Hypon Asuntomarkkinakatsaus 3/2020: Maakuntakeskukset historiallisen haasteen edessä

Koronan vaikutus hintoihin on ollut vähäisempi kuin kaupankäyntiin, mutta silti koko maan hintakehitys jää pakkaselle ensi kertaa vuoden 2015 jälkeen.

”Ennustamme että hinnat laskevat 1,0 prosenttia koko maassa. Pääkaupunkiseudulla hinnat pysyvät vastaavasti 1,0 prosentin nousussa. Hintaero kasvukeskusten ja haja-asutusalueiden välillä kasvaa edelleen, sillä koronan keskelläkin väkimäärä kasvoi lähinnä Helsingin, Tampereen ja Turun seutukunnissa”, Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo.

Edes koronatilanne ei pysäyttänyt kaupungistumiskehitystä, vaan pikemminkin päinvastoin.

Brotherus näkee, että pitkälle ennustetut miinuskorot ja asuntolainan joustomahdollisuudet lisäävät omistusasumisen suosiota. Lainanlyhennysten jäädyttäminen ja lainajärjestelyt ovat osoittautuvat vahvoiksi turvatekijöiksi, kun ihmiset miettivät omaa asumistaan, sillä asuinvuokrat eivät jousta alaspäin. Koronan vuoksi toimitiloissa ja liikekiinteistöissä nähtyä laajaa vuokrien alennusta ei ole nähty kotien vuokrissa.

”Vuokra-alet saattavat kuitenkin olla syksyllä täyttä totta maakuntakeskusten pienissä asunnoissa. Opiskelijat jatkavat opintojaan etänä, joten monessa yliopistokaupungissa asuntomarkkinat ottavat uutta kulmaa, kun suuri joukko asunnon tarvitsijoita näyttää jäävän saapumatta” hän kertoo.

Pienten asuntojen markkinat saivat jo keväällä iskuja, kun AirBnB-toiminta hyytyi, koska komennustyöntekijät ja turistit kaikkosivat erilaisiin sulkumääräyksiin.

Yksiömarkkina vapisee Vantaalla

Hypo toi ensimmäisenä esille yksiöiden karanneet hinnat muusta asuntomarkkinasta jo viisi vuotta sitten. Sen jälkeen kasvukolmion pienasunnot ovat vain vetäneet suurempaa kaulaa perheasuntoihin – paitsi Vantaalla. Kasvaneeseen kysyntään on reagoitu osassa kuntia sallimalla runsas yksiötuotanto. Etenkin Vantaalla yksiöiden lukumäärä on ollut kovassa kasvussa viime vuodet.

Tuoreet tiedot osoittavat, että Vantaalla yksiöiden hinnat romahtivat kuluvan toisella vuosineljänneksellä.

Ilmiö on vielä lyhytaikainen, mutta vastaavaa nähtiin viimeksi 1990-luvun lamassa.

”Kevään hintamuutokseen vaikuttaa varmaankin sijoittajien nippukaupat ja runsas rakentaminen Vantaalla. Osaltaan ilmiö voi kuitenkin kertoa kasvukeskusten reunavyöhykkeiden pienien asuntojen haasteista korona-aikana,” Juhana Brotherus kertoo.

Asuntomarkkinakatsaus 3/2020 pähkinänkuoressa

1. Koko maan hinnat miinukselle ensi kerran 5 vuoteen – kasvukolmio kestää koronan keskellä
2. Maakuntakeskukset historiallisen haasteen edessä – opiskelijat eivät saavu ja talous taantuu
3. Opiskelijavaltaiset Vaasa, Joensuu ja Rovaniemi jo valmiiksi vaikeuksissa
4. Yksiömarkkina vapisee Vantaalla – runsas rakentaminen ja koronan kynimä kysyntä näkyvät nyt
5. Miinuskorot, lyhennysvapaat ja epävarma epidemia tuovat tukea omistusasumiseen

Voittajat

• Ensiasunnon ostajat vakailla työpaikoilla – piensijoittajat yhä sivurajalla, pankeista saa lainaa
• Suurimmat ammattimaiset sijoittajat – nippualennuksia rakentajilta, rahoitusta suoraan markkinoilta
• Tavalliset kodeissaan pysyvät asuntovelalliset – korot pysyvät pohjilla, lyhennysvapailla joustoa
• Vakavaraiset osta ja pidä -asuntosäästäjät hyvällä vuokralaisella – kassavirta kantaa kriisin yli
• Maakuntakeskuksiin muuttavat – opiskelijoilta jää asuntoja vapaiksi, alennuksia tiedossa

Häviäjät

• Maakuntakeskuksien asuntosijoittajat ilman talouspuskureita – tyhjäkäyttöä tai vuokra-alea edessä
• Bullet-lainoilla ja suurella velkavivulla pelaavat sijoittajat – jälleenrahoitusriski realisoituu
• Ylisuuren yhtiölainan kanssa kipuilevat sijoittajavaltaiset taloyhtiöt – vastikkeiden maksu vaikeutuu
• Pakkomyyntiin ajetut työpaikkansa menettäneet asunnon omistajat
• Lomautetut vuokra-asujat – omistusasuja saa lyhennysvapaata kriisin keskellä, mutta vuokra ei jousta