Newsec

Newsecin Suomen kiinteistömarkkinakatsaus: kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa kiinteistökaupan markkinoilla

Jaa

Kiinteistöt pysyvät houkuttelevana sijoitussegmenttinä muita sijoituskohteita paremman tuoton ja varmemman toimintaympäristön ansiosta. Kaupankäyntiä hidastaa lähinnä se, että tarjonta ei vastaa vahvaan kysyntään. Sijoittajia kiinnostavat sijainnit ovat Helsingin ydinkeskustan lisäksi pääkaupunkiseudun muut prime-osamarkkinat ja Turku sekä Tampere. Myös modernien ja hyvillä paikoilla sijaitsevien logistiikkakiinteistöjen kysyntä on vahvaa. Ne tarjoavat toimistokohteisiin verrattuna hyvää tuottoa ja verkkokaupan kasvun myötä modernille logistiikkatilalle riittää käyttäjäkysyntää, mikä pitää yllä eurooppalaisittainkin vertailtuna korkeita vuokratasoja.

Newsec arvioi kiinteistömarkkinoiden aktiivisuutta mittaavan transaktiovolyymin olevan Suomessa vuonna 2020 noin 6,5 miljardia euroa eli samalla tasolla kuin vuonna 2019. Vuonna 2021 volyymin odotetaan laskevan noin kuuteen miljardiin. Newsec ei usko, että viime vuosien kiinteistökauppavolyymiä nostaneita isoja, miljardiluokan platform-kauppoja tehdään aiemmalla tahdilla. Niinpä kiinteistökaupan volyymi palautuu pitkän aikavälin tasapainotilaan.

Parempi tuotto kääntää katseet ydinkeskustan ulkopuolelle

Helsingin ydinkeskustan kohteille on vahva sijoittajakysyntä, tuottovaatimukset ovat parhaissa toimistokohteissa jo pudonneet kolmen prosentin tuntumaan. Myös tilojen käyttäjäkysyntä on voimakasta ja käyttöasteet ovat pysyneet korkealla.

”Tämä on nostanut vuokratasoja, ja hyvien kohteiden vuokrien odotetaan nousevan jopa ennätystasoille. Keskustan lähialueille rakennetut uudet toimistot esimerkiksi Pasilassa eivät ole horjuttaneet ydinkeskustan vuokratasoja. Huippusijainnista ollaan valmiit maksamaan”, Head of Advisory Newsec in Finland Mikko Tenhola sanoo.

Alhaiset tuottovaatimustasot heijastuvat silti kiinteistöjen kysyntään pääkaupunkiseudulla. Hyvien liikenneyhteyksien – erityisesti raiteiden – varrella ja solmukohdissa sijaitsevat kohteet houkuttelevat sijoittajia nimenomaan ydinkeskustaa parempien tuottotasojen ansiosta.

”Parhaat osamarkkinat kuten Espoon Keilaniemen ja Leppävaaran toimistokohteet tarjoavat hyvää tuottoa varsin maltillisella riskillä”, Tenhola toteaa.

Pääkaupunkiseudun lisäksi kotimaisia ja yhä kasvavaa joukkoa kansainvälisiä sijoittajia kiinnostavat suurimmat yliopistokaupungit. Näissä kaupankäyntiä rajoittaa lähinnä hyvien kohteiden rajallinen tarjonta.

Asunnot kiinnostavat – liiketiloilla haasteita

Vuokra-asuntojen sijoittajakysyntä kasvaa edelleen, ne kiinnostavat kotimaisia ja ulkomaisia sijoittajia. Newsec uskoo asuntojen tuottovaatimusten laskevan edelleen kysynnän seurauksena. Asunnoille riittää myös käyttäjäkysyntää kasvavilla alueilla ja niiden vajaakäyttöasteet ovat minimissä. Kysyntä ei rajoitu vain pieniin asuntoihin, myös isoille asunnoille riittää halukkaita käyttäjiä.

Liikekiinteistöt sen sijaan nähdään haastavina. Liikekiinteistötransaktioita kuitenkin tehtiin vuonna 2019 melko paljon, niiden osuus Suomen kiinteistökaupan volyymista oli noin neljännes.

”Liikekiinteistöjen kysyntä on kuitenkin valikoivaa ja niiden omistaminen vaatii sekä osaamista että aktiivista johtamista, mutta hyville kohteille on edelleen kysyntää. Sijoittajat kiinnittivät huomiota erityisesti liikekiinteistöjen sijaintiin ja kaupalliseen kokonaisuuteen”, Tenhola toteaa.

Ankkurivuokralaisina arvostetaan päivittäistavarakauppoja ja muita sujuvan arjen palveluita, jotka tuovat tasaista asiakasvirtaa ja ovat vastustuskykyisiä verkkokaupan kilpailulle. Kauppakeskusmarkkinoille on kuitenkin tullut lyhyessä ajassa lisää tarjontaa pääkaupunkiseudun isojen kauppakeskushankkeiden valmistumisen myötä. Tämä yhdessä verkkokaupan kanssa luo painetta sekä käyttöasteille että vuokratasoille.

