Rakentamissääntelyn muutokset lisäävät epävarmuutta suuren korjaustarpeen keskellä

Korjausrakentamiseen liittyvä epävarmuus käy ilmi tuoreesta pohjoismaisille kiinteistöpäälliköille tehdystä kyselystä (Nordiska fastighetschefsrapporten 2026), jonka mukaan 71 prosenttia vastaajista pitää korjaus- ja kunnossapitotöitä yhtenä suurimmista haasteistaan. Seuraavaksi yleisimmin mainitaan kustannussäästöt (46 % vastaajista).

Syy korjausrakentamisen kasvavaan paineeseen löytyy pohjoismaisen rakennuskannan ikääntymisestä. Suuri osa rakennuksista on rakennettu 1960- ja 1970-luvuilla, ja ne ovat joko saavuttaneet tai juuri saavuttamassa teknisen käyttöikänsä pään. Edessä on siis laaja julkisivuremonttien, putkistosaneerausten, ilmanvaihtojärjestelmien uusimisten sekä energiatehokkuuskorjausten aalto.

Korjausrakentaminen etenee kuitenkin tarvetta hitaammin. Rakennusteollisuus RT:n tiedotteen mukaan Suomen kuntien korjausvelka oli vuonna 2020 noin 9 miljardia, ja perusparannustarve noin 17 miljardia euroa. ROTI 2025 -raportti puolestaan kertoo koko Suomen rakennuskannan korjausvelan yli kolminkertaistuneen 2000-luvun alusta, ja korjattavaa on tällä hetkellä jo 94 miljardin euron edestä.

Suuri korjaustarve kohtaa kasvavan epävarmuuden 

Suuren korjaustarpeen rinnalla tutkimus nostaa esiin rakentamissääntelyn muutoksiin liittyvän epävarmuuden. Rakentamissääntely kehittyy eri tavoin Pohjoismaissa, ja tutkimus osoittaa selvää epävarmuutta siitä, miten muuttuvia vaatimuksia tulisi tulkita ja soveltaa käytännössä.

Kun sääntely muuttuu, myös määräysten tulkintaan, soveltamiseen ja dokumentointiin kohdistuu uusia vaatimuksia ja erityisosaamisen tarve kasvaa.

Kyselyn mukaan suurimmat epävarmuustekijät liittyvät:

• kustannusten kasvuun ja aikataulujen venymiseen (43 %),

• vaihteleviin soveltamiskäytäntöihin (38 %),

• epäselvyyteen siitä, miten määräyksiä tulisi soveltaa olemassa olevien rakennusten muutostöihin (33 %),

• muuttuvien vaatimusten tulkintaan (30 %),

• organisaation sisäiseen tai konsulttien osaamis- ja resurssipulaan (20 %).

Myös Suomessa rakentamisen sääntelyn uudistuminen on lisännyt tulkinnan tarvetta. Kuntaliiton mukaan vuoden 2025 alussa voimaan tullut uusi rakentamislaki ja siihen liittyvät lupamenettelyjen muutokset ovat kasvattaneet neuvonnan ja ohjauksen tarvetta sekä lisänneet riippuvuutta erityisasiantuntijoista, joita on alalla jo ennestään liian vähän. Tämä voi osaltaan vaikeuttaa hankkeiden kustannusten ja aikataulujen ennakointia.

– Kun kiinteistönomistajat eivät tiedä, miten määräyksiä tulkitaan tai millaisiksi hankkeiden kustannukset ja aikataulut muodostuvat, investointipäätöksiä lykätään tulevaisuuteen. Se on haitallista sekä kiinteistökannalle että ilmastosiirtymälle, kertoo Expandian operatiivinen johtaja (COO) Johan Hörnquist.

Korjausinvestointien lykkääminen kasvattaa korjausvelkaa ja voi pitkällä aikavälillä heikentää sekä rakennuskannan arvoa että kuntien vetovoimaa.

Korjausrakentamisen viivästyminen jarruttaa myös ilmastotavoitteiden saavuttamista 

Korjausrakentamisessa ei ole kyse pelkästään kuluneiden rakennusten kunnostamisesta. Se tarjoaa mahdollisuuden parantaa energiatehokkuutta ja valmistella rakennukset vastaamaan tuleviin ilmastovaatimuksiin.

Tutkimuksen mukaan vastaajista

• 40 % pitää energiatehokkuuden parantamista yhtenä suurimmista haasteistaan. 

• 30 % ei ole aloittanut rakennushankkeiden ilmastolaskentaa.  

