodesta 2017 alkaen. Tämän jälkeen vuokratontin asunnot olivat vuosina 2017–2021 lopulta noin kymmenen prosenttia eli keskihintaisessa asunnossa noin 28 000 euroa halvempia kuin vastaavat omistustontin asunnot. Ero on linjassa tulevien vuokramaksujen arvon kanssa.

”Mitään dramaattista ei tapahtunut. Hinnat eivät romahtaneet, vaan asettuivat tasolle, joka on linjassa tulevien tonttivuokrien kanssa. Markkinat toimivat, mutta hitaasti. Kun ostajat tiesivät, paljonko yhtiövastike nousee, korotus näkyi myös asuntojen hinnoissa”, sanoo apulaisprofessori Oskari Harjunen Aalto-yliopistosta.

Selkeä viestintä auttaa, kun korotuksia on tulossa lisää

Tulevan tonttivuokran vaikutuksen arvioiminen on ostajalle työlästä. Sopeutumisvaiheessa samalla alueella samaan aikaan tehdyissä kaupoissa osa ostajista hinnoitteli tulevan korotuksen täysimääräisesti ja osa lähes ohitti sen. Korotuksen huomioineiden kauppojen osuus kasvoi sitä mukaa kuin tietoa ja kokemusta aiemmista uusimisista kertyi.

”Hintavaikutuksen ajoitus ja muoto ovat tutkimuksen päätulos. Sopeutumisvaiheessa tieto kuitenkin jakautui epätasaisesti, ja on mahdollista, että osa kotitalouksista, esimerkiksi ne, joiden taloudellinen osaaminen on heikompaa, jäi siinä jälkeen. Aineistomme ei kuitenkaan kerro, kuka lopulta hyötyi ja kuka hävisi”, toteaa professori Heidi Falkenbach Aalto-yliopistosta.

Tutkittujen tonttien uusissa sopimuksissa tonttivuokra laskettiin noin 60 prosentista tontin käyvästä arvosta, ja se otettiin käyttöön portaittain kymmenen vuoden aikana. Vanhoja tonttivuokrasopimuksia päättyy lähivuosina lisää sekä Helsingissä että muualla pääkaupunkiseudulla.

Korotukset ovat tutkijoiden mukaan perusteltuja ja tarpeellisia. Vanhoilla sopimuksilla vuokratontin asuntojen omistajat maksoivat vuosikymmenten ajan tonttivuokraa, joka oli vain murto-osa markkinatasosta, joten käytännössä kyse oli kaupungin tulonsiirrosta heille. Korotetut vuokrat myös jäävät yhä alle tontin markkina-arvon mukaisen vuokran.

Tuloksilla on merkitystä myös muualla Suomessa, sillä vuokratontteja on paljon myös muissa kaupungeissa, ja monessa niistä vanhoja sopimuksia päättyy vasta nyt ja tulevina vuosina. Tutkijoiden mukaan on olennaista, että korotuksista kerrotaan ajoissa ja selkeästi euroina, esimerkiksi laskureilla, joista ostaja näkee vaikutuksen omaan asuntoonsa. Näin markkinat ehtivät hinnoitella ne ennen kuin uudet vuokrat tulevat voimaan.

Tutkimus on julkaistu vastikään kiinteistötaloustieteen johtavassa Real Estate Economics -lehdessä. Mukana olivat Harjusen ja Falkenbachin lisäksi apulaisprofessori Erik Mäkelä Turun kauppakorkeakoulusta sekä professori Elias Oikarinen Oulun yliopistosta.

Tutkimus lyhyesti

• Tutkimus perustuu lähes 11 000 asuntokauppaan Helsingissä vuosina 2003–2021 (Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton kauppahinta-aineisto) ja Helsingin kaupungin maanvuokrasopimustietoihin. Kohteena olivat vuosina 1957–1963 rakennetut kerrostaloasunnot.
• Uusi tonttivuokra nosti asumiskuluja keskimäärin noin 1 130 euroa vuodessa (vaihteluväli noin 375–3 700 euroa).
• Vuosina 2017–2021 vuokratontin asunnot olivat noin 10,5 % halvempia kuin vastaavat omistustontin asunnot.
• Korotusten ei havaittu vaikuttavan asuntojen markkinavuokriin.
• Hintaero vastaa tulevien vuokramaksujen nykyarvoa 2,5–3,7 %:n reaalikorolla, mikä on linjassa Isossa-Britanniassa, Singaporessa ja Amsterdamissa tehtyjen tutkimusten kanssa.
• Tutkimusta ovat rahoittaneet Suomen Akatemian yhteydessä toimiva strategisen tutkimuksen neuvosto, Suomen Akatemia, OP Ryhmän tutkimussäätiö ja Länsi-Suomen Yleishyödyllinen Asuntosäätiö.