Asuntomarkkinakatsaus lokakuu 2018: Polarisaation vaikutukset nähtävissä erityisesti asuntojen neliöhinnoissa

Syyskuussa vanhojen asuntojen* kauppamäärät laskivat valtakunnallisesti Suomessa yhteensä 7 % viime vuoden syyskuuhun verrattaessa (työpäiväkorjattuna -2,7 %). Vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat syyskuussa suurimmassa osassa Suomen suurimpia kaupunkeja: Helsingissä kauppamäärät laskivat 7 %, Espoossa 12 %, Tampereella 8 %, Joensuussa 7 %, Vaasassa 10 %, Lappeenrannassa 11 %, Lahdessa 25 % ja Kouvolassa 12 %. Vanhojen asuntojen kauppamäärät nousivat syyskuussa Vantaalla 1 %, Turussa 11 %, Kuopiossa 6 % ja Porissa 14 %.

”Kuluvan vuoden tammi–syyskuussa vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat Suomessa yhteensä 3 % verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuonna 2017. Vanhojen asuntojen kauppoja tehtiin Suomessa kuluvan vuoden tammi–syyskuussa noin 44 000 kappaletta eli tänä vuonna ensimmäisen 9 kuukauden aikana noin 1 500 asuntoa viime vuoden vastaavaa jaksoa vähemmän”, Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Ari-Matti Purhonen kertoo.

Tammi–syyskuussa 2018 vanhojen asuntojen kauppamäärät laskivat kaikissa suurimmissa kaupungeissa Suomessa lukuun ottamatta Joensuuta (+2 %, +12 kpl), Lappeenrantaa (+15 %, +88 kpl) ja Poria (+1 %, +7 kpl).

Polarisaatio eriyttää asuntokauppaa ja näkyy erityisesti neliöhinnoissa

Alueellinen polarisaatio on ollut nähtävissä asuntokaupassa jo pitkään. Polarisaatio näkyy sekä kaupunkien ja maakuntien välillä että niiden sisällä. Suuriin kaupunkeihin ja alueellisiin kasvukeskuksiin ihmisiä houkuttelevat opiskelu- ja työmahdollisuudet sekä kattavat palvelut.

”Polarisaatio asuntomarkkinoilla näkyy maantieteellisenä eriytymisenä sekä yleisesti eri asuntotyyppien rakentamisessa ja kysynnässä. Väkiluvun alueellinen kehitys ja muuttoliike näkyvät kysynnän muutosten kautta erityisesti asuntojen neliöhinnoissa”, Purhonen kertoo.

Kun tarkastellaan kaupunkeja, joissa väkiluvut ovat nousseet tai laskeneet voimakkaimmin** viimeisen viiden vuoden (2012–2017) aikana, on nähtävissä korrelaatio väkiluvun kehityksen ja asuntojen neliöhintojen (vanhat kaksiot) kehityksen välillä. Esimerkiksi Espoossa väkiluku nousi vuosina 2012–2017 9 % ja samana ajanjaksona vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousivat 16 %. Samoin Tampereella väkiluku nousi 2012–2017 7 % ja vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousivat 16 %. Sen sijaan esimerkiksi Salossa, jossa väkiluku vuosina 2012–2017 laski 3 %, myös vanhojen kaksioiden neliöhinnat laskivat samalla ajanjaksolla 16 %. Sama ilmiö on nähtävissä myös esimerkiksi Kajaanissa (väkiluku-2 %, neliöhinnat -11 %) ja Kotkassa (väkiluku -2 %, neliöhinnat -13 %).

Vaikuttaa siltä, että kaupungin tai talousalueen väkiluvun kehityksellä ja asuntojen kauppamäärillä kyseisellä alueella ei kuitenkaan ole yhtä selkeää korrelaatiota kuin väkiluvun kehityksellä ja neliöhinnoilla.

”Väkiluvun nousu ei automaattisesti näy alueen kauppamäärien kasvuna, ainakaan välittömästi. Tähän voi vaikuttaa se, että myynnissä olevien asuntojen tarjonta ei halutuimmilla alueilla aina vastaa kysyntää sekä myös se, että iso osa esimerkiksi asuntojen uudistuotannosta kasvukeskuksissa päätyy vuokra-asunnoiksi. On myös huomattava, että ihmisten muuttaessa uudelle alueelle lähtöalueen asuntojen hintataso vaikuttaa siihen, pystytäänkö heti ostamaan oma asunto uudelta asuinpaikkakunnalta”, Purhonen kertoo.

