Isännöinnin järjestäminen vaatinut paljon vaivaa uudistaloissa

Isännöinti vaihtunut yli 60 prosentilla alle kymmenen vuoden kuluessa valmistumisesta 

Suurin osa uudehkoista taloyhtiöistä päätyy vaihtamaan isännöitsijää ensimmäisten vuosien aikana. Vuosina 2010-2014 valmistuneissa yhtiöissä enää 38 prosentilla oli sopimus perustajaosakkaan alun perin valitseman isännöintiyrityksen kanssa.  

Tätä uudemmissa eli vuosina 2015-2021 rakennetuissa taloyhtiöissä alkuperäisen isännöinnin osuus oli vielä noin 60 prosenttia. Rivitaloyhtiöissä oli 13 prosentilla osakasisännöinti tai isännöintisopimus vasta tuloillaan. Rivitaloyhtiöistä hieman alle puolet oli vaihtanut isännöintinsä perustajaosakkaan valitsemasta ratkaisusta.  

Isännöintipalveluiden järjestämisessä huomattavia haasteita  

Avointen vastausten perusteella uusilla taloyhtiöillä on ollut isännöintipalveluiden saatavuudessa ja laadussa huomattavia haasteita. Taloyhtiön alkuvuosiin liittyy paljon tärkeitä hoidettavia perusasioita, ja ammattitaitoinen sekä tehokas isännöinti on taloyhtiöiden kannalta välttämätöntä. Hyvää oli tulosten perusteella se, että uusia ja aikaansaavia isännöintipalveluita on vaihdosten jälkeen ollut saatavissa. Alkuperäiseen isännöintiin tyytymättömät olivat varsin usein kuitenkin löytäneet mielestään aiempaa paremman isännöinnin.  

Hyvän isännöitsijän löytäminen oli usein vaatinut useamman vaihdoksen ja kilpailutuksen. Turbulenssia tarjontaan ovat tuoneet myös alan nopeat muutokset, yrityskaupat ja isännöitsijöiden vaihtuvuus. Pienet taloyhtiöt kokivat myös uudispuolella olevansa suuria taloyhtiöitä heikommassa asemassa isännöintipalveluiden saatavuudessa.   

Huomattava on kuitenkin, että myös isännöintiinsä tyytyväisiä uusia taloyhtiöitä löytyy kyselyn avointen vastausten perusteella, mutta selvästi vähemmän kuin haasteista ilmoittaneita. Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton syksyllä 2020 toteuttaman Isännöinnin laatu 2020 -kyselyn perusteella 2010-luvun taloyhtiöiden vastaajat olivat keskimäärin hieman vähemmän tyytyväisiä isännöintiyhtiöönsä ja isännöitsijäänsä kuin vanhempien yhtiöiden vastaajat.   

Hallituksen keskikoko neljä henkeä 

Kyselyn vastaajien yhtiöissä hallituksen keskikoko oli neljä henkeä. Kaikkein uusimmissa ja kerrostaloyhtiöissä keskikoko oli aavistuksen muita suurempi. Eniten oli viiden henkilön hallituksia, noin 40 prosenttia vastaajista. Valmistumisvuosien 2015-2021 yhtiöissä tämä osuus oli 44 prosenttia. Uusissa rivitaloyhtiöissä taas tyypillisin hallituksen koko on kolme henkeä. Kolmen hengen hallituksia oli hieman yli puolessa uusista rivitaloyhtiöistä.  

Kaksi kolmesta tutustunut taloyhtiöiden hallintotapasuositukseen 

Taloyhtiön hallinnon ohjaamiseen on laadittu Taloyhtiön Hyvä hallintotapa-suositus. Kyselyn vastaajista kaksi kolmasosaa oli tutustunut suositukseen. Kerrostaloyhtiöissä tutustuminen oli ollut yleisempää kuin rivitalopuolella. 

”On hyvä, että hallintotapasuositus tunnetaan noinkin laajalti. Suositus tarjoaa erittäin hyvän pohjan rakentaa taloyhtiön johtamis- ja ohjauskäytäntöjä myös uusissa taloyhtiöissä.  Suosituksen sisällön toteuttamisesta on suurta hyötyä kaikille osapuolille. Hyvä järjestäytyminen ja yhdessä sovitut tavoitteet edesauttavat myös isännöinnin järjestämistä”, toteaa Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.  

Uudistalojen alkuaikojen järjestäytyminen on kriittinen kysymys. 

“Kyselyn vastausten perusteella ne yhtiöt, joilla yhtiön hallitustyöskentely lähtee myötätuuleen liikkeelle, ovat paremmassa asemassa myös rakennusaikaisten virheiden ja takuukorjausten sekä laadukkaan isännöinnin järjestämisessä, unohtamatta myöskään pitkän ajan menestyseväiden rakentamista”, tiivistää kyselyn kokemuksista Jukka Kero.  

Kiinteistöliitto toteutti valmistumisvuosien 2010 - 2021 taloyhtiöihin suunnatun ”Uudistalo-kyselyn” toukokuussa 2021. Kysely kohdistettiin Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten jäsenkuntaan. Vastauksia saatiin kaikkiaan 650 kappaletta, suurelta valtaosaltaan taloyhtiöiden hallituksen jäsenten keskuudesta. Jäsentaloyhtiöiden puolelta vastausaste oli 11 prosenttia. Vastaajia haettiin myös avoimella nettilinkillä, jolla saatiin 27 lisävastausta. Kyselyn tuloksia hyödynnetään Kiinteistöliiton jäsenpalveluiden kehittämisessä: viestintä, neuvonta, koulutus, kehityshankkeet ja lainsäädäntöön vaikuttaminen. Kiinteistöliitto raportoi aineistoista kolmessa osassa: Rakenteelliset asiat ja talous, sekä Isännöinti ja hyvä hallintotapa kesäkuussa 2021, ja Rakentamisen vastuut ja laatu elokuussa 2021.