S-Pankin asuntomarkkinaennuste: Asuntomarkkinat ovat matkalla suvantovaiheesta maltilliseen nousuun

Asuntomarkkinat ovat vuoden 2025 alussa olleet odottavalla kannalla. Paikoitellen piristymisen merkkejä on ollut ilmassa, mutta samaan aikaan on saatu myös odotettua vaisumpia tilastoja, erityisesti asuntojen hintakehityksestä. Korkojen lasku on kuitenkin osaltaan piristänyt markkinaa, mutta euriborkorkojen lasku alkaa pian olla ohitse. Odotamme niiden asettuvan hieman nykytasoja matalammalle.

“Asuntomarkkinoiden elpyminen on hieman viivästynyt, kun kotitaloudet ovat vielä pysyneet varovaisina. Korkojen tuntuva lasku aiemmista huipuistaan lisää kuitenkin asteittain asuntokauppojen määriä ja odotamme asuntojen hintojen kääntyvän maltilliseen nousuun.”, S-Pankin ekonomisti Janne Ronkanen sanoo.

Osakeasuntojen hinnat hienoiseen nousuun loppuvuoden aikana

Kotitaloudet ovat yhä varovaisia kaiken kulutuksen suhteen, ja kuluttajien luottamus on edelleen heikkoa. Kotitalouksien asunnonostoaikeet ovat tätä heijastellen pysyneet maltillisina.

Vanhojen osakeasuntojen kauppamäärät ovat kuitenkin jatkaneet trendinomaista kasvuaan vuoden 2023 ja alkuvuoden 2024 pohjatasoilta.

Samalla uusien asuntolainojen nostomäärät ovat kasvaneet vuodentakaiseen verrattuna. Tämä näkyy myös S-Pankissa, jossa asuntolainahakemusten määrä jatkoi alkuvuoden aikana kasvuaan. Tammi–maaliskuussa 2025 S-Pankin asuntolainahakemusten kappalemäärä kasvoi 14,6 prosenttia vuoden takaisesta vertailukaudesta.

“Paria viime vuotta matalampi korkotaso on jatkossakin keskeinen asuntomarkkinaa tukeva tekijä”, Ronkanen painottaa.

Asuntojen hintakehitys on ollut vuoden 2025 alussa hienoinen pettymys, ja odotuksissa ollut käänne maltilliseen nousuun on viivästynyt. Asuntojen tarjonta on edelleen suurta, mikä heijastuu asuntojen vaimeaan hintakehitykseen.

“Vanhojen osakeasuntojen hinnat kävivät uusilla pohjatasoillaan helmikuussa 2025. Sen jälkeen maalis-huhtikuussa rohkaisevaa hintakäännettä on ollut nähtävissä”, Ronkanen sanoo.

Reaalisesti, eli inflaatiokorjattuna, asuntojen hintakehitys on ollut Suomessa vaimeaa jo usean vuosikymmenen ajan.

S-Pankki arvioi asuntomarkkinoiden edelleen vahvistuvan maltillisessa tahdissa. Kauppamäärät jatkavat elpymistään tavanomaisille tasoille ja myyntiajat lyhenevät nykyisiltä tasoiltaan.  S-Pankki ennustaa vanhojen osakeasuntojen hintojen nousevan koko maassa 1,0 prosenttia vuonna 2025 ja 3,0 prosenttia vuonna 2026.  

Vuokrien nousu maltillisempaa, myös uudisrakentamisessa positiivisia merkkejä

Vuokrien nousuvauhti on maltillistunut viime kesästä lähtien. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä koko maassa 0,9 prosenttia vuodentakaisesta. Huomattava ero nousuvauhdeissa pääkaupunkiseudun ja muun Suomen osalta on kuitenkin jatkunut.

“Pääkaupunkiseutu vaimentaa vuokrien nousuvauhtia koko maan osalta vielä kuluvan vuoden ajan. Vähitellen liikatarjonta kuitenkin vähenee ja pääkaupunkiseudulla vuokrien nousuvauhti kiihtyy maltillisessa tahdissa”, Ronkanen kuvaa.

Asuinrakentaminen on odotusten mukaisesti jatkunut vaisuna. Käännettä parempaan alkaa kuitenkin jo näkyä esimerkiksi uudisrakentamisessa. Asuinrakentamisen aloituksetkin kääntyivät maaliskuussa kasvuun vuosimuutoksella mitattuna. Uusia aloituksia nähdään erityisesti kerrostaloasuntojen rakentamisessa.

S-Pankki arvioi asuinrakentamisen määrän alkavan kasvaa tämän vuoden aikana. Positiivisiin kasvulukemiin yltämistä tukee erittäin matalalle vajonneet pohjatasot. Silti myymätön uudistuotantokanta jarruttaa vielä jonkin aikaa tukevamman kasvun käynnistymistä.

