Korona vauhdittaa asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua – Kaupunkirankingin kärjessä Kuopio

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan vuokratuoton ja asuntojen arvon kehitystä yhteensä 24 kaupungissa. Koronakriisin on arvioitu ennusteessa vaikuttavan erityisesti asuntojen hintakehitykseen. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla. Vuoteen 2023 mennessä hintojen ennakoidaan nousevan kriisiä edeltänyttä tasoa korkeammalle ainoastaan kasvukeskuksissa.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kasvoivat nopeasti 2010-luvun alussa, mutta kasvuvauhti on tasoittunut vuosikymmenen lopussa. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Tarjonta on reagoinut kasvaneeseen kysyntään, mikä on pitänyt vuokrien kasvuvauhdin viime vuosina kaupungeissa maltillisena. Koronakriisillä ei arvioida olevan suurta merkitystä vuokrakehitykseen, ja vuokrien ennustetaan kasvavan tulevina vuosina maltillisesti noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla. Erot vuokrakehityksessä kaupunkien välillä ovat huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

”Vuokrat nousevat tasaisesti, mutta asuntojen hintakehitys heikkenee. Tämän yhtälön seurauksena ennustettu keskimääräinen vuokratuotto nousee kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Kääntöpuolena asuntojen heikko arvokehitys syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys. Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraus on stressittömämpää”, sanoo Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen.

Asuntosijoittamisen kokonaistuoton ennustetaan laskevan

Ennustetun vuokratuoton keskiarvo on tarkasteltujen kaupunkien yksiöissä 5,6 prosenttia, kaksioissa 3,6 prosenttia ja kolmioissa sekä suuremmissa asunnoissa 2,9 prosenttia. Tarkastelluista kaupungeista suurin vuokratuotto yksiöissä ennen veroja on Kajaanissa ja Kouvolassa (7,7 %) ja pienin Helsingissä (3,2 %). Koko maan ja kaikkien asuntojen osalta vuokratuotto on pysytellyt viime vuosina 3,5 prosentin tuntumassa.

Helsinki taas on ennustetun arvonkehityksen (3,4 %) osalta kärjessä.

Kun tarkastellaan vuokratuottoa ja arvonnousua yhdessä eli asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, yksiöissä kokonaistuoton keskiarvo on 6 prosenttia, kaksioissa 3,6 prosenttia ja kolmioissa sekä suuremmissa 2,7 prosenttia. Kokonaistuotto on aiempaan ennusteeseen verrattuna laskenut kaikenkokoisissa asunnoissa. Lasku on ollut suurin isommissa asunnoissa, joissa vuokrien kehityksen arvioidaan olevan pieniä asuntoja hitaampaa.

”Yksityisillä asuntosijoittajilla on ollut viime vuosina iso rooli vuokra-asuntojen tarjonnan kasvussa. Kasvu on tasoittanut vuokrien nousua. Kaupungistuminen kasvattaa edelleen vuokra-asuntojen kysyntää. Myös taloudellisen epävarmuuden lisääntyminen voi entisestään vahvistaa vuokra-asumisen suosion kasvua. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto. Jotta laadukkaita vuokra-asuntoja tulee myös laskusuhdanteessa tarjolle kysytyille sijainneille, ei vastuullisen asuntosijoittamisen edellytyksiä pidä vaarantaa poliittisilla päätöksillä. Riittävää asuntorakentamista tulee jatkaa kasvukeskuksissa, tai muuten riskinä on vuokrien ja asuntojen hintojen nousu”, toteaa Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Ville Valkonen.

Kaupunkirankingin kärjessä välivuoden jälkeen Kuopio

Ennusteen pohjalta laaditaan vuosittain vuokranantajien kaupunkiranking, jossa huomioidaan vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi laajemmin alueen kehitystekijöitä. Esimerkiksi väestönkasvu, muuttoliikkeet ja opiskelijoiden osuus kaupungissa vaikuttavat vuokramarkkinoihin merkittävästi.

Vuoden 2020 kaupunkirankingissa houkuttelevimmaksi kaupungiksi asuntosijoittajien näkökulmasta nousee jälleen Kuopio vuoden tauon jälkeen.

”Ei ole yllätys, että Kuopio pärjää vuodesta toiseen hyvin rankingissa. Kuopio on yliopistokaupunki, jossa opiskelijoiden ohella positiivinen väestö- ja työpaikkakehitys on viime vuosina lisännyt vuokra-asuntojen kysyntää”, Rokkanen toteaa.

Ennusteen ja rankinglistan osalta Rokkanen nostaa esiin myös koronakriisin tuoman epävarmuuden:

”Koronakriisin kaikkia vaikutuksia on vaikea arvioida. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.”

Lisätietoa vuokratuottoennusteesta ja kaupunkirankingista

Suomen Vuokranantajat julkaisee yhteistyössä Pellervon taloustutkimuksen (PTT) kanssa vuosittain vuokratuottotutkimuksen, jossa käsitellään eri kaupunkien näkymiä yksityisen vuokranantajan näkökulmasta. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen.

Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille. Asunto hankitaan ilman lainaa, ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia. Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle. Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokrakehityksen ennusteet vuosille 2019–2023. Vuokratuoton laskennassa on otettu huomioon myös remonttivara alueiden kustannuserot huomioiden. Lisäksi hoitokulujen ennustetaan kasvavan 2,0 prosenttia vuonna 2020 ja 2,6 prosenttia vuodessa vuosina 2021–2023.

Ennusteen pohjalta laaditaan myös kaupunkiranking, jossa huomioidaan vuokratuoton sekä arvokehityksen lisäksi laajemmin alueellisia kehitystekijöitä. Rankingissa kaupungit järjestetään jokaisen muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Lopullinen sijoitus saadaan summaamalla sijat yhteen ilman painotuksia.