Ennuste: Asuntojen hinnat kääntyvät varovaiseen nousuun – sijoittajien paluuta saadaan vielä odottaa

”Korkotaso on edelleen laskusuuntainen ja kotitalouksien käytettävissä olevat tulot kehittyvät hyvin, mikä tukee asunnonostopäätöksiä. Mikäli maailmantilanteen yleinen epävarmuus ei riistäydy käsistä, talouskasvun virkoaminen ja työllisyyden koheneminen kirkastavat kotitalouksien näkymiä ja vilkastuttavat asuntokauppaa. Se kääntää myös hinnat nousuun”, summaa vanhempi ekonomisti Veera Holappa.

Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräisten hintojen ennustetaan nousevan tänä vuonna 1,5 prosenttia ja vapaarahoitteisten vuokrien 1,6 prosenttia.

Asuntokysynnän vilkastuminen on pääasiassa seurausta kotitalouksien patoutuneiden asunnonhankinta- ja vaihtotarpeiden purkautumisesta. Sijoittajien ei vielä odoteta isoissa määrin palaavan markkinoille. Varsinkaan institutionaalisten sijoittajien näkökulmasta korkoympäristö ja vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne ei ole vielä tarpeeksi houkutteleva.

Asuntotarjontaa on edelleen runsaasti, mikä hillitsee sekä hintojen että vuokrien nousua. Vähäinen rakentaminen ei vielä näy hinnoissa, koska kysyntä on ollut heikkoa. Rakentamisen ennakoidaan kääntyvän varovaiseen kasvuun tämän vuoden puolivälissä.

”Uutta asuntotuotantoa saadaan markkinoille merkittävissä määrin parhaassakin tapauksessa vasta vuonna 2027. Valmiiden asuntojen kannan huvetessa suuriin kaupunkeihin voi tulla asuntopula, joka saa hinnat reippaampaan kasvuun tulevina vuosina”, sanoo Holappa.

Espoossa nähdään jo selvää kasvua, Jyväskylässä ja Lahdessa vaisua  

Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehitys vaihtelee paljon kunnittain. Helsinki kasvaa muun maan tahtia, kun asuntokysyntä kasvaa. Ylitarjontaa asunnoista on vielä jonkin verran. Vantaalla hintojen nousu jää hyvin vaisuksi, koska omistusasuntokysyntä on heikkoa. Espoossa puolestaan hinnat nousevat reippaasti. Espoossa asuntosijoittajilla on pienempi rooli kuin Helsingissä, mikä tukee asuntomarkkinoiden palautumista.

Turussa ja Tampereella vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat eivät ole laskeneet vuoden 2022 huipuistaan yhtä paljon kuin muualla Suomessa. Turussa hintakehitys näyttäisi tasaantuneen viime vuoden aikana, kun taas Tampereella hintojen laskeva trendi jatkui viime vuonna.

Oulussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat lähtivät toipumaan jo viime vuonna, ja loppuvuodesta kehitys oli jo varsin vahvaa. Myös vähenevä tarjonta tukee asuntojen hintakehitystä. Jyväskylässä ja Lahdessa taas asuntojen hintakehitys jää keskimääräistä vaisummaksi heikon kysynnän ja runsaan tarjonnan vuoksi.

Ara-vuokrat nousevat edelleen vapaarahoitteisia nopeammin

Väestön kasvu kiihdyttää myös vuokra-asuntokysyntää suurissa kaupungeissa tänä vuonna. Kuitenkin vuokra-asuntoja on edelleen runsaasti tarjolla varsinkin pääkaupunkiseudulla, mikä hillitsee vuokrien nousua. Vantaalla vuokrien nousu on edelleen maltillisempaa kuin Helsingissä ja Espoossa.

Turussa ja Tampereella vuokrat jatkavat nousuaan suunnilleen viime vuoden vauhdilla. Erityisesti Tampereella vapaiden vuokra-asuntojen määrä on jo rajallinen.

Korkotason vuoksi monissa ara-yhtiöissä on edelleen merkittäviä vuokrien nostopaineita, minkä vuoksi ara-vuokrat nousevat myös tänä vuonna voimakkaammin kuin vapaarahoitteiset. Nousua on keskimäärin 2,7 prosenttia, mutta alueellinen vaihtelu on suurta. Esimerkiksi Lahdessa ara-vuokrat laskevat ennusteen mukaan 3,8 prosenttia.

Kasvukeskukset ja vähenevät alueet tarvitsevat erilaisia asuntomarkkinaratkaisuja

Ennusteen erityisteemassa pohditaan, miten alueellisiin asuntomarkkinoihin vaikuttavat mm. väestökehitys ja tuotantorakenteen sekä tulotason muutokset, ja etsitään ratkaisuja niistä kumpuaviin ongelmiin.

”Esimerkiksi vihreän siirtymän hankkeet voivat tarjota mahdollisuuksia vähenevän väestön alueille, mutta kestävää kasvua on vaikea rakentaa yksittäisen työnantajan tai kunnan varaan. Näillä alueilla elinvoimaongelman ratkaisujen ja asuntomarkkinoiden kehittämisen tulisi tapahtua seutukuntatasolla”, sanoo toimitusjohtaja Markus Lahtinen.

Kasvukeskuksissa korostuu segregaation ehkäiseminen. Taustalla on sekä tulotason kehityksen eriytyminen että maahanmuuton kasvu. Pienituloisten kotitalouksien osuuden kasvu lisää vuokra-asuntojen kysyntää, kun taas hintojen nousu saattaa ajaa keskituloisia yhä kauemmas keskustasta. Maahanmuuttajien integroitumisen kannalta sekä tuetun että markkinaehtoisen vuokra-asuntotuotannon merkitys on keskeinen.

”Julkisesti tuettu asuntotuotanto on keskeisin instrumentti segregaation hallinnassa. Ara-asuntojen tuotannon määrästä on kuitenkin valtiontalouden sopeutustoimien vuoksi epävarmuutta. Olen huolissani siitä, onko segregaation hillintään tässä tilanteessa tarpeeksi välineitä”, sanoo Lahtinen.

Alueellinen asuntomarkkinaennuste on julkaistu verkkosivuillamme:

https://www.ptt.fi/ennusteet/alueellinen-asuntomarkkinaennuste-2025/

Ennusteen erikoisteema alueiden erilaisista kasvumahdollisuuksista ja haasteista on julkaistu täällä:

 https://www.ptt.fi/ennusteet/erikoisteema-alueellinen-asuntomarkkinaennuste-2025/

Työn rahoittajat ovat ympäristöministeriö, ARA, Kuntarahoitus, Rakennusteollisuus RT, Kiinteistöliitto sekä Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry.