Korkein oikeus vahvisti: vuokrasopimuksen purkamiskynnys korkealla

Laki ei määrittele sitä, mikä on vuokrahuoneiston huolellista ja mikä huonoa hoitamista. Vuokralaisella onkin varsin laaja mahdollisuus vaikuttaa asumisoloihinsa, kunhan huomioi huoneiston hoitamisessa sen, että asunto on toisen omaisuutta. Oikeuden päätös osoitti, että tavanomaisen koti-irtaimiston pitkäaikainen säilyttäminen voi muodostua huoneiston huonoksi hoitamiseksi, kun tavaramäärä on selvästi liian suuri.

Hamstraus aiheuttaa riskejä

Korkein oikeus linjasi ratkaisussaan (KKO:2022:61), että liiasta tavaramäärästä voi aiheutua riski huoneiston vahingoittumiselle esimerkiksi tulipalon tai muun merkittävän vaaratilanteen vuoksi, vaikka mitään konkreettista vahinkoa ei olisi vielä aiheutunut. Sekä hovioikeus että korkein oikeus katsoivat tapauksessa näytetyksi, että huoneistossa oli yksinkertaisesti liikaa tavaraa, eikä sitä ollut vähennetty riittävästi siivoukseen varattuun aikaan nähden. Toisin kuin käräjäoikeudessa, näytöksi ei edellytetty esimerkiksi palotarkastusviranomaisten lausuntoa palokuorman ylittymisestä tai sitä, että huoneistosta olisi löydetty haittaeläimiä, hajuhaittaa tai muutakaan konkreettista haittaa, joita Susanna-Maria Aarnivuon kokemuksen mukaan näytöksi tyypillisesti kerätään.

Pelkkään tavaramäärään puuttuminen vaatii kärsivällisyyttä

Lain mukaan vuokrasopimusta ei voi purkaa huoneiston huonon hoitamisen perusteella, antamatta vuokralaiselle ensin kirjallista varoitusta todistettavalla tavalla. Tämä tarkoittaa, että vuokralaiselle on varattava mahdollisuus toimia toisin ja jatkaa sen myötä asumista.

“Tässä tapauksessa korkein oikeus katsoi huonon hoitamisen jatkuneen, kun vuokralaiselle oli annettu jopa kaksi varoitusta ja huoneistossa oli tehty neljä tarkastuskäyntiä, eikä tavaramäärä ollut niistä huolimatta vähentynyt riittävästi ennen sopimuksen purkamista. Liian suureen tavaramäärään puuttuminen vaati siis pitkäjänteisyyttä”, Aarnivuo summaa.

Aarnivuon mukaan ratkaisu vahvistaa vallitsevaa oikeustilaa siitä, että vuokrasopimuksen purkamiskynnys huoneiston huonon hoitamisen perusteella on varsin korkealla. Purkaminen vaatii riittävästi näyttöä siitä, että tavaramäärä huoneistossa on ylipäänsä liiallinen ja säilyy sellaisena myös varoituksen antamisen jälkeen. Hän ohjeistaakin vuokranantajia kirjaamaan ehdotuksen huoneiston tarkastusajankohdasta varoituksen yhteyteen ja ottamaan tarkastuskäynneillä vertailukelpoisia valokuvia.

Vuokranantajan vaikutusmahdollisuuksia ei tunneta riittävän hyvin

Vuokralainen vetosi vuokrasopimuksen purkamisen välttämiseksi siihen, että hänen toimintakykynsä oli merkittävällä tavalla alentunut aivovammasta johtuen, minkä vuoksi hänen menettelyään oli pidettävä vähäisenä. Korkein oikeus kuitenkin totesi, että menettelyyn johtaneille syille voi antaa vain rajoitetusti painoarvoa – lähinnä silloin, jos ne ovat olleet luonteeltaan tilapäisiä.

“Kun huomioi vuokralaiselle annetut varoitukset sekä riittävän ajan, jonka hän oli saanut ylimääräisten tavaroiden poistamiseen tilanteen korjautumatta, vuokranantajalta ei edellytetty vuokrasuhteen jatkamista. Näin ollen sopimus voitiin purkaa,” Aarnivuo kiteyttää.

Suomen Vuokranantajat ry:n lakineuvonnalle esitetään säännöllisesti kysymyksiä huoneiston huonoon hoitamiseen liittyen. Ensimmäinen neuvo on yleensä tarkastuskäynnistä sopiminen huoneiston kunnon ja hoidon selvittämiseksi yhdessä vuokralaisen kanssa. Jos tarkastuksen aikana syntyy epäilys siitä, että vuokralainen ei kykene huolehtimaan itsestään ja vuokraamastaan huoneistosta, voi tehdä kunnalle huoli-ilmoituksen tai Digi- ja väestötietovirastolle ilmoituksen ilmeisen edunvalvonnan tarpeesta, jolloin avuntarvetta ryhdytään selvittämään viranomaisteitse, Aarnivuo muistuttaa.