Rakennus- ja asuntokanta on tärkeä osa kansallisomaisuutta ja kotitalouksien varallisuutta, mutta sen korjaustarpeesta on ollut vain vähän tietoa. Nyt julkaistu raportti päivittää korjaustarpeen tilannekuvan vuoteen 2050 saakka.

Vuoden 2020 lopussa Suomessa oli yli 1,3 miljoonaa asuinrakennusta, joiden yhteinen arvo on noin 480 miljardia euroa. Asuinrakennusten kerrosalasta omakoti- ja paritalot muodostavat yli puolet, kerrostalot reilun kolmasosan ja rivitalot noin 10 prosenttia.

Aikavälillä 2022–2050 asuinrakennusten teknisen korjaustarpeen arvioidaan olevan vuosittain keskimäärin 4,07 miljoonaa neliötä. Tämä tarkoittaa noin 7,8 miljardin euron investointeja.

”On kuitenkin tärkeää erottaa teknisesti perusteltu korjaustarve ja taloudellisesti perusteltu. Kaikille asunnoille ei välttämättä ole kysyntää tulevaisuudessa, joten niiden korjaaminen ei ole taloudellisesti kannattavaa. Siksi on tärkeää tietää, miten asuntokysyntä ja -tarjonta kohtaavat tulevaisuudessa eri alueilla”, sanoo PTT:n ennustepäällikkö Janne Huovari.

Korjausrakentamisen merkitys kasvaa

Tutkimuksen mukaan koko maassa noin 95 prosenttia teknisestä korjaustarpeesta on myös taloudellisesti perusteltua, mutta alueellisesti osuudessa on vaihtelua. Pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla alueilla koko asuinrakennuskannalle oletetaan olevan kysyntää, joten koko tekninen korjaustarve on myös taloudellisesti perusteltua. Väestöltään tasaisesti kehittyvillä alueilla taloudellisesti perusteltu korjaustarve on niin ikään 95 % teknisestä korjaustarpeesta, supistuvilla alueilla 92 % ja paljon supistuvilla alueilla 85 %.

”Vaikka väestöään menettävillä alueilla kaikkia asuinrakennuksia ei kannata korjata, tarvitaan myös siellä uudisrakentamista, koska sillä vastataan asuntomarkkinoiden muuttuviin tarpeisiin. Esimerkiksi vanhenevaa väestöä muuttaa syrjäisemmiltä seuduilta lähemmäs palveluita”, sanoo Janne Huovari.

Korjausrakentamisen merkitys kokonaismarkkinasta kasvaa, koska uudisrakentamisen vuosittainen määrä vähenee ja rakennuskannan koko ei juuri kasva, vaan mahdollisesti jopa pienenee. Markkinahinnoiltaan edullisten alueiden korjaustarvetta tulee lähivuosina eteen yhä enenevissä määrin. Näillä alueilla voi kuitenkin olla vaikeaa löytää rahoitusta korjauksille.

Nykyinen korjausmäärä vastaa vielä melko hyvin tarpeeseen Suurin osa teknisestä korjaustarpeesta tulee omakoti- ja rivitaloista. Ainoastaan pääkaupunkiseudulla kerrostalojen korjaustarpeen osuus on suurempi. Muissa kasvavissa keskuksissa osuudet ovat suurin piirtein yhtä suuret. Kaikilla muilla alueilla pientalojen osuus teknisestä korjaustarpeesta on 74 - 87% kustannuksista.

Tutkimuksen yhtenä tavoitteena oli kehittää läpinäkyvä sekä helposti toistettava menetelmä korjausrakentamistarpeen arvioimiseksi tulevaisuudessa. Jatkossa mallilla voidaan laskea esimerkiksi asuinrakennusten energiatehokkuuden parantamiseen tähtäävien politiikkatoimien kustannuksia. Mallissa lähtökohtana on nykyinen asuinrakennuskanta, ja tulevan kehityksen määrittää väestöennuste ja arvio asuntojen keskikoon kehityksestä. Perusskenaariossa pinta- ja kalusteremontit toistuvat 25 vuoden syklillä, kevyt perusparannus 50 vuoden ja raskas perusparannus 100 vuoden syklillä.

”Tutkimuksen menetelmällä pystytään kuvaamaan asuinrakennusten tulevaisuuden korjaustarvetta verrattain hyvin. Koko Suomen asuinrakennuskannan tasolla tarkasteltuna tulokset viittaavat siihen, että tällä hetkellä korjausinvestointien kokonaismäärä vastaa melko hyvin vuotuista korjaustarvetta”, sanoo Tampereen yliopiston tutkijatohtori Antti Kurvinen.

Korjausrakentamisen rahoitus ja säädökset vaativat oikeita toimenpiteitä

Osalle taloyhtiöistä on tiedossa haasteita korjauksien rahoittamiseen myös pääkaupunkiseudulla ja muilla nopeimmin kasvavilla alueilla. Näin huolimatta siitä, että taloudellinen korjaustarve on raportin mukaan yhtä suuri kuin tekninen korjaustarve. Yhtiökohtaisesti haasteet voivat poiketa suuresti toisistaan. Pienten taloyhtiöiden korjausten järjestäminen on myös pääkaupunkiseudulla haastavampaa kuin isojen yhtiöiden. Väestöä menettävillä alueilla korjausten järjestäminen ja rahoittaminen ovat kaikkein hankalinta toteuttaa.

”Erityisesti matalimpien arvojen kiinteistöissä korjaushankkeiden toteuttaminen entisestään vaikeutuu, mikäli olemassa olevien rakennusten energiatehokkuuden vähimmäistasoja merkittävästi nostetaan, arvioi Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Yksi ratkaisu, jolla korjauksia voidaan edusauttaa, on asunto-osakeyhtiöiden perusparannusten valtion tarjoaman täytetakausjärjestelmän remontointi nykytilanteen vaatimusten mukaiseksi.

”Jos taloyhtiöiden rahoituksen valuvikoja ei pystytä korjaamaan, liian monen taloyhtiön asuinrakennukset jäävät isolta osaltaan korjaamatta, ja samalla myös päästö- ja energiatavoitteet jäävät osin toteutumatta”, toteaa Jukka Kero.

Raportin tilaajat ovat Kiinteistöliitto, Kiinteistöalan koulutussäätiö, Suomen Hypoteekkiyhdistys, Rakennusteollisuus RT ja RIL.

Lisätietoja:

Janne Huovari, PTT

040 164 8141, janne.huovari@ptt.fi

Antti Kurvinen, Tampereen yliopisto

040 198 1887, antti.kurvinen@tuni.fi