Tampereella asuntosijoittamisen tuotto-odotukset paremmat keskustan ulkopuolella

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan Tampereen yksiöiden keskimääräisen vuokratuoton ennen veroja olevan 4,4 prosenttia vuosina 2020–2023. Arvio keskimääräisestä vuokratuotosta on kasvanut vajaalla puolella prosenttiyksiköllä edellisen vuoden ennusteesta. Toisaalta asuntojen arvonnousu on reilun prosenttiyksikön aiemmin ennustettua heikompaa. Silti ennustettu 2,3 prosentin yksiöiden hintojen kasvu on vertailun kaupunkien kolmanneksi nopeinta heti Helsingin ja Turun jälkeen. Sekä vuokratuoton että arvonnousun huomioivaksi keskimääräiseksi kokonaistuotoksi ennustetaan 6,6 prosenttia.

”Arvio Tampereen yksiöiden keskimääräisestä kokonaistuotosta on tutkimuksen kaikkien kaupunkien keskimääräistä ennustetta parempi. Kokonaistuottoarvio on kuitenkin tippunut lähes yhdellä prosenttiyksiköllä vuodentakaisesta ennusteesta. Suuremmissa asunnoissa muutokset ovat vieläkin merkittävämpiä. Kaksioissa tuottoarvio on laskenut kolmella prosenttiyksiköllä ja kolmioissa sekä suuremmissa asunnoissa lähes kahdella prosenttiyksiköllä edelliseen ennusteeseen verrattuna”, kertoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Tuottoennusteessa on arvioitu myös asuntosijoittamisen keskimääräisten tuottojen kehitystä yksiöissä Tampereen sisällä hyödyntämällä Tilastokeskuksen käyttämää kalleusalueluokittelua, jossa kaupunki jaetaan neliöhintojen perusteella kolmeen alueeseen. Ennusteen mukaan kokonaistuotot jäävät keskustan kalleimmalla ykkösalueella (6,2 %) jälkeen kakkos- ja kolmosalueiden arvioidusta seitsemän prosentin tuotosta.

Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa kaupungit on järjestetty kymmenen eri muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Tampereen sijoitus on kaupunkirankingissa viidestoista. Sijoitus on romahtanut edellisestä vuodentakaisesta rankingista seitsemällä sijalla.

”Vertailun keskikastissa marginaalit ovat pienet ja sijoitukset voivat vaihdella pienten muutosten seurauksena paljonkin. Vaikka asuntojen arvonkehityksen ennustetaan koronakriisin seurauksena Tampereella hidastuvan, voidaan kaupungin ennustettua tuottotasoa pitää silti edelleen kilpailukykyisenä asuntosijoittajan kannalta. Tarjonnan nopeasta kasvusta huolimatta vuokra-asuntojen markkinointiajat ovat pysyneet kaupungissa keskimäärin lyhyinä ja vuokrakehitys tasaisena. Ratikka luo edellytyksiä kaupungin kasvun jatkumiselle, mutta uusi parantunut joukkoliikenneyhteys voi myös heikentää raiteista kauempana sijaitsevien asuntojen kiinnostavuutta”, Rokkanen arvio.

**********

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys. Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Asuntojen tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronalla ei arvioida olevan suurta vaikutusta vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asumisen joustavuus voi myös epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään hinta- ja vuokraerojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä”, Rokkanen kertoo.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden: ”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”