 

Verkkokauppa muovaa ja kasvattaa logistiikkakiinteistöjen markkinoita

Hyvin toimiva logistiikka on keskeinen asia verkkokaupan kilpailussa. Paine yhä nopeampiin toimitusaikoihin kasvaa, ja tämä asettaa vaatimuksia logistiikkatiloille. Vielä kymmenen vuotta sitten logistiikka-alalla puhuttiin lavakäsittelyn automaattisuudesta, mutta nykypäivänä liikutellaan yksittäisiä tuotteita, jotka pitää pystyä toimittamaan tehokkaasti yksittäisille asiakkaille. Logistiikka-alalla sijainti on luonnollisesti erittäin tärkeää, mutta myös sisätilojen pitää pystyä vastaamaan verkkokaupan tarpeisiin.

Suomessa nykyaikaisten logistiikkatilojen vuokratasot ovat melko korkeat suhteessa Eurooppaan tai muihin Pohjoismaihin. Bruttovuokrat hyvissä kiinteistöissä ja parhaimmilla paikoilla voivat olla yli 10 €/m2/kk. Prime-kohteiden bruttovuokratasot esimerkiksi Berliinissä ovat hieman päälle 7 €/m2/kk ja suur-Pariisin alueella noin 4,5 €/m2/kk.

Suomen korkeata vuokratasoa selittävät muun muassa tiukat energia- palo- ja äärieritystä koskevat määräykset, jotka vaikuttavat rakennuskustannuksiin. Toinen selittävä tekijä on tarjonnan puute moderneista logistiikkatiloista erityisesti pääkaupunkiseudulla. Spekulatiivista kehittämistä on kysyntään nähden vähän.

Logistiikan murroksen, tavaravirtojen muutosten ja epävarman markkinaympäristön takia niin sanotut 3PL-toimijat eli ulkoistetun logistiikan toimijat eivät uskalla omien, lyhyiden asiakassuhteidensa takia sitoutua pitkiin vuokrasopimuksiin.

”Niinpä logistiikkatilojen vuokrasopimukset ovatkin lyhentyneet 1–3-vuotisiin sopimuksiin, kun aikaisemmin tiloista solmittiin 7–10 vuoden tai jopa pidempiä sopimuksia. Isot toimijat pystyvät sitoutumaan pidempiin sopimuksiin, jos heillä on vakiintunut asema, laaja asiakaskunta ja toimivat tilat”, Head of Research Newsec in Finland Olli-Pekka Mustonen kertoo.

Tulevaisuudessa logistiikan automaatio kasvattaa vuokrasopimusten pituutta, kuten muualla Euroopassa on jo tapahtunut.

Logistiikkakiinteistöjen sijoittajakysyntä on kasvanut selvästi pari viime vuoden aikana. Parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat nyt lähellä viittä prosenttia, mikä on selvästi enemmän kuin prime-toimistokohteissa. Tämä on lisännyt sijoittajien kiinnostusta.

”Verkkokaupan kasvun myötä logistiikkaverkostoon kohdistuu vahvaa käyttäjäkysyntää, joten on odotettavissa, että tuottovaatimustasot laskevat. Euroopassa parhaiden logistiikkakohteiden tuottovaatimukset ovat painuneet jo alle neljän prosentin”, Mustonen toteaa.

Yhteyshenkilöt

Tietoja julkaisijasta

Newsec
Newsec
Mannerheiminaukio 1 A, PL 52
00101 Helsinki

http://www.newsec.fi

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – tarjoaa kattavasti kiinteistöarvioinnin, kiinteistöjohtamisen ja kaupankäynnin palveluita niin kiinteistöjen omistajille, sijoittajille kuin käyttäjillekin. Yhtiö on perustettu vuonna 1994 ja on yksityisten osakkaiden omistama. Konserni toimii seitsemässä maassa Pohjois-Euroopassa, ja sillä on noin 1 800 työntekijää, joista yli 500 Suomessa. Vuonna 2018 Newsec avasi toimiston Lontooseen palvellakseen entistä paremmin Pohjoismaista ja Baltiasta kiinnostuneita kansainvälisiä sijoittajia.

Tilaa tiedotteet sähköpostiisi

Haluatko tietää asioista ensimmäisten joukossa? Kun tilaat mediatiedotteemme, saat ne sähköpostiisi välittömästi julkaisuhetkellä. Tilauksen voit halutessasi perua milloin tahansa.

Lue lisää julkaisijalta Newsec

Rikard Nyhrén Newsec Property Asset Managementin Pohjoismaiden operatiiviseksi johtajaksi16.1.2020 09:56:00 EETTiedote

Newsec Property Asset Management on kasvanut voimakkaasti kaikissa Pohjoismaissa viime vuosien aikana. Yhtiö on nyt toimialallaan Euroopan toiseksi suurin manageerauksessa olevalla kohteiden pinta-alalla mitattuna. Uskomme kasvun jatkuvan, ja tätä kasvua uusi Pohjoismaiden operatiivinen johtaja Rikard Nyhrén vahvistaa. Hänen roolinaan on erityisesti yhteisten parhaiden käytäntöjen kehittäminen ja levittäminen kaikissa maayhtiöissä. Rikard Nyhrén on työskennellyt aiemmin kiinteistöjohtajana Hemsöllä.

Uutishuoneessa voit lukea tiedotteitamme ja muuta julkaisemaamme materiaalia. Löydät sieltä niin yhteyshenkilöidemme tiedot kuin vapaasti julkaistavissa olevia kuvia ja videoita. Uutishuoneessa voit nähdä myös sosiaalisen median sisältöjä. Kaikki tiedotepalvelussa julkaistu materiaali on vapaasti median käytettävissä.

Tutustu uutishuoneeseemme