KTI Kiinteistöindeksi: Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi 3,5 prosenttiin, markkina-arvojen lasku jatkui vuonna 2025

KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat 50 ammattimaisesti hallinnoituun kiinteistösijoitussalkkuun, joiden yhteisarvo on hieman yli 35 miljardia euroa. Indeksi kattaa 36 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta. KTI Kiinteistöindeksi kuvaa koko vuoden omistettujen kiinteistöjen kokonaistuottoa, joka muodostuu toteutuneesta nettotuotosta sekä markkina-arvojen muutoksesta.

Markkina-arvot laskivat keskimäärin 1,6 prosenttia

Korkojen nousu käynnisti sijoituskiinteistöjen markkina-arvojen laskun vuonna 2022. Vuonna 2025 kiinteistöjen markkina-arvojen lasku jatkui, mutta huomattavasti loivemmin kuin edeltävänä kolmena vuonna. Kiinteistösijoitusten tuottovaatimusten nousu painoi markkina-arvoja edelleen vuonna 2025. Tuottovaatimusten nousu kuitenkin tasaantui kiinteistösijoitusmarkkinoiden vilkastumisen myötä vuoden loppua kohden. Tuottojen erot eri kiinteistösektoreiden välillä pysyvät edelleen suurina. Toteutunut nettotuottoaste nousi edellisestä vuodesta 0,3 prosenttiyksikköä keskimäärin 5,1 prosenttiin.

Asuntokiinteistöjen kokonaistuotto nousi 3,3 prosenttiin 

Asuntokiinteistöt ovat ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori noin 35 prosentin osuudellaan koko kiinteistösijoitusvarallisuudesta. Asuntokiinteistöjen markkina-arvot laskivat reippaasti vuosina 2022-2024, ja vaikka arvonmuutoksen etumerkki jäi negatiiviseksi myös vuonna 2025, päästiin arvonmuutoksessa jo lähelle nollatasoa. Asuntokiinteistöjen nettotuottoaste jatkoi nousuaan pääosin laskeneiden markkina-arvojen tukemana, mutta myös taloudellinen käyttöaste vahvistui edelliseen vuoteen verrattuna ja oli keskimäärin 93,5 prosenttia. Markkina-arvojen lasku jatkui voimakkaimpana uudemmassa asuntorakennuskannassa. Suurimmista kaupungeista arvonmuutos kipusi juuri ja juuri positiiviseksi Helsingissä ja Tampereella.      

Toimistokiinteistöt jälleen huonoiten tuottava kiinteistösektori

Tilakysynnän epävarmuuden ja vähenemisen painamien toimistokiinteistöjen kokonaistuotto kipusi vain vaivoin positiiviseksi ja jäi 0,4 prosenttiin vuonna 2025. Toimistokiinteistöjen keskimääräinen vuotuinen markkina-arvojen lasku viimeisten viiden vuoden aikana lähentelee viittä prosenttia. Markkina-arvoja painoi myös vuonna 2025 ennen kaikkea tuottovaatimusten nousu, joka jatkui muita kiinteistösektoreita voimakkaampana. Myös toimistokiinteistöissä nettotuottoaste nousi edelliseen vuoteen verrattuna, mutta nousu perustuu yksinomaan markkina-arvojen laskuun. Toimistokiinteistöjen taloudellinen käyttöaste jatkoi laskuaan ja painui keskimäärin alle 80 prosenttiin Kiinteistöindeksin kattamassa toimistokiinteistökannassa. 

Tuotannolliset kiinteistöt tuottivat parhaiten myös vuonna 2025

Tuotannollisten kiinteistöjen – erilaisten varasto-, logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen – kokonaistuotto nousi 7,2 prosenttiin vuonna 2025. Sektori on viimeisten viiden vuoden aikana ollut parhaiten tuottava kiinteistösektori vuotuisella 7,9 prosentin kokonaistuotollaan. Vuonna 2025 tuotannollisten kiinteistöjen arvonmuutos kipusi ainoana kiinteistösektorina lievästi positiiviseksi. Tuotannollisten kiinteistöjen tuottoja tukee myös muita sektoreita selkeästi korkeampi nettotuottoaste. Sektorin paino koko kiinteistösijoitusmarkkinoista jää kuitenkin reilusti alle kymmeneen prosenttiin.   

Liikekiinteistöjen kokonaistuotto nousi 4,8 prosenttiin

Liikekiinteistöjen keskimääräinen kokonaistuotto nousi lähes prosenttiyksiköllä edelliseen vuoteen verrattuna. Sektorin markkina-arvojen lasku jatkui edelleen, mutta edellisiä vuosia loivempana. Kauppakeskuskiinteistöjen kokonaistuotto jäi muita liikekiinteistöjä matalammaksi myös vuonna 2025, kun sekä arvonmuutos että nettotuottoaste jäivät muita liikekiinteistöjä heikommiksi.    

Yhteiskuntakiinteistöjen arvonmuutos lähellä nollaa

Julkisten palvelujen tuottamiseen tarkoitettujen yhteiskuntakiinteistöjen osuus kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaisvarallisuudesta nousi jo yli kymmeneen prosenttiin vuonna 2025. Myös niiden tuottokehitys on viime vuosina ollut useimpia muita sektoreita vahvempaa. Yhteiskuntakiinteistöjen kokonaistuottoja tukevat vakaat nettotuotot ja korkeat käyttöasteet. Sektorin arvonmuutos jäi vain hitusen negatiiviseksi vuonna 2025, kun tuottovaatimukset pysyttelivät vakaana, ja kokonaistuotto nousi 6,2 prosenttiin. Yhteiskuntakiinteistöjen alasegmenteistä parasta tuottoa tarjosivat edellisen vuoden tapaan opetuskiinteistöt, joissa arvonmuutos kipusi selkeästi positiiviseksi.