Kiinteistöliitto

Kiinteistöliitto kantaa huolta Korkeimman oikeuden ilmalämpöpumppuratkaisun vaikutuksista taloyhtiökenttään

Jaa

Korkein oikeus julkisti perjantaina 21.5.2021 ratkaisunsa (KKO 2021:32) liittyen osakkaan oikeuteen asentaa osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumppu. Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton omaksumasta linjasta.

Tapauksessa taloyhtiön ylimmän kerroksen osakas oli pyytänyt yhtiön hallitukselta lupaa ilmalämpöpumpun jälkikäteiseen asentamiseen siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti tehtäisiin rakennuksen ulkoseinään.

Hallitus ei ollut lupaa myöntänyt, mutta osakas asennutti ilmalämpöpumpun tästä huolimatta. Yhtiön hallitus päätyi viemään kysymyksen periaatepäätöksenä yhtiökokouksen ratkottavaksi. Enemmistöpäätöksin yhtiökokous linjasi, ettei yhtiössä sallita ilmalämpöpumppuja ja velvoitti hallituksen ryhtymään kaikkiin tarpeellisiin toimiin asennetun pumpun poistamiseksi. Osakas nosti päätöksestä moitekanteen ja oikeusprosessi käynnistyi.

Turun hovioikeus kumosi 29.11.2019 antamassaan ratkaisussa nro 949 käräjäoikeuden tuomion ja kielsi yhtiötä panemasta ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemää päätöstä täytäntöön. Turun hovioikeus arvioi julkisivuseinärakenteen kuuluvan osaksi osakehuoneistoa ja siten lähtökohtaisesti osakkaan muutostyöoikeuden piiriin. Korkein oikeus myönsi taloyhtiölle valitusluvan 27.4.2020 (VL:2020-66, diaarinro S2020/76).  

Korkein oikeus katsoi, että ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä vastoin asunto-osakeyhtiön näkemystä, jonka mukaan kyse oli 5 luvun 8 §:n mukaisesta muutostyöstä yhtiön tiloissa. Näin ollen yhtiöllä ei KKO:n mukaan ollut vapaata harkintavaltaa luvan myöntämisen osalta. Korkein oikeus ei nähnyt syytä muuttaa Turun hovioikeuden ratkaisua 29.11.2019 nro 949, jossa tuomioistuin katsoi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen osakkaan muutostyön kieltämisestä pätemättömäksi ja myönsi muutostyöluvan osakkaalle.

Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton linjasta

Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton omaksumasta linjasta ilmalämpöpumppujen asentamisen osalta. Korkein oikeus on ratkaisussaan katsonut, että rakennuksen ulkoseinä siltä osin, kuin se jää osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin, muodostaa osakkaan hallintaoikeuden piiriin kuuluvan luontevan kokonaisuuden.

”Kiinteistöliitto on vakiintuneesti katsonut, että osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin jäävä rakennuksen ulkoseinä on paitsi yhtiön kunnossapitovastuulla, niin myös yhtiön hallintaan kuuluva rakennusosa”, kertoo Kiinteistöliiton neuvontalakimies Tapio Haltia.

Tulkinta perustuu näkemykseen siitä, että ulkoseinä on toiminnallisesti ja ominaisuuksiltaan kriittinen osa rakennuksen toimivuuden ylläpitämisessä. Sen tehtävänä on varmistaa terveellisten ja turvallisten asumisolosuhteiden toteutuminen asuinhuoneistossa ja rakennuksessa laajemminkin, jonka vuoksi seinän säilyttäminen yhtiön hallinnassa rakennuksen muun ulkovaipan tapaan on tärkeää.

Kiinteistöliitto pitää hankalana myös rajan määrittämistä sen osalta, mikä osa ulkoseinästä kuuluu osakashallintaan. Parvekkeita on monentyyppisiä ja esimerkiksi korkeusulottuvuutta on vaikea määrittää ulostyöntyvällä parvekkeella, jossa ei ole lasituksia tai katetta.

Taloyhtiö ei voi jatkossa kieltää ilmalämpöpumpun asentamista ilman perusteita

Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella asunto-osakeyhtiö ei voisi enää vapaasti harkita luvan myöntämistä ilmalämpöpumpun asentamiseen huoneistoparvekkeelle. Ratkaisussa kuitenkin todetaan, että osakkaan muutostyöoikeus on parvekkeen osalta käytännössä huoneiston sisäosiin verrattuna suppeampi.

”Huomionarvoista on, että ratkaisu ei kuitenkaan tarkoita osakkaan muutostyöoikeuden muuttumista täysin vapaaksi”, Tapio Haltia huomauttaa.

