Kohtuuhintaisten ARA-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan kasvukeskuksissa – rahoitusvälineitä tulee kehittää

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) myöntämillä korkotuki- ja takauslainoilla, avustuksilla ja tuilla toteutettava asuntotuotanto täydentää vapaarahoitteista asuntotuotantoa. ARA-asuntojen kysyntää ylläpitävät väestönkasvu, edulliset vuokrat sekä asuntojen pieni vaihtuvuus.

Suurissa kaupungeissa kohtuuhintaisten, sosiaalisin perustein myönnettävien vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan. Valtiontalouden tarkastusviraston (VTV) mukaan markkinaehtoisella asuntotuotannolla on vaikea ratkaista tätä kysyntää.

Korkotuki- ja takauslainojen hyväksymisvaltuudet ovat riittäneet hyvin. Rakentamisen määrää rajoittavat kohtuuhintaisten tonttien saatavuus sekä ARAn vaatimukset hankkeiden kustannus- ja laatutasolle.

Omistusasumista voidaan edistää niin sanotuilla välimuodon hallintamalleilla, joissa on sekä vuokra- että omistusasumisen piirteitä. Näitä ovat osuuskunta ja vuokra-asunnon lunastaminen omaksi. Malleihin liittyy kuitenkin myös ongelmia muun muassa puuttuvan lainsäädännön vuoksi.

Myös riskienhallintamenettelyitä tulisi kehittää

VTV:n mukaan ARAn rahoitusvälineet eivät aina vastaa rakennuttajien ja rahoittajien tarpeita. Rakennushankkeiden toteuttajat saavat rahoituslaitoksilta vain vähän tarjouksia pitkiä eli 40 vuoden korkotukilainoja koskeviin tarjouspyyntöihin. Tulevaisuudessa ainoa ARA-lainoittaja saattaa olla Kuntarahoitus.

”Vireillä on pitkän korkotukimallin kehittämistä koskeva sääntelyuudistus, mutta sillä ei pystytä korjaamaan kaikkia ongelmia. ARAn ja ympäristöministeriön tulisi selvittää, miten pitkää korkotukilainaa kehitettäisiin niin, että luototus perustuu riittävään kilpailuun”, VTV:n ylitarkastaja Sanna Ollila kertoo.

ARAn korkotukilainoja ei ole juurikaan myönnetty keskisuuriin, 50 000–100 000 asukkaan maakuntakeskuksiin, joiden väestö ei kasva. Näiden kaupunkien vuokrataloyhtiöillä on siksi varsin rajatut mahdollisuudet rahoittaa uudisrakentamis- ja peruskorjausinvestointeja.

VTV:n mukaan ARAn ja ympäristöministeriön tulisi selvittää tarvetta ja mahdollisuuksia rahoittaa keskisuurten maakuntakeskusten vuokrataloyhtiöitä ARAn korkotukilainoilla.
VTV toteaa lisäksi, että Valtiokonttorin tulisi olla mukana arvioimassa riskisimpien rahoituksen hakijoiden lainoituskelpoisuutta.

”Takausvastuuriskit määräytyvät pitkälti luotonmyöntövaiheessa. Tähän ei Valtiokonttori kuitenkaan pääse vaikuttamaan, vaikka sillä on keskeinen rooli ARA-asuntokannan riskienhallinnassa”, Ollila sanoo.

VTV kehottaa ARAa kiinnittämään rahoitusta myöntäessään huomiota riskeihin, joita aiheutuu asumisoikeusasuntojen pysyvien käyttö- ja luovutusrajoitusten sekä ennustetun muuttoliikkeen yhteisvaikutuksesta.

ARA-asuntoja on yhteensä noin 400 000. Vuonna 2021 ARA-tuotanto käsitti lähes 8 900 asuntoa ja erilaisia ARA-avustuksia maksettiin yhteensä lähes 142 miljoonaa euroa. Korkotukivaltuutta käytettiin 1,75 miljardia euroa, joka on 97 % valtuudesta. Vuonna 2022 korkotukilainojen hyväksymisvaltuudet olivat yhteensä 2,3 miljardia euroa.

VTV tarkasti ARAn asuntopolitiikalle asetettuja tavoitteita, asuntotuotannon rahoitusinstrumentteja ja -prosessia. Lisäksi tarkastuksessa arvioitiin ARAn toimintaa ohjaus- ja valvontatehtävissä sekä riskienhallintapolitiikkaa ja -menettelyitä.

Tutustu julkaisuun: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA asuntopolitiikan toimeenpanijana