Oulu piti kiinni kolmossijasta Vuokranantajien kaupunkirankingissa

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan Oulussa yksiöiden keskimääräisen vuokratuoton ennen veroja olevan 4,6 prosenttia vuosina 2020–2023. Arvio on kasvanut edellisen vuoden ennusteesta hieman. Toisaalta koronan arvioidaan hidastavan yksiöiden hintojen nousua aiemmin ennustetusta kehitysvauhdista. Sekä vuokratuoton että arvonnousun huomioivaksi keskimääräiseksi kokonaistuotoksi ennustetaan 5,4 prosenttia.

”Oulun osalta arvio yksiöiden kokonaistuotosta on laskenut edellisestä vuodesta noin prosenttiyksiköllä, mikä tiputtaa Oulun yksiöiden osalta tarkasteltujen kaupunkien hännille. Myös suuremmissa asunnoissa vuokrien maltillinen kasvu ja aiemmin ennakoitua hitaampi hintakehitys laskevat tuottoennustetta”, kertoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Oulun osalta houkuttelevuus vuokranantajien silmissä ei perustu vain sijoitusten ennakoituun tuottoon, vaan kokonaisarvioon vuokramarkkinoiden kehityksestä.Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa kaupungit on järjestetty kymmenen eri muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Oulu pärjää laajemmin vuokramarkkinoiden kehitystä ennakoivassa rankingissa hyvin ja pitää kiinni viimevuotisesta kolmossijastaan.

”Oulu on kasvanut yli 200 000 asukkaan kaupunkien joukkoon ja kasvun ennustetaan jatkuvan. Opiskelijat ja positiivinen työpaikkakehitys ovat pitäneet asuntojen kysynnän vahvana. Toisaalta runsas rakentaminen on pitänyt vuokratason Oulussa edullisena verrattuna muihin suuriin kaupunkeihin. Rakentaminen uhkaa kuitenkin hyytyä sekä keskustassa että Linnanmaalla, kunnes kaupungin suhtautuminen yliopiston suunnitelmiin pääkampuksen siirtämisestä keskustaan on selvillä”, Rokkanen toteaa.

**********

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys. Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Asuntojen tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronalla ei arvioida olevan suurta vaikutusta vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asumisen joustavuus voi myös epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään hinta- ja vuokraerojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä”, Rokkanen kertoo.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden: ”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”