Kiinteistösijoitus on usein epälikvidi – myös rahaston kautta tehtynä

Sijoitusrahasto on loistava keksintö – se mahdollistaa riskien hajauttamisen yhteisen sijoitustoiminnan kautta ja tuo myös vähittäissijoittajalle suursijoittajan edut, kuten pääsyn sellaisiin sijoituksiin, mitkä suoraan tehtynä eivät olisi järkeviä tai mahdollisia.

Luonnollisesti rahastosijoituksetkaan eivät ole riskittömiä. Riskit voivat liittyä esimerkiksi sijoituskohteiden arvon kehitykseen, geopolitiikkaan tai sijoituskohteiden likviditeettiin. Nimenomaan likviditeettiriskistä on kyse, kun viimeaikainen kehitys kiinteistömarkkinoilla on pakottanut tiettyjen kiinteistörahastojen sulkemiseen määräajaksi.

Kiinteistömarkkinat ovat lähtökohtaisesti vähemmän likvidejä kuin vaikkapa osakemarkkinat. Kiinteistörahastot omistavat usein kokonaisia kiinteistöjä, jolloin omistusten realisointi edellyttää, että kiinteistölle löytyy ostaja. Tällä hetkellä kiinteistömarkkinoiden tilanne on yleisesti huono ja omistusten realisointi on vaikeaa niin rahastoille kuin muillekin sijoittajille.

Rahastojen sulkeminen ei kuitenkaan ole merkki kriisistä vaan normaali, joskin raskas keino hallita likviditeettiriskiä.

Markkinoilla on tarjolla runsaasti erilaisia rahastoja erilaisiin tarkoituksiin. Kunkin rahaston toiminnan ominaiset piirteet määritellään rahaston säännöissä – ihan kuten vakuutuksen sisältö määräytyy vakuutusehdoissa tai työsuhteen ehdot työsopimuksessa. Lisäksi osa ominaisuuksista määräytyy suoraan lainsäädännön nojalla. Yksi keskeinen ero sääntelyssä on rahastojen jako sijoitusrahastoihin ja erikoissijoitusrahastoihin. Tämä jako kotimaisessa sääntelyssä vastaa EU:n sääntelyä, jossa käsitellään erikseen niin sanottuja UCITS-rahastoja ja vaihtoehtorahastoja.

Sijoitusrahastojen (UCITS) sääntely määrää varsin yksityiskohtaisesti esimerkiksi sen, mitkä sijoituskohteet ovat sallittuja. Sijoitukset keskittyvät periaatteessa likvideihin osakkeisin, korkoinstrumentteihin sekä rahamarkkinasijoituksiin. Näidenkin käytännön likviditeetti voi toki vaihdella erilaissa markkinatilanteissa.

Erikoissijoitusrahaston erikoisuus kerrotaan rahaston säännöissä

Vaihtoehtoiset rahastot taas voivat sisältää lähes mitä tahansa. Asia korostuu hyvin kotimaisen sääntelyn terminologiassa. Erikoissijoitusrahastossa on jotakin erikoista, mihin on syytä kiinnittää huomiota, ja tämä erikoisuus kerrotaan rahaston säännöissä.

Edellä sanotusta huolimatta rahaston lähtökohta on, että sijoittajalla on mahdollisuus säännöissä määritellysti lunastaa osuutensa. Epälikvideihin varoihin sijoittavassa erikoissijoitusrahastossa tämä tapahtuu yleensä harvemmin kuin sijoitusrahastoissa. Näin normaalitilanteissa, mutta poikkeuksellisissa tilanteissa rahastonhoitajalla on käytössään erilaisia tapoja hallita likviditeettiä.

Eri tilanteisiin on erilaisia sääntelyn määrittämiä keinoja, joista lunastusten ja merkintöjen keskeyttäminen on ankarimmasta päästä. Tilanne ei kuitenkaan ole ainutkertainen: koronakeväänä 2020 eräiden korkorahastojen merkinnät ja lunastukset keskeytettiin, kun korkomarkkinoilla oli epävarmuutta hinnoittelusta.

Rahaston likviditeetinhallinnassa keskeinen lähtökohta on osuudenomistajien eli sijoittajien etu ja tasapuolinen kohtelu. Lunastukset tehdään sijoittajien yhteisesti omistamista rahaston varoista. Rahastoissa sijoitusten arvonnousut ja -laskut vaikuttavat suoraan sijoittajaan.

Tärkeintä on miettiä omia sijoituksia kokonaisuutena

Yksittäisen rahaston hoitaja arvioi viime kädessä osuudenomistajien edun ja tasapuolisen kohtelun toteutumista, mutta yleisesti voi sanoa, ettei lunastusta haluavia sijoittajia saa suosia rahastoon jäävien sijoittajien kustannuksella. Sijoitusten pakkomyynti ”hintaan mihin hyvänsä” ei lähtökohtaisesti ole osuudenomistajien edun mukaista.

Onko vähittäissijoittajan syytä unohtaa kiinteistörahastot (tai laajemmin kiinteistösijoitukset) jatkossa? Tärkeintä on miettiä omia sijoituksia kokonaisuutena ja peilata niitä sijoittamisen tavoitteisiin ja riskinkantokykyyn.

Mallia voi hakea instituutiosijoittajien toiminnasta. Kun työeläkevakuutusyhtiöt raportoivat tuotoistaan, niin tyypillisesti eri omaisuusluokat kehittyvät eri tavalla – osa on plussalla ja osa miinuksella. Keskeistä on sijoitusten ja riskien hajauttaminen.

Kukaan ei voi etukäteen tietää varmuudella, mikä tuottaa jatkossa hyvin ja mikä huonosti. Riskien hajauttamisen lisäksi on tärkeä olla tietoinen sijoituksen keskeisistä ominaisuuksista. Nämä tiedot löytyvät rahaston säännöistä ja muusta materiaalista, kuten avaintietoesitteestä, jossa tiedot on esitetty tiivistetysti koko EU:n alueella harmonisoidussa muodossa.

Suljettuna olevien rahastojen sijoittajien kannalta tilanne on luonnollisesti ikävä, mutta kuten yleensä markkinoilla, tilanne paranee ajan myötä. Suljettuna olevan rahaston sijoittaja nauttii edelleen muun muassa rahaston tuomasta hajauttamisen edusta verrattuna esimerkiksi suoran asuntosijoittamisen riskeihin.

On kaikki syy uskoa, että kiinteistösijoitukset ovat jatkossakin osa hajautettua sijoitussalkkua ja kiinteistörahastoilla on merkittävä rooli osana sijoittajien valintoja -itse kunkin valitsemalla painolla. Finanssiala ry:n kuukausittain julkaiseman Rahastoraportin mukaan marraskuun lopussa avointen kiinteistörahastojen osuus kaikista rahastopääomista oli noin 4 prosenttia.