Korkojen lasku tasaantuu pian

Asuntolainojen keskeisten viitekorkojen, eli euriborkorkojen lasku on jatkunut lähes yhtämittaisena vuoden 2023 lopulta lähtien. Tämä kehitys on jatkunut aivan viime päiviin asti, kun korkomarkkinoilla arvioitiin kevään aikana jatkoa Euroopan keskuspankin koronlaskuille. Korkonäkymä on kuitenkin hieman muuttunut sen jälkeen, kun Yhdysvaltojen presidentti Trump ilmoitti huhtikuun alussa merkittävistä korotuksista USA:n tuontitulleihin.

EKP laski kesäkuun alussa ohjauskorkoaan jo kahdeksannen kerran vuoden sisään. Odotamme EKP:n laskevan korkoaan vielä syyskuun kokouksessaan, jolloin talletuskorko asettuisi 1,75 prosenttiin. Korkonäkymään kohdistuu kuitenkin suurta epävarmuutta ja talous- sekä inflaationäkymät saattavat muuttua nopeastikin, mikäli kansainvälisessä kauppapolitiikassa tapahtuu merkittäviä muutoksia nykyodotuksiin nähden.  

Asuntolainojen keskikorko on jatkanut laskuaan euriborkoroissa nähdyn laskun myötä. Asuntolainakannan keskikorko muuttuu asuntolainojen viitekorkoja maltillisemmassa tahdissa, koska kotitalouksilla korontarkistukset ajoittuvat pidemmälle ajalle. Asuntolainakannan keskikorko oli huhtikuussa 3,21 prosenttia. Uusien asuntolainojen keskikorko on ollut asuntolainan keskikorkoa matalampi, kun viitekorot ovat olleet laskusuunnassa. Huhtikuussa uusien asuntolainojen keskikorko oli 2,84 prosenttia.  

Kotimaisesta kysynnästä vauhtia talouskasvulle

Suomen talous putosi tuntuvasti vuoden 2023 loppupuoliskolla, mutta tuoreimpien tilastojen mukaan talous elpyi koko vuoden 2024 ajan. Tämä maltillinen kasvu kuitenkin lähes seisahtui vuoden 2025 alussa. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan BKT pysyi vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä lähes ennallaan edellisen neljänneksen tasolla. Vuodentakaisesta kasvua oli kuitenkin 0,8 prosenttia.

“Tuoreimmissa BKT-tilastoissa oli positiivista ja jo pidempään kaivattua se, että kotimainen kysyntä näyttää hieman elpyneen. Ulkomaankaupassa ei vielä vuoden ensimmäisellä neljänneksellä nähty merkittäviä muutoksia”, Ronkanen sanoo.

“Mahdolliset Yhdysvaltain tullipolitiikan muutosten vaikutukset ulkomaankaupalle nähdään kuitenkin konkreettisesti vasta vuoden toisesta neljänneksestä eteenpäin, ja ne ovat pitkälti riippuvaisia EU:n ja Yhdysvaltojen välisten tullineuvotteluiden lopputulemasta”, Ronkanen jatkaa.

Suomen talouskasvu vauhdittuu tänä vuonna kotimaisen kysynnän, eli kulutuksen ja investointien elpyessä. S-Pankki ennustaa Suomen BKT:n kasvavan 1,0 prosenttia tänä vuonna ja 1,8 prosenttia vuonna 2026.

Suomen työmarkkina osoittaa jo käänteen merkkejä yksityisen sektorin työllisyyden osalta. Sen sijaan julkisen sektorin työllisyys on heikentynyt tänä vuonna. Yksityisen sektorin työllisyys on noin kolminkertainen julkiseen sektoriin verrattuna. S-Pankissa odotetaankin, että yksityisen sektorin valoisampi näkymä kääntää pian työttömyysasteen laskuun. Ennustamme työttömyysasteen olevan tänä vuonna keskimäärin 8,8 prosenttia ja laskevan 8,1 prosenttiin vuonna 2026.

Kuluttajahintojen nousuvauhti on vuoden alussa ollut Suomessa varsin maltillista. Inflaatiovauhti pysyy hyvin hitaana vielä kesän ajan, mutta alkaa sen jälkeen hieman kiihtymään. Ennustamme inflaation olevan tänä vuonna keskimäärin 0,8 prosenttia ja 1,9 prosenttia vuonna 2026.

Lue tuorein talousennuste kokonaisuudessaan: Asuntomarkkinoiden suunta - kesäkuu 2025

Tärkeää tietoa:
Tämä markkinakatsaus on laadittu S-Pankki-konsernin toimesta ja sen tarkoituksena on tarjota yleistä tietoa markkinoiden kehityksestä. Katsauksen tiedot perustuvat luotettavina pidettyihin lähteisiin ja ajankohtaiseen markkinatietoon. Vaikka S-Pankki-konserni pyrkii varmistamaan tietojen oikeellisuuden ja ajantasaisuuden, emme voi taata niiden täydellisyyttä tai virheettömyyttä. Tämä katsaus ei ole sijoitussuositus eikä sitä tule pitää sellaisena.