Kannustinloukku kaihertaa asuntokauppaa

Kannustinloukku hidastaa kauppaa ja koskettaa jopa miljoonaa suomalaista.

”Nykyiseen asuntolainaan aiemmin neuvoteltuja edullisia ehtoja ei välttämättä saa mukaan uuteen lainaan, koska lainavakuus yleensä vaihtuu. Muuttopäätöstä lykkäämällä voi siis tässä tilanteessa säästää jopa satasia kuussa”, Hypon ekonomisti Juho Keskinen kuvaa uutta ilmiötä.

Asuntomarkkinoiden kannustinloukku koskettaa jopa miljoonaa suomalaista asuntovelallista, joten se vertautuu työelämän kannustinloukkuihin, joissa työn ottamista hidastaa verotuksen ja etuuksien muutokset. Korontarkistukset purkavat tilannetta, kun kalenteri kulkee eteenpäin, mutta kiinteiden korkojen ja korkokattojen loukku saattaa kestää vielä hyvinkin pitkään, sillä niissä ratkaisevaa on korkojen kehitys.

Asuntojen hinnat laskevat

Hypo ennustaa uudessa asuntomarkkinakatsauksessa asuntokaupan käyvän säästöliekillä kesään asti ja kauppahintojen laskevan entisestään. Uusien laskelmien mukaan Hypo ennustaa asuntojen hintojen laskevan koko maassa tänä vuonna 6 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla jopa 7 prosenttia. Ensi vuonna 2024 tilanne kääntyy loivaan nousuun koko maassa +2,0% ja pk-seudulla +3,0%.

”Korkokipu tuntuu kaupungeissa, joissa asunnot maksavat enemmän, ja haja-asutusalueille iskevät liikennepolttoaineen sekä lämmityksen kustannukset. Kysyntä vähenee, mutta jo aloitetut rakennushankkeet viedään loppuun, joten tarjontaa tulee markkinoille yhä”, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus huomauttaa.

Rakentamisen jatkuminen on kuitenkin nyt ohi. Tänä vuonna saatetaan jäädä jopa 30 000 asunnon aloitukseen, mikä olisi vähiten sitten vuoden 2014 ja tarkoittaisi 35 prosentin laskua vuodesta 2021.

Ostajien varovaisuuden ja rakennusyhtiöiden laskelmien katveessa on noussut esille merkittäviä markkinahavaintoja, sillä vilkkaillakin paikoilla Helsingin Pasilaa ja Vantaan Tikkurilaa myöten uusia kohteita on pantu jäihin ja osa ostajista on päätynyt maksamaan kaupan purkukorvauksia rakennusliikkeille.

”On ymmärrettävää maksaa mieluummin kahden prosentin suuruinen sopimussakko ja perua kaupat, jos hinnat laskevat alueella enemmän – voihan sillä tavalla todellisuudessa säästää, vaikka kaupan purkaminen lyö loven kukkaroon”, Brotherus sanoo.

Asuntomarkkinoiden neliraajajarrutus on saatellut Hypon Asuntoindeksin syöksyyn, joka muistuttaa finanssikriisin tilannetta. Koko maan kauppamäärät ovat romahtaneet yli kolmanneksen ja hinnat hiipuneet viime vuoden alun huipuista viisi prosenttia. Ennusteen mukaan hinnat jatkavat alamäkeään ensimmäisen koronakevään 2020 tasolle.

”Ennustamme, että viime keväänä alkanut alamäki asettuu aiempien laskukausien väliin. Finanssikriisissä alamäki oli jyrkkä, mutta lyhyt, ja 90-luvun lamassa jyrkkä, syvä ja pitkäkestoinen. Hinnat näyttävät kääntyvän nousuun ensi vuonna, mutta koronan jälkeiset huiput antavat odottaa itseään vielä pitkään”, Juho Keskinen sanoo.

Kannattaa varautua 4% viitekorkoihin

Palkkojen nousu, inflaation hiipuminen ja korkonousun hidastuminen tuovat virtaa asuntojen kysyntään jo tämän vuoden aikana.

Korot nousevat vielä tämän vuoden aikana neljän prosentin tuntumaan, vaikkakin kovin kiito on jätetty jo taakse. Inflaatio on yllättänyt sitkeydellään ja Euroopan keskuspankki joutuu vielä nostamaan ohjauskorkojaan ainakin vuoden alkupuoliskolla.

Vaikka yleinen hintojen nousu hiipuu kesän myötä, edellyttää se keskuspankilta vielä painavaa viestiä inflaatio-odotusten laskemiseksi. Markkinat näkevät korkokehityksen tasaantuvan loppuvuonna, mutta mahdollinen laskusuunta näyttää nyt lykkääntyvän aikaisintaan ensi vuoteen. Velallisten onkin hyvä varautua yli neljän prosentin viitekorkoon, kun he suunnittelevat omaa talouttaan.