Taloyhtiön tulee panostaa korjaushankkeen toteutusmuodon valintaan

Korjaushankkeen neljä vaihtoehtoista toteutusmuotoa

Taloyhtiön korjaushankkeiden yleisin toteutusmuoto on kokonaisurakka, jossa korjauksen suunnittelu ja toteutus kilpailutetaan erikseen ja jossa urakasta maksetaan kiinteä urakkahinta. Tämä ei suinkaan ole ainoa vaihtoehto korjaushankkeen toteuttamiselle.

”Taloyhtiön korjaushanke voidaan toteuttaa myös ST-urakkana, projektinjohtourakkana tai yhteistoimintaurakkana”, kertoo Juha Salminen. Hän työskentelee kehitysjohtajana Consti Yhtiöissä ja on vastikään kirjoittanut kirjan Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa (Kiinteistöalan Kustannus Oy). Kirjassa tarkastellaan ennakkoluulottomasti taloyhtiön korjaushankkeen vaihtoehtoisia toteutusmuotoja.

Salminen sai idean kirjaansa keskusteluistaan rakennusalan ammattilaisten kanssa. Hän havaitsi, ettei alan kirjallisuus ole pysynyt ajan tasalla uusimmista toteutusmuodoista. ”Toteutusmuodot ovat kehittyneet viime vuosina paljon, mutta kirjoissa käsitellään yhä voittopuolisesti vain perinteistä kilpailu-urakan hankeprosessia. Halusin tuoda kirjassani esiin myös muita vaihtoehtoja.”

Kokonaisurakka ei aina ole paras vaihtoehto

Salminen murtaa kirjallaan käsitystä kokonaisurakan yleispätevyydestä ja edullisuudesta. Hänen mukaansa korjaushankkeen toteutusmuoto pitäisi valita myös taloyhtiöissä hankekohtaisilla perusteilla, ei esimerkiksi pelkän tottumuksen tai urakoitsijan painostuksen vuoksi.

”Kokonaisurakka on toki vastuujaoiltaan selkeä ja yleiset sopimusehdot tukevat sitä hyvin. Se toimii hyvin yksinkertaisissa ja selkeissä korjauksissa. Mutta mitä laajemmasta ja monimutkaisemmasta hankkeesta on kyse, sitä järkevämpää on harkita muitakin toteutusmuotoja”, Salminen kertoo.

Toteutusmuodon valinta vaikuttaa merkittävästi korjaushankkeen onnistumiseen. Oikeanlainen toteutusmuoto voi auttaa taloyhtiötä esimerkiksi säästämään korjauskustannuksissa. Myös osallistuminen suunnitteluun ja taloyhtiön tavoitteiden noudattaminen on toisissa toteutusmuodoissa helpompaa kuin toisissa.

Yhteistoiminnalliset toteutusmuodot sopivat myös taloyhtiön korjauksiin

Salminen nostaa kirjassaan perinteisten kokonais- ja ST-urakan rinnalle vaihtoehdoiksi projektinjohtourakan ja yhteistoimintaurakan. Niissä korostuu taloyhtiön ja urakoitsijan sekä suunnittelijoiden yhteistyö. Vuokrataloyhtiöissä näitä toteutusmuotoja on jo käytetty, mutta Salminen soisi niiden leviävän myös asunto-osakeyhtiöihin.

”Yhteistoiminnalliset toteutusmuodot vievät rakennuskulttuuria siihen suuntaan, että taloyhtiö ja korjaushankkeen toteuttajat toimivat yhteistyössä hankkeen parhaaksi. Tällöin esimerkiksi hyvin tavallinen lisätöistä riitely jää taka-alalle”, Salminen kertoo.

Kun urakoitsija pääsee vaikuttamaan jo suunnitteluvaiheeseen, se voi hyödyntää omia tuotekonseptejaan ja tuotantotapojaan. Myös korjaushankkeen riskejä pystytään hallitsemaan paremmin. Salmisen mukaan urakoitsijat haluavat – aivan kuten taloyhtiökin – onnistua korjaushankkeen toteutuksessa ja saavuttaa sen tuotannolliset ja taloudelliset tavoitteet. ”Korjaushankkeeseen sopivan, oikean toteutusmuodon löytäminen on siten myös urakoitsijan etu.”

Rohkeutta toteutusmuodon valintaan kaivataan

Mistä taloyhtiö voi sitten tietää, mikä toteutusmuoto kannattaa valita? Salmisen mukaan kannattaa turvautua ammattilaisen, esimerkiksi ammattirakennuttajan, apuun. Koska päätösvalta on viime kädessä taloyhtiöllä, taloyhtiön hallituksen kannattaa perehtyä myös itse eri toteutusmuotoihin ja siihen, miten ne vaikuttavat korjaushankkeeseen. ”Tämä on tärkeää, jotta korjaushanketta osataan johtaa valitun toteutusmuodon edellyttämällä tavalla", Salminen painottaa.

Niin kauan kuin korjaushankkeita toteutetaan perinteisten, ongelmallisiksi koettujen käytäntöjen avulla, mikään ei muutu. Jos taloyhtiöt vaativat uudenlaista palvelua korjausurakoinnissa, tähän vaatimukseen myös vastataan.

”Urakoitsijat itse asiassa toivovat, että taloyhtiöt käyttäisivät toteutusmuotojen työkalupakkia monipuolisemmin, sillä se mahdollistaisi laadulla ja tuotekonsepteilla kilpailemisen. Kannattaa siis harkita myös uudempia toteutusmuotoja, jos korjaushanke sen vain mahdollistaa”, Salminen kannustaa.

Juha Salmisen kirjassa Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa tutustutaan taloyhtiön korjaushankkeiden eri toteutusmuotoihin. Kirjassa tarkastellaan perinteisesti käytettyjä ja uusia, vaihtoehtoisia toteutusmuotoja, toteutusmuodon valintaa, toteutusmuodon vaikutusta hankkeen kulkuun ja tehtävänjakoon sekä ongelmatilanteiden ratkaisua eri toteutusmuodoissa. Kirjassa tarkastellaan myös lyhyesti taloyhtiön korjaushankkeen vaiheita. Kirja ilmestyi 13.1.2015, ja sen on kustantanut Kiinteistöalan Kustannus Oy.