Joensuussa asuntosijoittajan tuottoennuste vaatimaton

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan Joensuun yksiöiden keskimääräisen vuokratuoton ennen veroja olevan 5 prosenttia vuosina 2020–2023. Arvio keskimääräisestä vuokratuotosta on kasvanut vajaalla prosenttiyksiköllä edellisen vuoden ennusteesta. Asuntojen arvon osalta kehityksen arvioidaan kääntyvän aiemman ennusteen negatiivisesta nollakasvuksi. Näin ollen asuntosijoittajan keskimääräiset kokonaistuotot muodostuvat Joensuussa yksin vuokratuotosta.

”Arvio Joensuun yksiöiden keskimääräisestä kokonaistuotosta, jossa huomioidaan sekä vuokratuotto että asuntojen arvon kehitys, on tutkimuksen muihin kaupunkeihin verrattuna heikko ja selkeästi keskimääräistä tuottoennustetta alempi. Tuottoarvio on kuitenkin lähes tuplaantunut vuodentakaisesta ennusteesta. Kaksioiden ja suurempien asuntojen tuottoarviot ovat myös kohentuneet. Arvioitu negatiivinen hintakehitys kuitenkin painaa suurimpien asuntojen tuotto-odotukset kaupunkivertailun hännille”, kertoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa kaupungit on järjestetty kymmenen eri muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Joensuun sijoitus on kaupunkirankingissa seitsemästoista. Kaupunki on kirinyt vertailussa neljää sijaa viime vuodesta.

”Joensuu on noussut perältä keskikastiin. Opettajakoulutuslaitoksen 800 opiskelupaikan ja vajaan sadan työpaikan siirtyminen vuonna 2018 Joensuuhun vahvisti entisestään kaupungin asemaa Suomen opiskelijavaltaisimpana kaupunkina ja lisäsi pienten asuntojen kysyntää. Samana vuonna kaupungissa rikottiin myös rakentamisennätys, kun kaupunkiin valmistui yli 1000 uutta asuntoa. Tarjonnan nopea kasvu on pitänyt sekä vuokrat että tuottoarviot hyvin maltillisina”, Rokkanen toteaa.

**********

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys. Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Asuntojen tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronalla ei arvioida olevan suurta vaikutusta vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asumisen joustavuus voi myös epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään hinta- ja vuokraerojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä”, Rokkanen kertoo.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden: ”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”