Asunto-osakeyhtiö voi edelleen rajoittaa osakkaan oikeutta asentaa ilmalämpöpumppu huoneistoparvekkeelle. Ratkaisun mukaan sitä ei kuitenkaan enää voida kieltää ilman perusteluita. Tärkeää onkin nyt tarkasti pohtia sitä, miten yhtiö voi turvata rakennuksensa ja siinä vallitsevien asumisolosuhteiden säilymisen. Muutostyölle on asetettava tarpeelliset ehdot ja työn toteutusta on valvottava tehokkaasti. Jos ilmalämpöpumpun asentaminen ehtoja asettamallakaan ei ole mahdollista ilman, että rakennukselle tai toiselle osakkaalle aiheutuu haittaa, on punnittava mahdollisuutta kieltää muutostyö. Punninta tapahtuu vertailemalla muutostyöstä osakkaalle koituvaa hyötyä ja toisaalta yhtiölle tai toiselle osakkaalle koituvaa haittaa.

Kuten tähänkin saakka, osakkaan on ennen työhön ryhtymistä annettava yhtiölle kirjallinen muutostyöilmoitus, jossa hän antaa selvityksen aiotusta muutostyöstä ja siitä, miten se on tarkoitus toteuttaa.

Kiinteistöliitto pitää lakimuutosta tarpeellisena

Asunto-osakeyhtiölain muutostarpeiden arviointi on oikeusministeriössä parasta aikaa käynnissä. Kiinteistöliitto pitääkin perusteltuna selkiyttää oikeustilaa nimenomaisella lainsäännöksellä, jonka mukaan osakkaan muutostyöoikeus ei koskisi ulkoseinärakennetta.

Yhteyshenkilöt

Kuvat

Tietoja julkaisijasta

Kiinteistöliitto
Kiinteistöliitto
Annankatu 24, 3. krs
00100 HELSINKI

09 1667 6761http://www.kiinteistoliitto.fi

Vuonna 1907 perustetun Kiinteistöliiton muodostavat 23 alueellista yhdistystä ja valtakunnallinen toimialajärjestö, Suomen Vuokranantajat ry. Kiinteistöliittoon kuuluu noin 30 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä.

 

Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja, kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio ja alan johtava vaikuttaja. Jäsenillä on käytössään alan tuorein tieto ja kiinteistöalaan erikoistuneiden asiantuntijoiden palvelut. Lue lisää Kiinteistöliiton valtakunnallisista ja alueellisista palveluista www.kiinteistoliitto.fi

Tilaa tiedotteet sähköpostiisi

Haluatko tietää asioista ensimmäisten joukossa? Kun tilaat mediatiedotteemme, saat ne sähköpostiisi välittömästi julkaisuhetkellä. Tilauksen voit halutessasi perua milloin tahansa.

Lue lisää julkaisijalta Kiinteistöliitto

Uudisrakentaminen tuonut uusia tarpeita taloyhtiöiden johtamiseen9.6.2021 07:45:00 EEST | Tiedote

Viimeisen vuosikymmenen kuluessa on rakennettu paljon, ja erityisesti kerrostaloja. Rakentaminen on painottunut vahvasti suurimpiin, väkimäärältään kasvaviin kaupunkeihin. Uudet taloyhtiöt poikkeavat vanhemmista taloyhtiöistä monin tavoin. Rakenteet ja käyttöominaisuudet sekä hallinto- ja taloustarpeet ovat toisenlaisia kuin ennen. Uutta on myös se, että taloyhtiöiden rakennusaikaiset velka-asteet ovat takavuosia suurempia. Lisäksi isossa osassa uusia taloyhtiöitä on jo alkuun paljon vuokrauskäyttöön hankittuja osakehuoneistoja.

Vain kolmannes taloyhtiöistä kerää varoja etukäteen tulevia korjauksia varten7.5.2021 07:55:00 EEST | Tiedote

Kiinteistöliiton talous- ja rahoituskyselyn vastausten perusteella taloyhtiöissä ymmärretään ennakkovarautumisen tärkeys, mutta varoja kerätään huomattavasti harvemmassa yhtiössä. Huhtikuussa toteutettuun kyselyyn vastasi yli 3700 taloyhtiöitä, joista kolmannes kerää etukäteen varoja tulevia korjaushankkeita varten. Kyselyn vastaajista yli 60 prosenttia oli sitä mieltä, että taloyhtiön tulisi kerätä varoja etukäteen tulevia hankkeita varten. Varautumisesta on keskusteltu lähes 70 prosentissa taloyhtiöistä.

Uutishuoneessa voit lukea tiedotteitamme ja muuta julkaisemaamme materiaalia. Löydät sieltä niin yhteyshenkilöidemme tiedot kuin vapaasti julkaistavissa olevia kuvia ja videoita. Uutishuoneessa voit nähdä myös sosiaalisen median sisältöjä. Kaikki tiedotepalvelussa julkaistu materiaali on vapaasti median käytettävissä.

Tutustu uutishuoneeseemme