Lainansaantihaasteet ajavat taloyhtiöitä varautumaan korjauksiin

Peruskorjaukset kasvattaneet 1970–80 -lukujen taloyhtiöiden velkaa 

Edelliseen, vuonna 2023 toteutettuun kyselyyn verrattuna taloyhtiöiden velkamäärät ovat kasvaneet etenkin 1970-luvulla sekä 1980- ja 1990-luvuilla rakennetuissa yhtiöissä, joissa peruskorjaukset ovat tulleet ajankohtaisiksi. 

Osakkaiden maksuvaikeuksien lisääntyminen on kyselyn perusteella ollut samalla tasolla vuoteen 2023 verrattuna, keskimäärin noin 10 prosenttia vastaajista kertoi maksuvaikeuksien lisääntyneen. Kyselyn perusteella suurimmat haasteet osakkaiden maksuvaikeuksien osalta ovat uudiskohteiden ja 1970-luvun taloyhtiöiden parissa. Uudiskohteissa noin 18 prosenttia kertoi osakkaiden maksuvaikeuksien lisääntyneen ja 70-luvun taloyhtiöissä lukema oli hieman runsaat 15 prosenttia. 

Uudiskohteiden velkamäärät ovat selvästi muuta taloyhtiökantaa suuremmat, mutta uudiskohteiden velkoja myös yleensä lyhennetään melko nopeasti rakennusvaiheen jälkeen. Kyselyyn vastanneista rakennusvuosien 2010–2014 taloyhtiöistä noin kahdella kolmesta oli velkaa jäljellä alle 100 000 euroa tai ei lainkaan. Aikavälillä 2015-2019 rakennetuillakin vastaava osuus oli noussut jo yli 25 prosenttiin. 

Lainansaannin vaikeudet lisääntyneet 

Lainansaannin haasteet ovat lisääntyneet kaikkialla Suomessa verrattuna vuoden 2023 tilanteeseen. Kaksi vuotta sitten hieman yli viisi prosenttia lainaa hakeneista kohtasi ongelmia lainansaannissa, ja nyt vastaava luku oli lähes kahdeksan prosenttia. Alueelliset erot rahoituksen saatavuuden osalta ovat kyselyn perusteella merkittäviä. Paikoitellen jopa yli 11 prosenttia lainaa hakeneista kohtasi ongelmia. Lainansaannin haasteista huolimatta valtaosa taloyhtiöistä saa edelleenkin lainaa hankkeisiin ilman ongelmia. 

Kyselyn vastausten perusteella pienillä yhtiöillä on isoja useammin haasteita löytää rahoitusta tarvittaviin hankkeisiin. Aivan pienimmät eli alle kuuden huoneiston yhtiöt joutuvat yleensä turvautumaan osakkaiden henkilökohtaisiin lainoihin. 

Ammatti-isännöitsijöiden kyselyssä lainansaantivaikeudet ovat yleisimpiä Itä-Suomessa, mutta ongelmat ovat kasvaneet kaikkialla. Huolestuttavasta kehityksestä kertoo kyselyn tulos, jonka mukaan kaikilla alueilla kokonaan ilman rahoitusta jääneiden yhtiöiden osuus on kasvanut selvästi kahden vuoden takaisesta. 

”Kyselymme vastaukset heijastelevat aiempia näkemyksiä lainansaantiin liittyvistä haasteista. Pienet ja syrjäisemmällä sijainnilla olevat yhtiöt ovat haastavimmassa tilanteessa, mutta ongelmia esiintyy kautta linjan”, sanoo Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.  

Ennakkoon varautuminen kasvanut taloyhtiöissä 

Talous- ja rahoituskyselyn vastausten perusteella taloyhtiöissä ymmärretään ennakkovarautumisen tärkeys, ja varautuminen on myös yleistynyt aiempaan verrattuna. Varautumisesta on keskusteltu jo 75 prosentissa taloyhtiöistä. Kyselyn vastaajista yhtä moni oli sitä mieltä, että taloyhtiön tulisi kerätä varoja etukäteen tulevia hankkeita varten.  

Vastaajista 36 prosenttia oli kerännyt varoja etukäteen tulevia hankkeita varten. Määrä on kasvanut vuodesta 2023 noin kolme prosenttiyksikköä, kun ennen sitä varautumisaste pysyi lähes muuttumattomana. Alueelliset erot varautumisen suhteen ovat suuria, sillä Pohjois-Suomessa lähes puolet ilmoitti keränneensä varoja etukäteen, kun taas pääkaupunkiseudulla vastaava lukema oli hieman alle 30 prosenttia. 

Juho Järvinen muistuttaa, että etukäteen kerätyt varat auttavat yhtiötä myös toteuttamaan hankkeita tilanteissa, joissa pankki vaatii yhtiöltä omarahoitusosuutta lähteäkseen rahoittamaan hanketta. Lisäksi näin pystytään vaikuttamaan tulevien vuosien vastiketasoon. 

”Keräämällä osan hankkeen rahoituksesta etukäteen yhtiö pystyy jakamaan osakkaille kohdistuvaa maksurasitusta useammalle vuodelle. Tällöin vastiketasot pysyvät matalampina, ja maksuvaikeuksia voidaan ennaltaehkäistä. Myös isännöitsijäkyselyn tulokset kertovat, että varautumisen tärkeys on ymmärretty taloyhtiöissä”, Järvinen toteaa. 

Taloustilanteesta halutaan tietoa 

Kyselyn vastausten perusteella lähes puolet isännöitsijöistä raportoi taloyhtiön taloustilanteesta hallitukselle vähintään neljä kertaa vuodessa. Vain neljännes raportoi hallitukselle alle kaksi kertaa vuodessa. Parhaimmat lukemat raportoinnin osalta tulevat pääkaupunkiseudulta. Harvimmin raportoidaan Pohjois-Suomessa. 

Hallituksen jäsenet toivovatkin varsinkin Pohjois-Suomessa enemmän tietoa yhtiön taloustilanteesta, sillä noin joka viides koki saavansa liian vähän tietoa. Keskimäärin noin 15 prosenttia vastasi kaipaavansa lisää informaatiota yhtiön taloustilanteesta. Uudiskohteiden hallituksissa lähes joka neljäs koki saavansa liian vähän tietoa taloyhtiön taloustilanteen kehityksestä. 

”Hallitukset haluavat tietää, missä taloustilanteen osalta mennään. Myös kiristynyt rahoituksen saatavuus ajaa yhtiöitä suunnittelemaan paremmin, olemaan selvillä mahdollisuuksistaan sekä miettimään keinoja varmistua tarpeellisten hankkeiden rahoituksen onnistumisesta”, summaa kyselyn tuloksia Kiinteistöliiton Järvinen. 

Kiinteistöliiton Talous- ja rahoituskysely 2025: 

Kiinteistöliitto toteutti kyselyn nyt neljättä kertaa. Edelliset kerrat olivat vuosina 2021 ja 2023. Kysely toteutettiin elokuun aikana. Ammatti-isännöitsijöille kohdistettiin lyhyt erilliskysely, jolla kartoitettiin varsinkin alueellisia eroja asunto-osakeyhtiöiden rahoitus- ja taloustilanteessa.