Asunnon omistaja, tunne kunnossapitovastuusi

Asunnon omistajan pidettävä huoneisto kunnossa

Asunnon omistajan on lain mukaan hoidettava huoneistoaan huolellisesti. Tämä tarkoittaa käytännössä asunnon pitämistä hyvässä kunnossa, rikki menneiden osien ja laitteiden korjausta sekä remonttien toteuttamista siten, etteivät yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat rikkoudu.

Asunto-osakeyhtiössä asunnon kunnossapito kuuluu osittain osakkaan ja osittain yhtiön vastuulle. Ohjenuorana kunnossapitovastuun jaossa toimii asunto-osakeyhtiölaki. ”Lain pääsäännön mukaan asunnon omistaja vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta ja yhtiö puolestaan muun muassa rakenteista, eristeistä sekä perusjärjestelmistä, kuten ilmanvaihto-, lämmitys- ja vesijohto- ja viemärijärjestelmästä”, kertoo Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies Mia Pujals.

Käytännössä asunnon omistajan tulee pitää kunnossa ja korjata kustannuksellaan esimerkiksi asunnon seinä- ja lattiapinnat, kaapistot, koneet (esim. jääkaappi, astianpesukone) ja niiden liitäntäletkut sekä sisäovet ja sisäpuoliset ikkunat. Taloyhtiön vastaa taas esimerkiksi huoneiston rakenteista ja eristeistä, erilaisista rakennuksen perusjärjestelmän osista ja niihin liittyvistä laitteista (esim. vesihanat ja ilmanvaihtoventtiilit) sekä ikkunoiden ulkopuitteista.

Vastuut määrää asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys

Vaikka vastuunjaon perusteet tulevat asunto-osakeyhtiölaista, vastuista voidaan määrätä erikseen myös taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Tällöin voidaan jopa päättää jakaa vastuut eri tavalla kuin laissa. Pujalsin mukaan laista poikkeavia määräyksiä on etenkin pienissä taloyhtiöissä, joissa asuminen lähentelee omakotiasumista. Yhtiöjärjestyksellä voidaan esimerkiksi siirtää vedeneristeiden kunnossapito osakkaan vastuulle. ”Suurissa taloyhtiöissä tämä ei välttämättä ole järkevää, koska vedeneristeiden kunnossapidon laiminlyönti voi aiheuttaa suuret vahingot,” Pujals huomauttaa.

Useissa taloyhtiöissä vastuunjaon perusasiat ovat osakkaiden tiedossa, ja laiminlyöntejä tapahtuu harvoin. Jos osakas laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa ja tästä aiheutuu haittaa yhtiölle tai jollekin toiselle osakkaalle, yhtiö voi teettää tarvittavat kunnossapitotyöt osakkaan kustannuksella. Osakas voi myös joutua maksamaan korvauksia taloyhtiölle ja/tai toiselle osakkaalle.

Toisinaan asunnon omistajilla on virheellisiä käsityksiä vastuunjaosta. Osakas voi esimerkiksi luulla, että taloyhtiö maksaa osan hänen oma-aloitteisen remonttinsa kuluista perusvastuunjaon mukaisesti. Näin ei kuitenkaan tapahdu.

”Osakas joutuu maksamaan itse kaikki kulut, vaikka hän uusisi remontin yhteydessä yhtiön vastuulle kuuluvia osia tai laitteita”, Pujals toteaa. Hänen mukaansa taloyhtiö on velvollinen maksamaan remonttikulut vain yhtiön omissa remonteissa ja silloin, kun korjataan yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa.

Vastuunjako selville Taloyhtiön vastuunjakotaulukosta

Asunnon omistajan kannattaa ottaa selvää taloyhtiössä noudatettavasta vastuunjaosta jo asuntoa ostaessaan. Tämä säästää ikäviltä yllätyksiltä myöhemmin.

Neuvoa vastuukysymyksissä voi kysyä tarvittaessa isännöitsijältä ja hallituksen jäseniltä. Hankalimpiin kysymyksiin saa apua esimerkiksi Kiinteistöliiton lakineuvonnasta. Mia Pujalsilta ei kestä kauaa nimetä yleisintä lakineuvonnasta kysyttyä vastuunjakoaiheista kysymystä: ”Tyypillisesti soittajat haluavat tietää, miten vastuu jakaantuu vesivahingoissa, kosteusvauriokorjauksissa ja kylpyhuoneremonteissa.”

Lain mukaisen kunnossapitovastuun jaon voi tarkistaa Kiinteistöliiton laatimasta Taloyhtiön vastuunjakotaulukko -oppaasta (Kiinteistöalan Kustannus Oy). Oppaasta julkaistaan tänään uudistettu, 13. painos. Siinä osakkaan ja yhtiön kunnossapitovastuut esitellään kohta kohdalta rakenneosittain ja järjestelmittäin (rakenteet, ovet, ikkunat jne.). Oppaan rinnalla julkaistaan nyt ensimmäistä kertaa myös laajempi VastuunjakotaulukkoPlus-opas (Kiinteistöalan Kustannus Oy), jossa vastuunjakokysymyksiin pureudutaan tarkemmin tapausesimerkkien avulla.

Taloyhtiön vastuunjakotaulukon ja VastuunjakotaulukkoPlus-oppaan ovat laatineet yhteistyössä Suomen Kiinteistöliiton ja Kiinteistöliitto Uusimaan juristit ja insinöörit.

Lisätiedot (vain toimitusten käyttöön):
Mia Pujals, johtava lakimies / Kiinteistöliitto Uusimaa, p. (09) 1667 6761 (vaihde), mia.pujals@kiinteistoliitto.fi
Maria Kangasluoma, liiketoimintajohtaja / Kiinteistöalan Kustannus Oy, p. 044 0199721, maria.kangasluoma@kiinkust.fi

Arvostelukappaleet: kirjamyynti@kiinkust.fi