Maakunnista Uudellamaalla väkiluku kasvoi 2012–17 6 % ja vanhojen kaksioiden neliöhinnat 15 %. Pirkanmaalla vastaava kehitys oli 3 % ja 15 %. Voimakkainta väkiluvun väheneminen vuosina 2012–2017 oli Kainuussa, jossa väkiluku laski 5 % ja neliöhinnat laskivat samalla ajanjaksolla 11 %.

Polarisaatiota on nähtävissä selkeästi myös kaupunkien sisällä eri kaupunginosien välillä. Keskusta-alueilla asunnonostajia olisi monilla alueilla enemmän kuin asunnoissa on tarjontaa.

”Asuinalueiden ja kaupunginosien maine vaikuttaa voimakkaasti alueen houkuttelevuuteen asuntomarkkinoilla, esimerkiksi pääkaupunkiseudulla. Lisäksi sijainti on aina tärkeä kriteeri, mutta nykyään hyviä liikenneyhteyksiä mitataan kilometrien sijaan liikkumiseen kuluvalla ajalla eli minuuteissa”, Purhonen huomauttaa.

Polarisaatiota nähdään jatkossa yhä enemmän myös korttelien sisällä eli ns. polarisaation pienimmällä tasolla. Samassa korttelissa hyvin hoidetuissa asunto-osakeyhtiöissä asuntojen hinnat ja kysyntä tulevat jatkossa olemaan korkeammat kuin saman korttelin heikommin hoidetuissa ja peruskorjaamattomissa asunto-osakeyhtiöissä.

”Asunnonomistajille on jatkossa yhä tärkeämpää, että oman taloyhtiön asiat ovat kunnossa ja esimerkiksi isännöinti ammattitaitoisesti hoidettu, jotta asunnon arvo säilyy ja kehittyy positiivisesti”, Purhonen sanoo.

Kaksioiden neliöhinnat nousivat Suomessa syyskuussa 1 %

Vanhojen kerrostalokaksioiden neliöhinnat nousivat Suomessa valtakunnallisesti 1 % verrattuna viime vuoden syyskuun neliöhintoihin. Neliöhinnat ovat nousseet tammi–syyskuussa 3,8 % verrattuna vastaavaan ajankohtaan vuosi sitten.

Vanhojen kaksioiden neliöhinnat nousivat syyskuussa vuoden takaiseen verrattuna Espoossa (+7 %), Vantaalla (+12 %), Turussa (+2 %), Kuopiossa (+15 %), Lahdessa (+8 %) ja Kouvolassa (+14 %). Helsingissä ja Tampereella vanhojen kaksioiden neliöhinnat pysyivät entisellään viime vuoteen verrattuna. Vanhojen kaksioiden neliöhinnat laskivat syyskuussa Joensuussa (-3 %), Vaasassa (-25 %), Lappeenrannassa (-24 %) ja Porissa (-6 %).

Kun verrataan vanhojen kaksioiden nelilöhintojen kehitystä tammi–syyskuussa 2018 vastaavaan ajankohtaan vuosi sitten, neliöhinnat ovat nousseet Helsingissä (+7,7 %), Espoossa (+1,7 %), Vantaalla (+5,4 %), Turussa (+7,1 %), Kuopiossa (+3,8 %) ja Lahdessa (+1,3 %). Sen sijaan neliöhinnat ovat laskeneet Vaasassa (-5,9 %), Lappeenrannassa (-4,5 %), Porissa (-0,9 %) ja Kouvolassa (-11,6 %).

Uusia asuntolainoja nostettiin elokuussa 1,5 miljardilla eurolla

Kotitaloudet nostivat elokuussa 2018 uusia asuntolainoja 1,5 mrd. euron edestä, kun vuoden 2017 elokuussa nostettiin 1,6 mrd. euroa. Uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko oli 0,87 % ja laskennallinen marginaali 0,85 %, kun vastaavat korot vuoden 2017 elokuussa olivat 1,05 % ja 1,03 %, eli marginaalit ovat laskeneet vuoden takaisesta. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli elokuun 2018 lopussa 97,3 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,04 %. Kotitalouslainoista oli elokuun lopussa kulutusluottoja 15,8 mrd. euroa (09/2017 15,1 mrd euroa) ja muita lainoja 17,0 mrd. euroa (09/2017 16,7 mrd euroa). (Lähde: Suomen Pankki)

*Vanhat asunnot sisältävät kaikki kerrostalo-, rivitalo- ja omakotitaloasunnot, mutta eivät tontteja, autotalleja tai loma-asuntoja. Luvut perustuvat KVKL:n ylläpitämään Hintaseurantapalveluun, johon suurimmat välitysliikkeet toimittavat kauppatietonsa.

**10 eniten kasvanutta ja 10 eniten laskenutta kaupunkia asukasluvun perusteella