• 32 %:lta puuttuvat omat energiatehokkuuden raja-arvot tai vaatimukset tulevia EPBD- ja MEPS-vaatimuksia silmällä pitäen. 

Kun korjaushankkeita lykätään, viivästyvät samalla myös energiatehokkuutta parantavat investoinnit.

Toiminnan jatkuvuus nostaa väistötilat entistä tärkeämpään rooliin

Peruskorjauksia tehdään harvoin tyhjillään olevissa kiinteistöissä. Useimmiten toiminnan on jatkuttava keskeytyksettä koko remontin ajan, mikä tekee väliaikaisista tiloista tärkeän osan korjaushanketta. 

Toiminnan jatkuvuus korostuu erityisesti yhteiskunnan kannalta keskeisissä palveluissa, kuten varhaiskasvatuksessa, opetuksessa, hoito- ja hoivapalveluissa sekä viranomaistoiminnassa, mutta yhtä lailla yksityisellä sektorilla. 

Lähes puolet (45 %) kiinteistöpäälliköistä kertoo vuokranneensa moduuleja tai muita väliaikaisia tiloja viimeisten viiden vuoden aikana. 

Yleisimpiä syitä väliaikaisten tilojen tarpeelle ovat olleet: 

• korjausrakentaminen (47 %), 

• tilapäiset tai projektikohtaiset tarpeet (32 %), 

• toiminnan laajentaminen (26 %). 

Väliaikaisia tiloja vuokranneille tärkein valintaperuste on ollut kokonaisvuokrakustannus (44 %), mutta lähes yhtä tärkeinä on pidetty nopeaa toimitusta ja käyttöönottoa (38 %) sekä valmista kokonaisratkaisua (38 %). Tulos alleviivaa toiminnan jatkuvuuden turvaamisen merkitystä korjaushankkeiden aikana. 

– Seuraavat kymmenen vuotta tulevat olemaan laajamittaisten kunnostustöiden ja energiatehokkuuden parantamisen aikaa. Jotta tämä onnistuisi, tarvitaan selkeitä sääntöjä sekä ratkaisuja, joiden ansiosta toiminta voi jatkua rakennustöiden aikana. Joustavista ja nopeasti käyttöön otettavista tilaratkaisuista tulee yhä tärkeämpi osa sitä, miten kiinteistönomistajat selviävät tästä muutoksesta, Hörnquist kertoo. 

Raportin esiin nostama toiminnan jatkuvuuden tarve näkyy myös väistötiloja vuokraavien yritysten arjessa; korvaavat tilat on pystyttävä toimittamaan ja saattamaan käyttöön usein hyvin nopealla aikataululla. 

Näin kävi muun muassa Juupajoen koulukeskuksessa, jossa sadevesivahinko pakotti syksyllä 2024 sulkemaan alakoulun. Kilpailutuksen jälkeen kunta vuokrasi väliaikaiset koulutilat Expandialta. Neljässä viikossa valmistunut moduulikoulu turvasi opetuksen jatkumisen ja antoi kunnalle aikaa arvioida tulevaisuuden kouluverkkoratkaisuja rauhassa. 

Tutkimuksen keskeiset tulokset:

• 71 % pitää korjaus- ja kunnossapitotöitä yhtenä suurimmista haasteistaan. 

• 43 % on huolissaan rakentamissääntelyn muutoksiin liittyvistä aikataulu- ja kustannusvaikutuksista. 

• 38 % on huolissaan vaihtelevista soveltamiskäytännöistä. 

• 33 % pitää olemassa oleviin rakennuksiin tehtäviä muutoksia koskevaa epäselvää rajanvetoa merkittävänä haasteena. 

• 40 % pitää energiatehokkuuden parantamista yhtenä suurimmista haasteistaan. 

• 45 % on vuokrannut moduuleja tai väliaikaisia tiloja viimeisen viiden vuoden aikana. 

• 47 % moduuleja vuokranneista teki sen korjausrakentamisen yhteydessä. 

• 30 % ei ole vielä aloittanut ilmastolaskentaa rakennushankkeissaan. 

• 32 %:lla ei ole omia energiatehokkuuden raja-arvoja tai vaatimuksia tulevia EPBD- ja MEPS-vaatimuksia varten. 

Tietoa raportista

Pohjoismainen kiinteistöpäällikköraportti 2026 perustuu maaliskuussa 2026 toteutettuun kyselyyn, johon osallistui 175 kiinteistöpäällikköä Ruotsista, Norjasta, Suomesta sekä Tanskasta. Vastaajat edustavat sekä yksityistä että julkista sektoria. Raportin on laatinut Expandia yhteistyössä P&M Sverige AB:n kanssa.